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안녕하세요.
도움은 언제나!
씬나무입니다.
낮은 선선하고, 저녁에는 쌀쌀한 임장의 계절 가을입니다 :)
다들 행복임장하시길 바라겠습니다.
이번 하반기는 제게 굉장히 중요한 시기입니다.
21,22년도에 투자한 물건에서 발생한 역전세
총 2.5억. (올해 3월 기준)
역전세 방어 시즌이 시작됐기 때문이죠.
이번에 들려드릴 내용은
끝이 보이지 않는 터널의 시작점
역전세 2.5억 중 6천만원을 담당하고 있던 1호기에 대한 이야기입니다.
1. 만기 8개월 전 - 폭풍전야
때는 22년 9월,
미국발 금리인상으로 인한 하락장이 진행되고 있었습니다.
연일 뉴스에서는 부동산 가격이 하락할 것이다 vs 일시적인 현상이다 이야기가 많았죠.
당시 1호기의 전세호가에는 큰 하락반응이 없었기도 했고
(지금 행각하면 참 낙관적이었네요. 천장은 우수수 떨어지고 있는데..)
아이 출산이 2개월밖에 남지 않아 신경을 쓰지 못하고 있던 시점에
은인께서 아내를 통해 연락을 주셨습니다.
'1호기 내년 중순 전세 만기면 역전세가 크게 발생할 수도 있으니
더 내려가기 전에 미리 기존 세입자랑 재계약하는게 나을 것 같아요'
머리를 한 대 맞은 것 같은 연락이 끝나고
그제서야 제가 해결해야할 과제들이 보이기 시작했습니다.
우선 조언 주신 것을 바탕으로, 기존 세입자를 잡기위해 연락을 드렸습니다.
아직은 전세호가가 많이 떨어지지 않았기에
세입자분이 부동산을 잘 모르시면, 선뜻 재계약을 할 수 있지 않을까 하는 기대감을 가지고 말이죠!
씬나무
안녕하세요 선생님 ~ 잘 계시죠?
'이러이러한 사정이 있어서 재계액을 미리 해두고 싶은데~ 어떠실까요?'
전세금을 조금 조정해드릴 수도 있고, 오래 살고싶다고 하셨으니 계약기간을 늘리는 것도 좋을 것 같아요!
하지만 시나리오에 없던 답변이 돌아왔죠.
세입자
'저희는 전세 만기가 끝나면 매매하려구요
만기일에 맞춰 전세금 준비 부탁드립니다.'
역전세 방어 팁, 하나!
역전세 금액을 줄이려면
기존 세입자 재계약이 가장 유리합니다.
세입자분이 계속 그 지역에서 거주를 원할 경우 재계약을
통해 이사비용과 부동산 등기수수료를 아낄 수 있어서
임대인이 하락한 시장 호가보다 소폭 높은 전세가를 제시해도
받아들이는 경우가 많기 때문입니다.
또한, 세입자분들은 전세금을 어차피 돌려받을 돈이라고
생각하시기 때문에
전세금을 낮추는데 그렇게 민감하지 않다는 부분도 협상에
유리하게 작용하곤 합니다.
2. 만기 6개월 전 - 한번 더 붙잡아보지만, 이젠 현실로 받아들여야 할 때
최상의 시나리오는 물건너갔습니다.
시간이 지나면서 상급지 물건에서 시작된 역전세 바이러스는 널리 퍼져
어느새 제 투자물건에도 전파가 되었죠.
기존 전세금 대비 7천만원 이상 내려간 전세가격.
이걸 그대로 맞아야할지, 역월세를 드리면서 종잣돈을 지켜야할지 결정해야했습니니다.
하지만 대안은 없었습니다.
당시 역전세금 총액이 무려 1.8억이었으므로,
(추후에는 더 늘어납니다...)
투자시장에서 살아남고 차기 투자도 이어나가기 위해선 이번 1호기 역전세 방어가 무엇보다 중요했습니다.
시장에서 살아남기 위해, 역월세를 드리는 전략으로 다시 연락을 시도했습니다.
씬나무
'안녕하세요~ 선생님.
