[꽁냥이엄마_도서후기] 아파트 투자는 사이클이다 - 이현철

[아파트 투자는 사이클이다] 이현철

#군중심리

• 결국 사람은 자신이 생각하는 정답을 말하기보다는 다수가 말하는 틀린 답을 정답이라고 말할 수밖에 없습니다. 왜냐고요? 그게 안전하다고 여기기 때문입니다.
• 투자에 있어서도 ‘쌀 때 사서 비싸게 파는 것’이 불가능한 이유는 ‘남들은 그러지 않기 때문’입니다.
• 왜냐하면 다들 걱정 없이 영끌해서 투자하니까요. 무리에 섞여 있으면 안전하다고 느끼기 때문입니다.

#투자자는 나만의 기준이 있어야 한다.

• 투자는 다수결이 아닙니다. 자연의 세계에서 먼저 바다에 뛰어든 펭귄이 살아남을 확률은 50%입니다. 죽거나 살거나 두 가지 확률밖에 없죠. 죽을 확률이 50%라면 뛰어들지 않는 게 맞습니다. 하지만 자본주의의 세계에서는 대중과 달리 먼저 바다에 뛰어드는 사람이 기회를 얻고 부자가 됩니다. 부자가 될 확률이 50%나 되는데, 먼저 뛰어들지 않을 이유가 없죠. 확률을 높이려면 부동산의 사이클을 아셔야 합니다. 지금이 물이 빠질 때인지 들어올 때인지, 폭등의 시간인지 폭락의 시간인지를 아는 게 투자의 시작입니다.
• 투자자는 늘 의심하고, ‘왜’라고 질문해야 합니다. 세상에는 신호보다 소음이 많기 때문입니다.
• 투자자라면 본인이 바라는 것을 전망에 투영하면 안 됩니다.

#리스크를 대비하기 위해 현금유동성을 확보해야한다.

• 성공적인 갭투자에는 반드시 선행돼야 할 것이 있습니다. 바로 부동산 시장이 상승해야만 합니다. 부동산 시장이 상승하는 상황에서의 갭투자와 전세자금은 자산으로 볼 수 있습니다. 자산이 불어나기 때문이죠. 하지만 조정기를 거쳐 하락장이 되어 집값이 떨어지고 금리가 인상될 때에 묶인 전세자금은 고스란히 부채로 돌아옵니다.
• 단, 기회가 올 때까지 시장을 떠나지 말고 버텨야 합니다. 시장을 떠나는 사람들은 ‘버티면 기회가 온다’는 걸 몰라서 시장을 떠나는 게 아닙니다. 상승의 단꿈에 빠져 하락을 전혀 대비하지 않았기에 도저히 버틸 여건이 되지 않기 때문에 스스로 포기하는 것이죠. 무지로 망하는 것이 아니라 준비를 못 했기에 쓰러지는 것입니다.
• 투자는 ‘돈을 벌겠다’ 보다는 ‘돈을 잃지 않겠다’는 마음으로 접근해야 합니다. 돈을 벌 때 리스크 관리를 해야 합니다.

#연차가 오래되어도, 투자에 성과가 나더라도, 절대 자만하지 말자.

• 잘 모르는 사람은 신중하고 조심스럽게 행동하지만, 확실하게 안다고 착각하는 사람은 본인뿐만 아니라 주변 사람들마저 실패의 늪에 끌고 들어갈 수 있습니다.
• 투자는 평생에 걸쳐 하는 것이며, 벽돌을 한 장씩 쌓아 내가 꿈꾸던 집을 지어나가는 것과 같습니다. 내가 투자에 성공했다고 해서 나와 동일한 투자를 하지 않은 사람을 비웃을 권리가 없으며, 내가 실패했다고 해서, 또는 내가 투자하지 않았다고 해서 투자에 성공한 이를 질투하거나 욕해서도 안 됩니다. 왜냐하면 이런 감정에 휘둘리고 당장의 이익에 취하면 취할수록 거시적인 시장을 조망하는 것에서 멀어지고 투자 판단에서 잘못된 결정을 내릴 확률이 높아지기 때문입니다.
• 부동산으로 돈을 벌었다고 자랑하는 것도 미련한 일이지만, 그렇다고 자신을 뺀 모두가 부동산으로 돈을 벌었다며 열패감을 느끼는 것도 미련한 일입니다.

#심리의 주범은 언론이다.

• 언론은 미친 집값과 부동산 문제의 공범이 아니라 주범입니다. 후술하게 될 부동산 상승, 하락의 시그널인 심리, 전세가, 분양, 정책 네박자 중 대중 심리에 지대한 영향을 미치는 게 바로 언론이기 때문입니다.

#상승장이라는 거인의 어깨에 올라타야 한다.

