안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
오늘은 주택임대차의 묵시적 갱신 제도에 대해 이야기해 보려고 합니다.
실무에서는 자주 다뤄지는 문제인데요.
의외로 많은 분들이 잘 몰랐다가 뒤늦게 분쟁이 생겨 찾아오십니다.
임대인과 임차인 모두가 알아야 하는 중요한 내용이니 끝까지 읽어보시기 바랍니다.
계약이 끝났다는데 서로 아무 말 없다고요?
주택임대차 계약에서 임대인도 임차인이 서로 아무런 이야기를 하지 않은 채 그대로 계약 만료일을 지나버렸다면 어떻게 될까요?
어떤 분들은 만료일이 지났으니 자동으로 계약이 종료된 것이 아니냐고 생각하시는데요.
법적으로는 그렇지 않습니다.
주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면 임대인이 계약이 끝나기 전에 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 통보하지 않았고 임차인 역시 계속 그 집에 거주하고 있다면 그 계약은 이전 계약과 동일한 조건으로 다시 체결된 것으로 봅니다.
이걸 바로 묵시적 갱신이라고 하죠.
보증금, 월세, 관리비 등 기존 계약의 조건이 그대로 유지됩니다.
계약서가 새로 작성되지 않아도 법적 효력이 발생하는데요.
🚨 다만, 묵시적 갱신이 되더라도 계약서상에 ‘묵시적 갱신을 하지 않다.’는 배제 특약이 있다면 그 특약이 우선 적용되어 자동 연장되지 않습니다.
통보 시기를 꼭 지켜야 합니다.
묵시적 갱신을 원하지 않거나 보증금이나 월세 등 조건을 변경하고 싶다면 법에서 정한 기간 안에 의사표시를 명확하게 해야 합니다.
- 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통보 가능
- 임차인도 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절(퇴거) 통보 가능
이 시기를 놓치면 자동으로 묵시적 갱신이 됩니다.
전세자금대출을 받은 임차인은 은행에서 연장계약서를 요구하기도 합니다.
이때는 기존 조건은 그대로 두고 임대차 기간만 새로 기재한 간단한 계약서를 작성하면 됩니다.
법적으로는 이미 묵시적 갱신이 된 상태지만 은행은 대출 관리상 서류를 필요로 하기 때문이죠.
통보는 기록이 남는 방식으로!
임대차 관련 통보는 반드시 증거로 남는 형태로 해야 합니다.
구두 통보는 나중에 증거로 남지 않아 분쟁의 원인이 되는데요.
법원에서는 입증 가능한 증거를 중요하게 보기 때문에 통보는 반드시 기록이 남는 방식으로 해야 합니다.
가장 확실한 방법은 내용증명 우편이지만 문자, 이메일, 카카오톡 등 상대방이 수신한 사실이 확인되는 방법이라면 괜찮습니다.
“그때 그렇게 말하셨잖아요.”
이런 말은 법적으로 아무 힘이 없습니다.
묵시적 갱신 후에도 해지 통보 가능!
묵시적으로 연장된 계약이라도 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있습니다.
그렇다고 통보한 바로 그날 계약이 끝나는 건 아닙니다.
통보가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.
예를 들어 계약 만료일이 2025년 7월 1일인데 그냥 살다가 자동 연장이 됐다고 해볼게요.
임차인이 2025년 7월 10일에 계약 해지를 통보했다면 계약은 2025년 10월 10일에 종료됩니다.
계속 살겠다고 했다가 나가겠다는 임차인
이 부분도 종종 분쟁이 생깁니다.
임차인이 갑자기 마음을 바꾼 경우에는 마지막으로 표시한 의사를 우선합니다.
임대인이 이미 연장되었으니까 못 나간다고 주장하더라도 법적으로는 효력이 없죠.
그런데 임대인이 말도 안되는 이야기를 하면서 보증금을 돌려주지 않는다면 임차인 여러분은 법적 절차로 대응하면 됩니다.
- 내용증명으로 해지 통보 재확인
- 임차권등기명령 신청
- 보증금 반환청구 소송 제기
이 세 가지는 임차인의 정당한 권리 행사 절차입니다.
임대차 계약 갱신은 한 번 시기를 놓치면 보증금 문제나 계약 해지 문제로 이어져 분쟁이 생길 수 있습니다.
말로만 계약에 대한 이야기를 주고받지 말고 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 여러분의 의사를 정확히 전달하세요.
이런 작은 습관 하나가 큰 분쟁을 막는 확실한 방법입니다.
앞으로도 분쟁 상황에서 바로 사용할 수 있는 실질적인 해결책을 계속 전달해드리겠습니다. 감사합니다.
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댓글
묵시적 갱신의 경우 임차인은 통보 후 3개월 있으면 바로 나갈 수 있군요. 임대인의 경우 바빠서 갱신여부를 잘 확인하지 못하는 경우라면 "묵시적 갱신을 하지 않는다"라는 배제 특약을 고려해봐야겠네요. 유용한 정보 감사합니다.
안녕하세요! 좋은 글 잘 읽었습니다. 관련해 질문 하나 드려도 될까요? 저는 임대사업자 매물에 전세 거주 중이며, 임대사업 종료 기간에 맞춰 26년 12월까지 30개월 계약했습니다. 현재 집이 입지가 좋아서 아마 사업 종료 시점에 집주인이 매도를 원하는 걸수도 아니면 실거주를 원할 수도 있을 것 같아요. 계약을 시세보다 저렴하게 한거라 저는 갱신을 하고 싶은데 종료 전 6개월-2개월 사이에 현 집주인이나 아니면 먼저 이 집이 12월을 잔금일로 매매계약이 된 후 새로운 집주인이 실거주를 요청하면 갱신이 안되는 걸로 알고 있습니다. 혹시 제가 계약 종료 6개월보다 더 빨리 갱신을 요구할 경우 집주인이 실거주 요청을 하지 못하고 계약이 갱신 가능할지 질문드리고 싶습니다.
