안녕하세요
소망하는 모든일이 이루어져 은하수처럼 펼쳐질
미리마아 입니다ㅎㅎ ✨🪄
이번 실전강의5강 주우이님의 강의는
질문과 답으로 이루어져 있는데요
주우이님께서 고심해서 질문을 선택하시고
노하우를 저희에게 답변으로 다 해주시면서
중요하지 않은게 없어서 정리해 보았습니다.
그냥 듣고 지나가기엔 너무 주옥같은 질문과 답이 많잖아요!!😍
그리고 생각날때 강의를 다시 볼 수 없으니 그냥 제 수강후기 보고 반복학습 하려구요 ㅎㅎ
저희에겐 시간이 없잖아요?ㅋㅋ
-- 요 약--
< 수도권 VS 지방 사이클 차이 나는 이유>
1.지역별로 공급이 확장되는 범위가 다르기 때문에 수도권 공급이 오랫동안 지속 됨.
수도권
강남에서 노원까지 1년 6개월 주기, 인천까지 2년, 경기도 양주 2~3년 정도 걸림.
공급도 뒤따라가서 끝까지 가는데 사이클 3년, 짓는데 3년 거의 6년 걸림.
그래서 수도권은 사이클이 길다.
지방
1.천안: 가격상승 신불당~ 끝까지 가는데 시간 별로 안걸림. so 공급도 기간 안걸림.
그래서 사이클이 짧다.
2.지방의 경우 하락장에도 전세가율이 높기 때문에 전세가의 반등이 있으면 매매가 상승 흐름으로 갈 가능성 높음.
수도권
매매와 전세가 중간중간 만나는 구간이 있다. 하지만 1~2급지는 만나기 전에 다시 매매가 상승하고
4~5급지는 기다려주는 구간이라 만나기도 한다.
지방
전세와 매매가 같은 그래프로 거의 같이 간다.
3.수도권의 경우 전세가 반등하더라도 전세가와 매매가의 차이가 큰 곳이 많기 때문에
상승 흐름으로 가는데 시간이 걸릴 가능성이 높음.
전세가율 50~60% 2년 걸림, 60에서 70% 2년 걸림.
서울 전세가율 저점: 60% 수도권 경기도 70% 지방 80%
4.결론적으로 충분히 낮아진 전세가의 반등 + 기준에 부합하는 전세가율 의 기회가 온다면 매수진행.
< 수도권 투자 >
📍수도권이 저렴한 시점에 매수하여 전세 상승분으로 투자금 회수
< 지방 투자 >
📍좋은 아파트 사면 좋겠습니다.
<수도권 투자 로드맵 >
*수도권 4~5급지 기회가 먼저 올 수 있는 이유는, 1~3급지 보다 높은 전세가율 때문에
전세가율이 조금만 더 올라도 소액투자하기 좋은 기회가 될 수 있다.
1급지 - 용산,서초,강남,송파
2급지- 마포,성동,광진,양천(학군)
3급지- 강동,종로,중구,동작,영등포
4급지- 관악,강서(마곡,9호선),서대문,성북,동대문,노원(학군)
5급지- 구로,금천,은평,강북,도봉,중
< 소액투자(시스템 투자) 하는 이유 >
< 가치성장투자의 장점 >
< 지금 시작한다면? >
1.우선 임장지역 늘리기(임장 우선순위: 수도권 → 광역시→ 중소도시)
2.1년에 4천만원 모을 수 있다면 수도권,광역시에서 투자 가능한 매물을 찾아 가능한 최선의 매물에 투자진행
(7억대 인데 최고가 10억 넘었던 것)
3.갈아타기 하거나 매도 후 더 좋은 자산으로 변경.
참고. 투자금을 보는 것 보다 절대가에 대한 감을 잡는 것이 중요.(절대가: 현재 수도권4-5급지
괜찮은 지역 5억원대,30평대 +1~2억, 좀 더 좋은곳 7억원대,3급지 새아파트 10억원 대,강동구 새아파트 12억)
전세가율이 지금은 낮더라도 추후에 올라갈 가능성 높기 때문에 80% 정도 생각하고 투자금을 예상.
<투자의 본질>
-초보 투자자를 위한 -
< 단지분석 Tip >
10개 단지만. 아래와 같이 해보기!
+입지평가- 교통,학군, 환경을 개별단지로 등급
+최근실거래가- 진짜 얼마에 거래되는지(하락장은 실거래보다 싸게 매수할 수 있는 기회)
(현재 애매한 시장:1년치 거래 중 최저고층 빼고 최저가 보다 낮게 사기)
(상승장: 최고가 바로 밑에 찔러보기)
+수익률 계산(과거 전세가율)
최저, 최고가 수익률
최고 전세가율 97.5% → 추후 90%이상 전세가율 될 가능성 높음.