• 홈런은 나 하나만 잘하면 칠 수 있지만, 만루홈런은 1루와 2루, 3루에 모두 타자가 채워져야만 가능합니다. 나 하나의 힘으로 되는 게 아니죠. ‘만루’라는 상황이 갖춰져야만 가능합니다. 솔로 홈런을 쳐도 내 팀이 지면 홈런은 빛을 발하기 어렵습니다. 시장 앞에서 겸손하고, 상승장이라는 만루의 기회가 왔을 때 홈런을 노려야 합니다. 나는 천재가 아니며 첫 끗발은 개 끗발이라는 걸 인정해야만 합니다. 천재는 내가 아니라 상승장입니다. 거인의 어깨에 올라타야만 멀리 내다볼 수 있습니다. 상승장이라는 거인의 어깨에 올라타기 위해선 하락장 끝 무렵 거인의 발등에 올라타 때를 기다리고 어깨까지 올라가기 위한 시간을 견뎌야 합니다. 겸손해야 합니다. 그리고 기다려야 합니다.

# 투자로 성공하려면 복기를 해야한다.

• 부동산 투자로 성공하기 위해서는 내가 아는 것이 진정한 앎인지 복기하고 편견을 깨트려야만 합니다.

#정부정책도 사이클의 일부다. 탓할 거 없다. 대응의 영역일 뿐.

• 무주택자나 서민이 정부를 탓할 때 다주택자와 부자는 정부의 정책을 어떻게 이용할까를 궁리합니다. 승자가 누구인지는 뻔한 얘기입니다.
• 호흡이 짧고 변동성이 큰 주식에 비하면 사이클이 길고 느리게 움직이는 부동산은 충분히 예측과 대응이 가능합니다.

#시장을 파악하기 위해서는 심리, 전세가율, 분양, 정책을 주시하자.

• 제가 부동산 사이클 예측의 기준으로 심리, 전세가, 분양, 정책을 말하는 건 이 요소들이 상승장이든 하락장이든 시장 예측의 지표로 삼을 수 있을 만큼 일관된 영향을 미치기 때문입니다. 이 네 요소를 평소 주의 깊게 살피면 상승장이 시작될지, 하락장이 시작될지 누구나 판단할 수 있습니다. 부동산 투자가 두려운 건 오늘 집값이 어제보다 더 떨어져서가 아닙니다. 집값의 하락이 언제까지 이어질지 알 수 없고, 그에 따른 내 고통이 언제 끝날지 모르기 때문에 두렵고 고통스러운 겁니다. 끝이 보이는 고통은 견딜 수 있지만 출구가 없는 고통은 영원처럼 느껴지기 때문입니다.

#기회를 잡기 위해서는 현금확보, 쉼이 필요하다.

• 주식을 비롯해 모든 투자에는 한가지 단순한 진리가 있습니다. 바로 사고, 팔고, 쉬는 것입니다. 주식이든 부동산이든 주식과 부동산을 사기보다는 때를 산다는 마음가짐으로 임해야 합니다. 시장이 안 좋아서 모두가 투자 공부를 놓았을 때 반대로 공부하고, 시장이 상승해서 그제야 허둥지둥 남들이 공부할 때 여유 있게 투자에 뛰어들어야 합니다. 매수는 흐르는 강물처럼 여유 있게 천천히, 매도는 태풍처럼 신속하게 해야 합니다.
• 나에게는 나의 호흡과 시간이 있습니다. 주식 시장에서는 현금도 하나의 종목으로 여겨집니다. 오랫동안 투자하면서 리스크를 최대한 방어하기 위해서는 내 포트폴리오에 현금이라는 종목을 담아둘 필요가 있습니다.
• 그때가 오기까지 너무 많이 남았다고 조급해할 필요가 없습니다. 기회가 너무 멀리 있는 게 아니라 기회가 오기까지 준비할 시간이 충분한 것이기 때문입니다.

#실거래가와 호가의 추세를 살펴라.

• 매도자의 심리가 담긴 호가와 타협의 결과인 실거래 사이의 갭이 어떤 방향성을 보이느냐에 따라 시장의 향후 방향성을 짐작할 수 있습니다.
• 실거래가 발생하지 않고 있다 하더라도 호가가 높아지고 있는지, 낮아지고 있는지 그 추세를 봐야 합니다. 집을 비싸다, 싸다 말하는 건 오늘 당장 얼마였느냐가 중요한 게 아니라 점점 비싸지고 있느냐, 싸지고 있느냐의 추세를 봐야 합니다.
• 추격 매수가 이어져야 상승 분위기가 이어지지만 징검다리 같은 호가가 없으면 더 이상 높아진 집값을 따라갈 수 없습니다.

→ 호가가 오르는 폭이 너무 커지면 추격매수도 따라갈 수가 없다. 대중들이 가격을 거품이라고 느끼면 관망세가 펼쳐진다. 