그때 재계약을 하지 않고 나가신다는 이야기를 들었는데, 혹시 저히가 역월세를 xxx만원정도 일시불로 드릴테니 현재 금액에 재계약을 하시는 건 어떨까요?
하지만 세입자분은 아쉽게도,
나가겠다는 이야기를 분명하게 해주셨습니다.
역전세 방어 팁, 둘!
종잣돈이 모자란 상황에서 역전세가 발생할 경우,
역월세전략을 사용하게 됩니다.
총 역월세금액의 산정은
'나의 절박함'에 달려있는데요.
보통 역전세 발생금액 * 통상적인 은행이자율+ 1~2% 정도로 산정하긴 하지만,
살아남기 위해서 반드시 필요한 경우에는
추가 이율을 크게 적용해 세입자분이 혹할 금액을 제시
해야합니다.
이때도 기존 세입자분과 재계약을 추진하는게
팁 1에서 설명한 이유로 역월세금액을 줄일 수 있어 협상의 우선순위가 됩니다.
살아남는게 우선!
만기 5개월 전 - 최악의 상황, 그럼에도 불구하고 할 수 있는 것을 찾아야 합니다.
가족을 위해서라도
금리는 계속 내려가고, 뉴스에는 역전세애 대한 내용이 연일 헤드라인을 장식합니다.
설 연휴에도 부모님이 물어보십니다.
'너희 집은 괜찮니?'
사장님께서 전화하여 시장상황을 파악하면 더더욱 암울한 이야기만 들립니다.
'현재는 전세든 매매든 손님 자체가 없어~.'
'역월세로 막으려는 투자자가 대부분이라, 경쟁매물이 많아'
'일단 지금은 마음의 준비 하고~ 설 연휴 끝나고 내가 잘 맞춰볼께'
많이 낙담했습니다.
분명히 좋은 물건을 찾아 투자를 잘 해냤다고 새각했는데,
마주하는 현실은 뼈 아프더군요.
하지만 포기하기에는
아빠를 보면서 빵긋 웃는 아이가 너무 이뻤습니다.
아이에게 더 좋은 환경을 제공해주고, 가족의 행복을 위해 시작한 투자생활이었기에
실퍄하면 안된다는 생각으로,
지금 내가 할 수 있는 것을 찾기 시작했습니다.
전세만기일을 4개월 미루는 협상.
월부생활을 2년간 해왔지만, 이런 협상은 처음이다보니 부담되는 건 어쩔 수 없었습니다.
어쩌면 세입자분께 연장해달라고 빌어봐야할지도 모르니, 전화하기도 부끄러웠구요.
그럼에도 불구하고, 가족과 내가 성공하기 위해선
무릎이라도 꿇을 수 있다는 생각으로
연락을 드렸습니다.
씬나무
'이러이러한 이유로~
혹시 전세 만기일을 4개월 뒤로 미룰 수 있을까요?'
다행히 세입자분도 아이의 학교 문제 때문에
당장 이사준비하는 것을 원치않으셨습니다.
전화하기 전에는 최악의 상황만 머리속에 맴돌았지만,
서로의 니즈가 맞은 행운 덕분에
다행히 4개월 뒤로 계약기간을 미룰 수 있었습니다.
역전세 방어 팁, 셋!
지금 상황에서, 내가 할 수 있는 모든 방안을 강구하고
그에 따른 리스크는 어떤 것이 있는지 생각해보세요.
모든 일은 내가 상상한 최악의 상황과
최고의 상황 사이에서 일어납니다.
너무 낙관적으로 바라보면 안되지만,
너무나 부정적으로 바라볼 필요도 없습니다.
세입자분 상황도 잘 파악해보고,
주변 동료들에게 의견을 구하고,
수반되는 리스크를 세부적으로 검토해보면서
대안을 찾아보세요.
최악의 상황이 발생할 가능성이 낮다고 판단되면,
주저없이 실행할 용기가 필요합니다.
다시한번, 살아남는게 우선!
연장된 이사일 7개월 전 - 내가 정말 잘 됐으면 좋겠다는 심정으로 시작한 쓰레기 줍기
그 위로는 정말 하늘에 맡긴 심정이었습니다.
이때 느낀건,
정말 모든 일에는 운이라는게 크게 작용하고,
내가 컨트롤할 수 있는 변인은 생각보다 많지 않다는 것이었습니다.
