[퍼스트펭귄] #2026-23 '주택시장 30년 파노라마' 독서후기

1. 책의 개요

1. 책 제목 : 주택시장 30년 파노라마

2. 저자 및 출판사 : 장지웅 / 책나무 출판사

3. 읽은 날짜 : 2026.03.27

4. 총점 (10점 만점) : 10점 만점에 8점

5. 핵심 키워드 : #수요와공급 #집값은땅값 #정책과주택시장

6. 한줄평 : 주택문제를 해결하기 위한 제도의 중요성

7. 저자 및 도서 소개

6.25 전쟁 이후 폐허에서 우리나라의 주택 문제는 시작이 되었고 1962년에 시작된 경제 개발은 도시로의 인구이동을 초래해 대도시의 주택난을 가중시켰으며, 이후 1975년 잠실의 14,000가구를 시작으로 대규모 아파트단지가 출현하게 된다. 주택시장은 정부의 정책과 뗄 수 없는 관계에 있다. 76년도부터 주택의 수급과 정책이 어우러져 상호작용하는 주택시장의 움직임을 연도별로 알아보며 결국 앞으로의 주택시장도 과거로부터 해답을 찾아본다. 

2. 책에서 본 것

* 1978년 2년 연속 공급 확대가 이어진 결과 불경기의 골은 그만큼 깊어질 수밖에 없었다. 공급량의 감소가 전세금 상승으로 번져 집값을 밀쳐 올리고 신축 주택에 수요가 몰리는 주택경기의 상승기가 아닌 쇠퇴기에 진입했기 때문이다. 2년간의 늘어난 공급이 완공으로 이어지면서 떨어지는 전세금이 집값을 끌어내렸다.

* 주택공급이 줄어들면 어김없이 찾아오는 것이 전월세 가격 상승이다. 78년 이후 계속된 주택허가량 감소가 82년에 본격적인 영향을 미쳤다.

* 저금리는 주택임대시장에 먼저 파문을 몰고 왔다. 전세 물건의 상당수가 월세로 바뀌면서 전세 매물의 급격한 감소를 가져온 것이다. 이러한 변화는 처음 만난 가을 이사철에서 전세 값 폭등을 야기했다. – 82년의 주택시장은 ‘상반기 부양’과 ‘하반기 억제’란 극명한 차별 대우를 받았다.

* 1989년 국회는 주택임대차보호법을 개정했다.(임대 기간 1년에서 2년으로) 기간 연장으로 무주택자에게 도움을 주려는 의도였지만 모든 게 때가 있는 법이다. 81년에도 6개월에서 1년으로 임대 기간이 연장되는 법 개정을 했으나 하필 주택공급이 계속 줄어드는 시기와 겹쳐져 새 법은 전월세 상승의 화약고 노릇을 했다. 89년의 법 개정도 81년의 전철을 그대로 밟으면서 90년 초의 주택시장을 살벌하게 만든다.

* 2001년 전세가 상승은 외환위기 이후 네 차례의 인하로 콜금리가 연 6.25%에서 4%까지 크게 낮아진 해였다. 이 같은 주택 외적인 변수가 수급불균형에 처한 전월세 시장에 악재로 작용했다. 즉 전세의 월세 전환이 늘면서 주택임대시장의 기존 수급 패턴에 차질이 생긴 것이다.

* 지난 1982년에도 똑같은 일이 벌어졌었다. 81년 11월부터 82년 6월까지 여섯 차례의 인하로 금리는 절반 수준으로 곤두박질쳤다. 투자를 촉진하고 경제를 활성화하기 위한 금리 인하였으나 가을 이사철을 앞둔 주택시장에서는 전세의 월세 전환으로 전세 물량이 감소하면서 전세가 상승을 부채질했다. 집값에서 차지하는 전세가 비율이 높을 때여서 전세가 상승은 매매 거래와 상관없이 집값까지 밀어 올렸다.

* 2009년 가격이 오르면서 강남 3개구 등 일부 지역에서 버블논쟁이 다시 일어나기도 했다. 그러나 2008년부터 끈질기게 나돌던 투기지역의 해제와 연기, 다주택 양도세율의 인하와 가산세부과 등 정책의 변화에 따라 거래와 시세는 우왕좌왕하는 과정을 거치곤 했다.

