안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
부동산은 일반인 입장에서 꽤 어렵고 복잡한 분야입니다.
등기부, 권리관계, 계약 구조 같은 기본적인 내용조차 제대로 이해하지 못한 채 계약하시는 분들도 많죠.
이런 정보의 격차를 노리고 발생하는 범죄가 전세사기입니다.
지금도 전세사기는 계속 발생하고 있고 피해 규모 역시 줄지 않고 있는 상황입니다.
우리는 보통 부동산 계약을 할 때 전문가인 공인중개사의 도움을 받게 됩니다.
많은 분들이 중개사를 신뢰하고 거래를 진행하죠.
그런데 일부 전세사기 사례에서는 중개사가 가담하거나 최소한의 확인 의무를 제대로 하지 않아 피해가 발생하기도 하는데요.
전형적인 전세사기 유형 4가지
1️⃣ 집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 하면서 계약을 진행하는 경우
말 그대로 가짜 임대인과 계약을 맺는 건데요. 신분증 위조나 위임장 위조를 통해서 이루어지고 계약 자체가 무효가 될 가능성이 큽니다.
2️⃣ 하나의 집을 두고 여러 명의 세입자와 동시에 계약을 맺는 경우
보증금을 여러 명에게 받아 잠적하는 전세사기 방식입니다. 이때는 누가 먼저 대항력을 갖췄는지에 따라 권리관계가 갈리기 때문에 뒤늦게 계약한 임차인은 보증금을 돌려받기 어려워집니다.
3️⃣ 집값에 비해 보증금이 지나치게 높게 설정된 경우
시세 대비 과도한 전세보증금이 책정되어 있다면 경매로 넘어갔을 때 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 상당히 높습니다.
4️⃣ 신탁회사 동의 없이 임대차 계약이 체결된 경우
신탁이 설정된 부동산은 법적으로 소유권이 신탁회사로 이전됩니다. 원래 집주인이라고 하더라도 마음대로 임대차 계약을 체결할 권한이 없죠. 신탁회사의 사전 동의 없이 체결된 임대차 계약은 효력이 인정되지 않거나 최소한 임차인이 대항력이나 우선변제권을 인정받지 못할 가능성이 큽니다.
전세사기를 당한 것 같습니다… 어떻게 해야 하나요?
우선 가능하다면 해당 집에 계속 거주하면서 전입신고와 확정일자를 유지해야 합니다.
이 두 가지가 있어야먄 대항력과 우선변제권이 유지되는데요.
다만, 현실적으로 거주가 어려운 상황이 생기기도 합니다.
이떄는 임차권등기명령 제도를 활용해야 합니다.
법원에 임차권등기명령을 신청해서 등기부에 임차권이 기재되면 이사를 가더라도 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다.
전세사기 당했다면 ‘이것’부터 하세요!
전세사기는 사기죄, 경우에 따라 배임죄로 처벌 가능합니다.
처음부터 돌려줄 의사가 없었다면 👉 사기죄 검토
임대인이 담보권 설정 등으로 보증금 회수를 어렵게 만들었다면 👉 배임죄 검토
다만, 모든 사건이 처벌로 이어지는 것은 아니기 때문에 사안별 구성요건 검토가 필요합니다.
실무적에서는 일반적으로 형사 절차와 민사 절차를 동시에 진행합니다.
먼저 내용증명을 보내서 계약 해지 의사와 보증금 반환을 공식적으로 요구하고 그럼에도 해결되지 않으면 보증금 반환청구 소송을 진행하게 됩니다.
전세사기는 전 재산을 잃을 수 있는 일입니다.
지금 이 순간에도 어딘가에서는 전세사기가 계속 발생하고 있습니다.
나는 괜찮겠지라는 안일한 생각보다는 두 번, 세 번 꼼꼼히 확인하는 태도가 필요합니다.
전세사기는 누구에게나 일어날 수 있습니다.
항상 내 일이 될 수 있다는 경각심을 가지시기 바랍니다.
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