시장에 대해 겸손해야함을 느낌과 동시에, 통제할 수 없다는 측면에서는 무기력해지기도 했습니다.
어떻게 하면 역전세 방어를 더 잘 할수있을까..
고민되는 나날의 반복이었습니다.
그러다 문득 이런 생각이 들더라구요?
'운을 향상시킬 수 있는 방법'은 무엇이 있을까?
이리저리 인터넷 검색을 하던 도중
미국 메이저리그를 평정하고 있는 일본 야구선수 오타니 쇼헤이의 만다라트를 찾아보게 됩니다.
잘되는 사람은 이유가 다 있다.
그의 만다라트에는 '운'을 향상시키기 위한 노력이 적혀있었는데요.
오타니 또한 성공을 위해 운이 필요하다는 점을 잘 이해하고, 실행에 옮기고 있었습니다.
인사하기, 부실 청소, 쓰레기줍기, 물건을 소중히 쓰기..
과거에는 '뭐 그렇게까지 해야하나' 생각했다면,
이제는 '이렇게까지 해야 성공하는구나' 느끼는 순간이었습니다.
그날부터 전 쓰레기를 줍기 시작했습니다.
임장중 길거리에서 발에 걸린 카페 플라스틱컵을 보면, 주워 근처 쓰레기통에 버리고,
음식점에서 식사를 마친 뒤에는 테이블을 닦고 다름 사람이 버렸던 쓰레기도 같이 치우고,
공원 산책 중, 바람에 흩날리는 휴지 조각을 주워가면서
'저 정말 성공하고 싶어요. 잘 부탁드립니다'
간절히 빌었던 것 같습니다.
연장된 이사일 3개월 전 - 회복된 전세가, 더 잘하기 위한 고민
쓰레기 줍기가 효과가 있었는지,
시장 예측을 잘 했는지는 몰라도
전세 만기일을 연장하고 나서
전세가는 3천만원 이상 회복되었습니다.
금리인상발 폭락은 끝나고 매매가도 반등하여 시장 분위기도 이전보다 나아진 상황이지만
방심하지 않고, 계속 상황을 주시하고 있었는데요.
그러던 중
사장님들로부터 세입자분이 '수리된 좋은 집'을 찾는다는 것을 알게되었고,
전화임장을 통해 현재 나와있는 매물들 중에선 좋은 매물이 없다는 사실을 파악하게 됩니다.
문득 기존 세입자를 붙잡는 것이 베스트라는 기본 원칙이 생각나,
인근 사장님들께 안부인사를 드리기 시작했습니다.
세입자분께서 부동산을 찾아간다면, 조금이라도 제 편을 들어주길 바라는 마음으로 말이죠.
세입자분께서도 제안을 들어주셔서 감사한 마음으로
선물도 보내드렸습니다.
혹시 마음이 바뀔지 모르니까요 :)
연장된 이사일 2개월전 - 급작스러운, 그래서 감격스러웠던 연장계약 요청
긴장된 날들이 반복되던 어느날,
세입자분께서 문자를 보내셨습니다
'조금 금액을 낮춰주시면 재계약을 하고 싶은데요.'
그 문자를 보고 심장이 쿵 했던 것 같습니다.
현재 전세호가는 제가 기존에 맞춘 금액ㅂ다 3천만원 정도 낮았지만,
마땅한 매물을 찾지 못한 세입자분의 상황을 파악했기에,
호가보다 2천만원 높은 가격을 제시했습니다.
이후 가격과 전세기간 협상을 통해서
결국, 기존 전세금에서 1500만원을 조정해 전세를 재계약할 수 있었습니다.
역전세 방어 팁 넷!
재계약을 할땐 신규게약으로 진행할지,
계약갱신청구권을 사용할지 신중히 고려해야합니다.
계약갱신청구권 사용 시, 세입자가 원할 경우 3개월 전 통보만
하면 퇴거가 가능하기 때문입니다.
(최근 판례상에서는 이와 다르게 새로운 계약으로 분류하는 등,
논란이 많은 부분이기도 합니다.)