전고점 4.45억 → ㅁㅁ동에서 20평대 4억 중반까지 거래(이 지역에 이 금액까지 받쳐줄 사람 있음)
+내생각
주변 공급량/ 앞마당 공급량 그래프
-지하철역 까지 몇분, ㅁㅁ초등학교 품고 있고, 주변 신축APT로 환경개선 가능
-전세가에 따른 매매흐름 보임
-공급에 영향을 받으며 17~18년 공급 많은 시기에 버티지 못하고 전세가 하락
-22년 부터 공급+금리 영향으로 전월세 하락
-투자 시, 공급 고려하여 투자 진행
사진 안붙여도 됌. 필요한 내용만 넣음. 상권 사진은 남겨두기.
✔️과거 전세가율을 아는 것은 중요함.
단지정리에서 내 생각은 투자진행 여부 관점에 대한 정리.
< 1등 뽑는 방법 >
저평가 → 투자기준 → 전세가율(과거 최고 전세가율 기입)
*저환수 원리에 맞다면 가장 좋은 것 사기!
+ 저평가 판단?
*비교평가는 임장을 통해 주관적으로 판단.
목표매수가(저평가) → 투자기준 → 투자 가능한가
우선, 내가 살 수 있는 걸로 1,2,3등 뽑기
다 살 수 없으면 전세가율이 가장 높은 것. 투자금 근접 가능한 것.
< 보고서 마무리 >
< 입지 결정요소에 영향을 미치는 부분 >
아파트= 땅 +건물가격 so, 건물가격이 떨어지면 땅의 가치가 더 높은 곳이 남는다
< 어느 시점에 매수? >
내 상황에 맞는 투자. 종잣돈 적은 사람은 당연히 투자할 수 있는 시기 까지 기다려야 하고,
내가 매수할 수 있는 종잣돈이 있다면 그 기회를 놓치지 말아야 합니다.
< GTX노선 호재 노선 일산동구 < 동탄(일자리가 위쪽으로 더 많음) >
GTX없이도 강남까지 4~50분, 강동 3~40분이면 감. 자차로도 더 빨리 감.
< 관악구 >
저환수원리에서 `언덕'이 있는 곳을 피하라는 부분은 없다. 언덕이라 불편하지만 위치가 깡패! 서초구와 동작구를
다 끼고 있어서 저평가 되어 있음. 언덕이기 때문에 기회가 있다고 생각하는 것이 좋다. 만약에 언덕 아니었으면
넘볼 수 없는 가격이었을 수 있고 가격이 오를 때는 다른 곳 들 보다 먼저 오르는 곳.
< 입지 덜 좋은 구축의 전세가 >
연식 ↑ ▶ 전세가 오름(입지 좋음,학군,환경)/ 전세 보합(일반적4,5급지)/ 전세 떨어지는(외곽, 좋지않은 입지)
< 인천의 투자 순위>
인천의 특징? 땅이 어마어마하게 많다. 그래서 공급이 많을 수 있다.
인천 가격이 저렴하다면 투자를 진행 하겠지만, 현재 공급으로 투자금 많이 들어가며, 아직 공급이 남아있기 때문에 단기간에 전세가가 오르기는 어려워 보인다. 그래서 25년 26년 쯤 공급이 줄어들면 가격 저렴하면 투자가능.
많이 떨어지거나 실거주자는 추천. 투자자는 투자금이 들어서 좀 더 기다려보는게 좋을 듯.
<선호도를 판단하는 방법 >
서울숲리버뷰자이, 이편한세상 옥수파크힐스 둘다 투자
But, 둘중 하나라면 이편한세상 옥수- 바로 집 앞 지하철역(3호선)
< 재건축을 바라보는 관점 >
* 구축 매수할 때는? 용적률을 봐야함(210% 이하 좋음). 전세상승 기대 X
✔️ 잃지 않는 투자를 넘어서는 방법(주우이님 노하우)
< 역전세에 대비하는 방법 >
< RISK 관리 >
< 취득세 VS 양도세 >
단독명의, 공동명의- 5억 양도 차익 발생시 단독명의 세금 1.9억, 공동명의 세금 1.6억 3천 차이
필요경비 공제확인.
*지방- 양도차익 적을경우 -개인명의 좋음(취득가액 크기 때문)
*수도권- 좋은아파트- 공동명의 (양도가액 크기 때문)
< 잔금 하는 방법 >
*이 때 중요한 것은 적정한 전세가인지가 중요함.
