안녕하세요!
투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.
지방 투자 실전반의 1주차 강의는 지투기때도 정말 도움이 많이 되는 강의를 해주셨던
잔쟈니 튜터님께서 어느 한 지역을 꼽아 지역분석을 해주시기보다는
현재 지방아파트 시장에 대해 분석해주시고
지방투자의 성공 방향성과 투자후에 방향성까지 설정해주셨습니다.
지방투자로 종잣돈 2배 불리기!
강의 초반에는 현재 지방아파트들의 전반적인 시장 상황에 대해서 말씀해주셨습니다.
지방 아파트들은 이전에 비해 전세가율이 70~80%까지 올라온 지역들이 많아졌고
대장급 정도만 전고를 회복했지 대체적으로는 고점 시기 이래로 침체의 시기를 겪고 있는 상황을 알려주셨습니다.
전세가율이 올라 투자하기에는 좋아진 환경은 맞지만 그 안에서 투자금이 적게 들어가는 것만 보기 보다는
가치있는걸 보라는 말씀까지 덧붙여주셨습니다.
(1) 현재의 지방 시장과 투자기준
26년 3월의 지방시장은 전세물건이 정말 없는 곳들이 많고
전세가가 많이 오른 선호도있는 아파트들에 한해서는 비싸진 전세금이 감당이 안되자
갱신하여 실거래가에 찍히는 경우가 많이 보이고있습니다.
이렇게 전세가가 반등함에 따라 매매가가 바로 치고 올라가는 단지들이 바로 선호도 있는 단지들이며
전세가 올라가도 매매가가 반등 안하는 곳들이 선호도가 조금 떨어지는 단지들로 방향성이 나뉘고 있습니다.
그리고 지방 시장에서는 공급이 정말 중요한데 그게 8할이지 전부는 아닌 걸
청주라는 지역을 통해 공급이 많음에도 매매가가 오르는걸 통해 말씀주셨습니다.
즉, 과잉공급에도 오르는건 사람들이 선호하는 단지이기때문에 오르는 것이고
공급은 정말 지방시장에서 큰 부분을 차지하지만 선호도와 함께 봐야함을 강조해주셨습니다.
따라서, 공급이 많은 곳은 선호도에 따라 더 뾰족하게 봐야하고
사람들이 덜 좋아하는곳은 공급부족이 아니면 들어가면 안된다는 교훈을 말씀주셨습니다.
지방아파트의 특징에 대해서도 설명을 해주셨는데
수도권과 달리 실수요의 힘으로 움직이고 가수요가 덜한 지방 아파트의 경우는
전세가의 움직임이 곧 시장을 이끌어갑니다.
지방 앞마당을 트래킹할 때는 전세가의 추이를 잘 살펴보는게 중요함을 알려주셨습니다.
그리고 전반적인 주요 광역시와 중소도시의 각 상황에 대해서 하나씩 설명해주시고
부동산 임장시에 집만 딸랑 보고나오는게 아닌 사장님의 전화 하나하나에 반응하여
전세문의인지 매매문의인지, 오후에 예약이 많은지 등을 세밀하게 여러부동산을 보며
분위기 파악하는 것이 중요하다고 말씀주셨습니다.
그리고 제가 가장 감명깊게 들었던 부분 중 하나인 각 지역의
선호신축, 선호구축, 중간신축, 후순위 단지들을 하나씩 골라 트래킹 하시고
전반적인 분위기를 파악하는 부분이었습니다.
이렇게 파악한 분위기를 5분 정도 투자해서 전화임장까지 하면
시세트래킹 단지들을 늘리는것보다 분위기 파악이
훨씬 용이하다는것까지 배웠습니다.
이 부분에서 추가적으로 알려주신 내용이 있는데
매수에 대한 사인은 선호도 있는 단지들로 보고 그 흐름이 어디까지 넘어오냐를 보면서
이 다음 오를 지역에 대해 판단할 수있고
후순위 단지를 보면서 여기까지도 가격이 올랐네?를 보면서 이제는 매도를 해야겠다를 판단할 수 있다는 점입니다.