* 전월세는 오직 실제의 주택수급상황에 따라 고지식하게 반응한다. 공급물량감소 뒤에는 그림자처럼 가장 먼저 전월세 시장에 적신호가 온다. 따라서 전월세 시장의 가격 흐름은 곧 주택수급사정을 가장 확실하게 살필 수 있는 척도가 된다.

* 온 국민이 부동산에 쏟는 관심이 날로 높아지고 있는 것은 국가적 낭비이자 국가경쟁력의 약화 요인이 되기에 충분하다. 제도는 약속이다. 주택 관련 제도를 자주 뜯어고치는 것은 정부가 주택 문제에 자신이 없기 때문으로 비춰진다. 미로가 따로 없을 정도로 너무 정밀하고 촘촘한 제도는 많은 행정력이 투입된다 해도 완벽한 관리가 사실상 불가능하다.

3. 책에서 깨닫고 적용할 점

정권이 바뀌고 많은 주택관련 정책들이 쏟아져 나왔고 지금도 ‘규제’라는 카드를 정부는 계속해서 만지작거리고 있다. 1976년부터 본격적인 아파트가 공급된 이후 지금까지 수십년간 집값과 전월세 시장, 정부의 정책, 공급 등은 뗄 수 없는 관계였으며 앞으로도 이러한 기조는 바뀌지 않을 것이다. 저자는 책의 마지막 말미에 복잡한 제도는 부작용이 더 클 것이며 ‘주택공급’에 인력과 시간을 집중하는 것이 우리 모두가 바라는 품질 좋은 제도일 것임을 강조한다. 

2026년의 부동산 시장에 참여하고 있는 나는 앞으로의 부동산시장의 미래가 어떻게 펼쳐질지 알 수 없다. 하지만 30년 전부터 연도별로 정부의 정책, 공급량과 상호작용해왔던 주택시장의 흐름을 보면서, 과거로부터 일부 해답은 찾을 수 있다고 깨달았다. 공급량의 감소는 전세금 상승을 야기하고 이는 집값을 밀어 올릴 여지가 있으며, 비단 대한민국의 경제상황만이 아닌 전 세계의 경제상황이 지금 이 시대에는 더욱 맞물려 있다는 것, 그리고 정부가 규제 또는 완화하는 부동산 정책을 계속해서 사용할 것이라는 사실. 

그렇다면 시장에 강제로라도 참여할 수 밖에 없는 이 사회에서 나는 어떤 공부를 해야 하고 관심을 가져야 할까? 환경안에서 많은 동료들을 보며, 또 강의를 수강하고 경제 서적을 읽으며 느낀 것은 내가 어떤 판단을 내리기 위해서는 나 스스로 시장에 참여하고 지속적으로 꾸준히 공부를 해야 한다는 것. 꾸준히 경제 공부를 하며 정부의 기조 또한 심도 있게 관찰하는 습관을 가지고 이 시장안에서 꾸준하게 행동하는 것을 다시 한 번 목표로 삼아본다. 역사는 계속해서 반복될 것이고, 과거로부터 배우지 못하면 자산의 격차 또한 계속해서 벌어질 것임을 명심하자. 

4. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P.410)

“1988년~1992년은 교훈을 준다. 집값과 전세금 상승과의 싸움에서 이길 대책은 공급확대 이외는 없다고. 또 규제는 공급의 시간을 벌기 위한 최후의 정책수단일 뿐이라는 것."

(P.439)

“복잡한 제도는 좋은 제도가 아니며 부작용만 키울 뿐이다. 규제 강화 쪽으로 집중된 인력과 시간을 주택공급 쪽으로 돌리면 주택문제는 해결의 실마리를 보다 쉽게 찾을 수 있지 않을까. 기다려도 손해가 없다면 누가 내 집 마련에 안달을 할까. 주택정책은 이제 주택 영역을 넘어 국민 불안을 해소하는 신뢰 회복 차원에서 다시 태어나야 한다.”