급작스러운 퇴거가 자신에게 리스크가 될 수 있다면, 보수적으로 계약갱신권을 사용하기보단
새로운 계약을 진행하는 것이 적합합니다.
신규 계약의 경우 계약기간동안
전세금을 돌려줄 의무가 없다는 점을 이용하여
리스크를 줄일 수 있기 때문입니다.
향후 그 지역의 공급,
자신의 상황을 면밀히 들여다 본 후,
신규 계약을 할지, 계약갱신청구권을 사용할지
결정하시길 바랍니다.
계약갱신권이 남아있다는게 아쉬울 순 있어도
리스크가 너무 크다면 줄이는게 정답입니다.
느낀 점 - 나에게 이득이 될 확률이 높다면 무엇이든 해보고, 하늘의 뜻을 기다려야 한다.
진인사대천명
사함으로서 할 수 있는 최선을 다한 후
오직 하늘의 뜻을 기다린다.
이번 역전세를 방어한게 온전히 제 실력이라고 생각하지 않습니다.
위에 보셨듯,
현장에서 투자자가 컨트롤할 수 있는 변인은 많지 않았습니다.
공급량을 파악하고, 단기 시장상황을 예측하여 전세계약일을 4개월 미루고,
부동산 사장님께서 제 편을 조금이라도 들 수 있도록 예의있게 대하고,
재계약을 염두하여 세입자분과의 관계가 틀어지지 않도록 친절하게 대한 것
제가 할 수 있는 것은 이게 전부였습니다.
세입자가 이사할만한 깔끔한 집이 없었던 것
금리가 안정되고 전세가격이 안정세를 찾은 것
부동산 사장님이 세입자분께 전세 재계약을 권유해주신 것
모두 제가 통제할 수 없는 변인이었습니다.
아무리 실력이 쌓였다고 해도,
시장앞에서 투자자의 태도는 늘 겸손해야함을 다시한번 느꼈습니다.
드리고 싶은 말씀 - 나 자신이 진심으로 잘 됐으면 하는 간절함이 필요합니다.
역전세를 방어하는 과정에 있어 중요한 점은
나 자신이 정말 잘 됐으면 하는 진심을 바탕으로
내게 이득이 될 확률이 높다면 주저없이 협상을 시도하는 자세라고 생각합니다.
시장상황을 이길 수 없는 생각에 무기력해지보단
지금 내가 할 수 있는 것이 무엇인가 생각해보세요.
세입자 상황을 파악하고, 단기적 시잔 분위기를 예측해보고,
공급 리스크를 파악하고,
사장님들과 더 친해지는 등
역전세를 방어할 수 있는 확률이 조금이라도 높아진다면 무엇이든 고민해보고
실행으로 옮겨보세요.
그게 설령
쓰레기를 줍는 미신적인 이야기더라도 말이죠.
쓰레기 줍기가 제 운에 영행을 줬는지는 모르겠습니다.
투자와 아무 상관도 없는, 말도 안되는 미신을 가지고 괜히 손이나 더럽히는 깃 한다고 생각하실지 모르겠습니다.
하지만 쓰레기를 줍는 행위를 통해 제가 얻은건
'나 정말 성공할 수 있을 것 같아!'
라는 희망을 계속 되새길 수 있었다는 점입니다.
이 과정을 거쳤기에 아직까지 투자자로써 살아남아
끝이 보이지 않는 터널을 웃으며 걸어가고 있는 것 같습니다.
앞으로도, 2호기 3호기 역전세를 위해서
매일 운을 가르고,
할 수 있는 모든 방법을 사용해
꼭 부자가 되어보려 합니다.
역전세로 고통받고 있는 동료분들이 많인데요.
이 글이 동료분들께 조금이라도 희망을 드렸으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
성숙한 그릿의 전형들이 공통적으로 갖고 있는 네 가지 심리적 자산 중
희망은 위기에 대처하게 해주는 끈기를 말한다.
우리는 다양한 시점에서 크게 작게 허물어진다.
그대로 주저않즌다면 투지를 잃지만, 일어난다면 투지는 더 커진다.
그릿
P.S. :
저희 부부가 현실을 외면하고 있을 때, 재계약 얼른 해야한다고 조언해주신
메로나 튜터님께 다시 한번 감사드립니다.
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
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