<전세 낀 매물들 구입 요령 >
갭 차이 보다 매수가가 낮은게 좋다!
< 사이드 집 >
사이드라 결로가 있으면 그걸 해결 할 수 있고 매수가 낮출 수 있다. 상승상에선 가격 같아짐.
장점: 사이드 집은 리모델링 할 때 3면으로 확장 가능.
그래서 사이드가 아닌 집들보다 공간 구조가 좋게 나올 가능성이 있다.
<20평대와 30평대의 차이 점 >
20평대와 30평대의 가격이 붙어 있는 곳 있다.
*시장 좋지 않을 때 20평대와 30평대의 가격은 어느 평형의 가격 상승이 먼저 일어날까?
필수재- 저렴한 곳 먼저 간다(역세권 소형아파트 불패!) 이러면서 20평대 가격상승 일어남.
이러면서 30평대 만나면서 올라감. 그러면 30평대 가격 더 많이 상승.
<봐야하는 호재>
동북선, 신림선 등 시장이 안좋을땐 반영이 안됌.
1순위. 중심 업무지구로 연결되는 노선
2순위. 중심 업무지구로의 접근성을 개선시킬 수 있는 노선.
9호선!!
<천지개벽하는 곳 투자 가능?>
완벽한 물건이 아닌 부족한 물건이기 때문에 기회 올 수 있다.
WHY?
신축 아파트는 선호도가 높아서 전세가가 빨리 올라올 수 있음.
완벽하지 않을수록 전세가가 올락가는 걸 기다려줌
< 세금 혜택 (비과세) >
우선 얼마의 비과세를 받을 수 있는지 확인하고 방법 선택할 듯.
양도차익이 큰 주택을 소유하고 있다면 비과세를 받을 수 있도록 준비.
만약 양도차익이 크지 않다면 납부해야 할 양도세와 시간이 흐른 뒤 가질 수 있는 이익을 잘 생각해보고 선택.
이후, 갈아타기 + 서울투자 진행에 집중
양도차익이 꽤 크다.
똑같은 APT 전세끼고 사놓고, 다른아파트 사기.(양도 차익이 클 수 있기 때문)
예)1주택 또는 일시적 1가구 2주택: 12억 이하 1주택 2년이상 보유 비과세
2주택 이상 일반과세: 양도소득세 +지방소득세= 1억2천5
< 재계약 시 주의사항 >
[재계약 순서]
D-6달 : 세입자분께 연락하여 재계약 의사 확인
→ 재계약 시 바로 계약서 작성 (역전세 시 협상과정 필요)
→ 재계약 하지 않을 시 미리 집구하지 말 것을 당부
D-4달 : 적정 전세가 확인 후 부동산 연락(욕심X, 시간끌지 말것)
D-3달 : 잔금 가능 여부 확인 및 세입자분에게 연락
< 5분위 시세표 >
1순위 2순위 3순위 4순위 5순위
4억
4.5억
5억 C B
~
10억
*작성 팁
< 임장 후 복기가 되지 않는 이유 >
임장의 목적: 지역을 알아서 투자한다.
어떻게: 낮과 밤에 가선 뭘 볼지 알아야 한다.
무엇: 당일 정리(95%)- 24시 카페에서 바로정리
지도 보면서 단지 복기- 상가(스타벅스,버거킹, 학원-학군신경씀, 산후조리원-출생많다)
임장하는 지역에 대한 관심 필요.
특히 사람에 대한 관심 필요
낮: 사람들이 사용하는 언어와 옷차림, 가격(아이들, 할머니 할아버지 옷차림)
밤: 주차 및 동네에 주차되어 있는 차의 종류, 정돈된 상태, 가격(벤츠, 비엠 이상)
사진을 찍어두되 보관용이 아니라 복습용으로 확인.
임장 다녀오면서 오늘 내가 걸으면서 찍었던 사진 보면서 머릿속에서 한번더 임장.
마지막으로 당일정리.
사람의 기억은 휘발성이 강하기 때문에 당일정리 하지 않으면 많은부분 유실되어 적은 양의 정보만 기억.
✔️진짜 부자가 되는 방법
*해줄 수 있는 것: 에어컨 타공, 정수기 사용 (대신 나갈때 막아주기), 중문(가격40부터~ 보고생각),소화기 비치,
LED등 , 설치되어 있는 쿡탑
*해줄 수 없는 것: 벽걸이 티비(무타공),형광등
해줄 수 있는 것과 없는 것 나눠서 생각해놓기.