그동안 지방의 후순위 단지에 대해 보는 이유에 대해서 잘 공감하지 못했었는데
매도를 해야하는 타이밍에 대해 알려주고
안좋은걸 봄으로서 매수에 대한 확신도 얻게 해주는 역할을 한다는걸 이제야 알았습니다.
BM
지방시장은 공급이 8할이지만 선호도도 중요
공급 多 → 선호도있는걸 투자 / 공급 小 → 사람들이 덜 좋아하는곳까지 투자
지방 앞마당 트래킹 → 전세가 추이 확인 필수!!!
(2) 지방 투자 공식
일단 이 파트에서는 수도권 투자를 할지, 지방 투자를 할지에 대한
방향성을 뭐가 더 좋더라의 개념보다는
각각의 편익과 비용이 있으니
본인의 투자적인 성향, 상황에 따라 선택하는걸 말씀해주셨고
이어서 지방에서의 가치성장 투자와 소액투자에 대해 나눠서 설명해주셨습니다.
지방 가치성장 투자에서는 대상과 시기가 중요하고
대상은 광역시 중에서도 땅의 가치가 높은 일부 지역에 한정되서 해야하고
아래와 같은 구와 동에 해당합니다.
부산의 해수동연남
대구 수정,중
대전 둔산동
광주 봉선동
울산 신정동
시기는 이런 선호하는 땅에 있는 단지는 전세가가 빠지다가 멈추면 그 즉시 매매가가 반등을 하는
모습을 보여주는게 특징이기에 공급도 많이 있고 가격이 반등을 했더라도
공포에 역행하는 투자를 해서 수익을 내야합니다.
지방 소액 투자에서는 투자범위가 중요하고
2010년 이전 아파트는 조금 후순위로 보면 좋겠다고 말씀주셨습니다.
공급상황상 한사이클이 앞서있는 도시를 교과서처럼 참고하여
판단 기준을 가져가는게 정말 중요하며 그에 따라 나온 범위를 내 투자지역에 적용할 수 있어야합니다.
소액 투자의 경우 아래와 같은 3가지 항목들을 체크하는 것이 중요합니다.
1.중심부 위치
2.살아야 하는 이유(직장,학군 등)
3.연식 좋은 아파트 밀집
그리고 지역별로 개별성이 강한 지방의 특성상
각 도시별 아파트에 대한 선호요소가 다 다르고 도시별 선호요소를 고려하여
개별단지 선호도를 파악하는게 중요하다고 말씀해주셨습니다.
투자후보를 뽑는 방법까지 마지막으로 알려주셨는데
일단 갭기준으로 보기보다는 매매가 기준으로 저평가된 싼것들을 먼저 담고
투자금 기준으로 이를 한번 더 선별, 공급 등의 리스크로 선별, 환금성으로 선별한 뒤
남은 매물들을 매물임장 하고 최종 투자후보로 올리는 순서를 정말 강조하여 알려주셨습니다.
BM
각 도시별 선호요소를 고려하여 개별 단지 선호도 파악하
(3) 지방 투자 후 로드맵
지방 투자에는 매도라는게 거의 필연적으로 따라오게 되는데
매도를 하는 기준에 대해서도 시기별 상황별로 가이드라인을 주셨습니다.
보통은 실거주자들에게 보통 파는 경우가 많아 만기 3개월 정도 전에 말씀을 해주시고
파는 방법이 있고 가격 급등 시기에는 세안고도 팔릴 수 있다고 알려주셨습니다.
그리고 수익률 100%로 수익이 충분히 났을 때와 포트폴리오를 더 좋게 만들 수 있는 경우
리스크가 감당 안되는 경우, 규제로 묶이는 경우 등의 상황별로 매도를 하는 케이스들에 대해
예시를 들어 설명해주셨습니다.
생각보다 매도를 해야하는 기준들이 심플하고 매수를 하고나니
매도에 대한 걱정이 좀 많았는데 알려주신 매도 기준을 통해서
내 포트폴리오를 더 좋은 방향으로 만들어 나가는 선택을 해나가야겠다는 생각을 했습니다.
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