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안녕하세요.
능동적으로 길을 찾아내고 싶은 투자자, 누찌입니다.
오늘은 0호기와 함께 경험했던,
지금 생각하면 식은 땀이 흐르는 일을 써보고자 합니다.
1. 전세가 폭등
이게.. 투자의 맛?
2019년 입주장과 인근 대규모 공급으로
저렴한 가격에 전세를 맞춥니다.
이후 시간이 흐르며 천천히 우상향 곡선을 그리는데요,
그러던 중 하나의 정책이 발표 됩니다.
임대차법.
지금은 우리에게 익숙해진 임대차법이 실행되며
2020년 하반기부터 전세가가 엄청난 폭등을 하기 시작합니다.
매주 갱신되는 매물들의 가격,
실거래가에 찍히는 신고가,
6개월만에 무려 6억이 폭등합니다.
덜덜...
전세가가 이렇게 빠르게 오르는 것을
본적이 없던 저는
이 상황이 신기하기만 했습니다.
전세가가 한창 절정이던 그 시기에
재계약이 다가왔습니다.
2. 전세 재계약
선택의 기로
솔직한 심정으로는 이성을 잃었습니다.
한창 종잣돈을 모으던 시기에
전세가 폭등이라니..!!
1년에 얼마를 모아서 무엇을 사겠다는 투자 계획들이
순식간에 잊혀집니다.
전세를 최고가에 맞춰
사고싶은 매물들이 떠오릅니다.
(실제로 임장 중이던 임장지를 바꾸는 행동까지..)
욕심으로 가득한 매물 임장을 하고 집으로 귀가 하던 중,
월부에서 강조하는 가르침을 곱씹게 됩니다.
"부자들은 Best가 아닌 Worst를 생각한다"
저의 Worst 상황을 생각해봅니다.
0호기, 1호기의 가격이 하락했을 때,
계산해 보니 약 10%가
제가 버틸 수 있는 한도였습니다.
...
이 선택은 위험하다라는 결론이 도출되며,
동시에 스스로에게 실망감이 들었습니다.
폭등하는 전세에 눈이 멀어
투자 기준을 잊는 행동에
아직 배움이 부족하다는 판단을 하게 됩니다.
이렇게 실력이 부족한 상황에서
큰 종잣돈이 오히려 위험하단 생각에
전세 계약을 시세보다 30% 저렴하게 진행합니다.
3. 전세가 폭락
급변하는 시장
21년 전세 재계약 후,
22년 금리 상승기가 오며
분위기가 바뀌어갔습니다.
짦은 기간에 큰 폭으로 상승하던 금리와 함께
전세가는 급락을 하기 시작합니다.
22년 3분기부터 시작한 폭락은
23년 1분기까지 멈추지 않았고
무려 8억원(약 45%)이 폭락하게 됩니다.
(아니,,주식이여..?)
어떻게든 역전세 금액을 구하기 위해
대출을 알아보는 집주인,
급하게 매도하는 집주인,
전세금 못 준다고 소리지르는 집주인,
다양한 모습을 볼 수 있었습니다.
혼란스럽던 그 시기에
재계약이 다가왔습니다.
4. 전세 재계약
전화위복..?
2년 전과 너무나 달라진 분위기에
헛웃음이 나왔습니다.
하지만 기존 낮은 전세금으로 진행한 덕분에
모아놓은 종자돈+신용대출을 합쳐
1억원을 깎아주는 재계약으로
마무리할 수 있었습니다.
당일 부동산에는
재계약을 진행하는 다른 팀들도 있었습니다.
모두 4억 이상의 전세금을 돌려주고 있었습니다.
5. 복기
리스크 관리
지금도 생각합니다.
내가 만약 전세가를 높게 받아
2호기, 3호기를 진행했다면?
미리 종잣돈과 신용대출을 받아
2호기, 3호기를 진행했다면?
소중하게 투자한 자산들을 지킬 수 없었겠죠
급변하는 시장속에서
리스크 관리의 중요성을
크게 깨달았던 경험이었습니다.
사실 위의 내용들은
월부 수강생이라면
모두 한번 쯤은 들었던 내용일텐데요,
배운 내용을
시장 속에서 흔들리지 않고
적용할 수 있다면
더 좋은 투자자로 성장할 수 있을 것 같습니다.
감사합니다.
리스크 관리
1. Best가 아닌 Worst를 대비한다.
2. 전세 최고가에 집착하지 않는다.
3. 신용대출은 리스크 관리에 사용한다.
4. 위의 기준을 흔들리지 않고 적용한다.
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