#하락의 시그널 : 미분양

• 막 나온 따끈따끈한 신상 아파트가 할인에 사은품을 끼워주는데 중고인 구축 아파트를 아무런 혜택 없이 매도하기는 어렵죠. 결국 그에 대응하는 마지막 카드인 값을 내리는 수밖에 없습니다.

→ 이번 시장에는 공급이 워낙 없어서 미분양이 언제 나려나. 생각보다 조정장도 길어지고 상승장도 길어질 수 있겠다.

#'이번에는 다르다'는 말도 이번이 처음은 아니다.

• 인간이 역사를 통해 배운 게 별로 없다는 사실이야말로 역사가 줄 수 있는 가장 큰 교훈이다.

#왜 샀는지에 대해 충분히 설명할 수 있어야 한다.

• 피터 린치는 “자신이 어떤 주식을 왜 갖고 있는지 납득할 만한 이유를 말할 수 있는가? ‘이 주식은 반드시 오를 것’이라는 생각은 별로 중요하지 않다.”라는 말을 남겼습니다. 설령 시세차익을 남겼을지라도 단순히 오를 것 같아서 산 것이라면 그 투자는 향후 실패의 가능성을 이미 내포한 셈입니다.
• 왜 사는지, 지금이 아파트사이클의 어디쯤인지를 분명히 인지하고 남을 설득할 논리를 가슴에 품고 매수해야만 진정한 투자라고 말할 수 있습니다.

#투자에도 까치밥이 필요하다.

• 부동산 역시 까치밥을 남겨둔다는 심정으로 매도 시점을 잡는 게 좋습니다. 까치밥을 남기듯 조금 더 오를 여지가 있음에도 매도한다면 내 물건을 받는 사람은 매수 후 더 오를 테니 기분이 좋고, 나 역시 매수자를 찾지 못해 전전긍긍할 일 없이 빠르게 팔아서 안도할 수 있으니 서로 이득인 셈입니다.

#책에 나온 투자명언 (내가 뽑은) TOP10

1.

최적의 매수 타이밍은 시장에 피가 낭자할 때다.

설령 그것이 당신의 피일지라도 말이다.

_존 템플턴

2.

“좋았어. 다음에 주식 시장이 하락하면 부정적인 뉴스 따위는 가볍게

   무시하고, 값싼 주식을 쓸어 담을 거야.” 이렇게 다짐하기는 쉽다.

   하지만 새로 닥친 위기는 항상 이전 위기보다 더 심각해 보인다.

   따라서 악재를 무시하는 것은 언제나 어렵다.

   _피터 린치

3.

‘잭팟을 터뜨렸다고 말하는 사람들을 부러워해서는 안 된다.

   이것이 성공적인 투자의 핵심이다.

   _워런 버핏

4. 

수익을 당연하게 여기는 생각은

   주가가 큰 폭으로 하락하면 확실히 치유된다.

   _피터 린치

5.

빨리 부자가 되는 방법을 말해줄 수는 없지만 빨리 가난해지는 방법은

   알려줄 수 있다. 그것은 빨리 부자가 되려고 애쓰는 것이다.

   _앙드레 코스톨라니

6.

천재는 당신이 아니라 상승장이다.

   _존 케네스 갤브레이스`

7. 

강세장에서 최대의 도박으로 최대의 이익을 얻은 사람들은 거의 항상

   필연적으로 뒤따르는 약세장에서 가장 큰 손실을 보는 사람들이다.

   _벤저민 그레이엄

8. 

훌륭한 투자자는 다른 사람보다 더 큰 수익을 올린 것보다,

같은 수익을 냈다 하더라도 리스크 관리를 통해 더 적은 리스크 속에서 

그런 성과를 낸 사람이다.

_하워드 막스

9.

시장에서 무엇보다 중요한 것은 살아남는 것이다.

   살아남아야 기회가 온다.

   대부분 그 기회가 오기 전에 시장에서 쫓겨난다.

   _조지 소로스

10.

시세가 상승하는 증권 시장에서 거래량이 늘어나면 늘어날수록

   더욱더 많은 주식이 ‘큰 손’에서 ‘작은 손’으로 가게 된다.

   즉, 심리적으로 안정된 증권 시장 참여자들로부터 심리적으로

   흔들리는 증권 시장 참여자에게로 옮겨가는 것이다.

   그리하여 모든 주식이 작은 손들 속에 머물러 있게 되면,

   주가 폭락은 곧바로 눈앞에 닥쳐오게 된다.

   _앙드레 코스톨라니

매수시점에 대한 의견은 저자와 다르지만 사이클에 대한 이해를 위해 투자자라면 꼭 한번 읽어봐야할 책.