임대 해주면서 이익? 무이자 대출
CEO의 마인드를 가지는 것이 중요. 하자가 있는 부분은 수리를 해주는 것.
필요한 부분에 대해 할 수 있게끔 해주는 것은 중요. 세입자가 없었으면 투자를 진행 할 수 있었을까? 생각.
< 질문하는 방법 >
예를 들어 가격에 대한 가설,
< 투자하기 가장 좋은 시기 >
비전보드를 함께 작성하는 것
행복 십계명을 작성하는 것
대화할 시간을 하루에 30분 이상 만드는 것
전부가 다 중요하고 해야 하는 것.
무엇을 하기 최고의 시간은 없다. 지금 최고의 시간으로 만드세요
< 성장의 단계 >
제가 할 수 있는 것에 집중합니다.
자책한다고 달라질 수 있는 건 아무것도 없어요
"실력에서는 뒤쳐질 수 있어도
노력에서는 뒤쳐지지 않는다."
"자극과 반응 사이에 공간이 있다"
- 죽음의 수용소에서, 빅터 프랭클-
투자1년차: 독서/카페활동, 강의, 임장, 실전투자?
투자2년차: , 실전투자
투자3년차: ,튜터링(조장,반장,운영진)
투자4년차: ,강의+경험나눔(강의발표),
< 확신의 단계 >
이직-1. 시간X 2. 급여 너무 낮을 때
A. 지금까지 살아오면서 확신을 가졌던 순간이 많이 있나요?
확신보다는 내가 할 수 있는 것에 집중했던 것 같습니다.
인풋에 대한 아웃풋을 알게 된다면 그 필요한 노력만 하면 되지만 그것을 몰랐기에 인풋에만 집중했습니다.
시간이 지나고 나서 보니 꾸준히 하는 것이 중요했습니다. 그래야 시장에 남아 있을 수 있으니까요.
< 시간이 한정되어 있을 때 어디서부터 임장해야 하나요? >
집 or 회사 근처 → 비슷한 권역으로 확대
(4급지) 수지,평촌,광명/ 구로,도봉,중랑
추후 급지당 2~3개씩을 만드는 것을 목표로 했으면 좋겠습니다.
4급지3개-3급지2개-5급지2개-2급지2개-1급지2개 (다방면으로 보기)
WHY가 중요.
내가 왜 이 투자를 시작했고, 어떤 투자자가 되고 싶었는지, 투자자로서 어떤것을 이루고 싶었는지.
성공한 사람들의 공통점
1 목표가 구체적
2 목표 안에서 의미와 재미 찾음(스스로 동기부여)
3 될 때까지 반복
< 지친 마음을 이겨내는 방법 >
슬럼프는 아무에게나 오지 않는다는 것을 아는 것이 중요하고 누구에게나 올 수 있음을 인정해야 합니다.
성장의 단계: 1 반짝임(배우는 재미, 발전재미) 2 정체(슬럼프) 3 버티기(노력) 4 보상 5 성공
해내세요!!
꾸준하게 할 수 있는 원동력이라고 한다면
멘토와 동료를 꼽고 싶습니다.
멘토의 방향 설정, 동료의 동기 부여
--실전반을 끝내며--
실전반을 하면서 31일을 꼬박 한걸음씩은 가볍든 무겁든 나아갈 수 있는 날 이었습니다.
이렇게 무거운 발걸음 인데 해봤자 한걸음인데 나 오늘 좀 쉬면 안되나.. 하는 날도
조원들이 추운날 손을 호호 불어가며 수고했다고 웃으며 반겨줄 걸 알기에 나갈 수 있었습니다.
때로는 튜터님의 응원으로 하루는 조장님의 북돋움으로, 그리고 또 하루는 조원들의 웃음으로
매일 나가다 보니 저도 한 달을 꼬박 성장하지 않은 날이 없던 한 달이 생기는구나.. 싶었습니다.
이제 우리 조원들 얼굴만 떠올려도 얼굴에 미소가 생기고 텐션이 올라갑니다.. 무서운사람들ㅋㅋ
그만큼 힘들었지만 성공적인 한 달 이었습니다. 사실 마음만큼 이룬 건 아니지만 이 정도 내가 올 수 있는게
어딘가.. 싶습니다. 우리 실전반 23조 뿐만 아니라 다른 실전반 분들도 완주하신 만큼 모두 성공하시리라
믿습니다!! 수고하셨습니다~*
반복되는 운은 실력이고
반복되는 실패는 습관이다.
BM할 것
5분위 시세표
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