첫 실전반 수업이라 다소 긴장된 모습으로
강의를 듣게 되었다.
1주차 강의는 잔쟈니 강사님으로
강의 내내 열정적으로, 그리고 최대한 쉽게
전달하려는 모습에 너무나 감사했다.
강의 내용이 전체적으로 디테일했고,
중요한 내용이 많아 정리하며 듣느라
완강하는데 조금 시간이 걸렸지만
마음이 와 닿는 너무나 좋은 강의였다.
강의를 시작하시면서,
지역별 시장 상황을 투자 관점에서
분위기를 공급과 가격을 나누어
설명하시며 현재 어떠한 모습인지
그래서 어떠한 점을 주의 깊게
보아야 하는 지를 알 수 있었다.
한편 지방투자에서 중요한 점으로
좋은 것부터 비선호 단지까지
모두 꼼꼼히 임장해야 함도 강조하셨다.
바로 매수/매도의 시그널을 주기 때문인데,
우리가 놓치는 단지들이 힌트를 줄 수 있기에
좋은 것, 덜 좋은 것 모두 신경써서 임장하고
지켜보는 습관을 통해 흐름을 읽고 적용해보자.
덧붙여 우리가 비선호하는 단지는 간혹
애매한 선호도를 가진 단지의 가치에 대해
확신을 갖게 해주는 비교군이 된다는 것도
배울 수 있었다.
매도자 우위 시장에서 앞마당을 만들어 놓고
지켜보면서 투자 의사 결정하는 것이
매물 보기도 수월하고 많이 볼 수 있어서
쉽게 투자하는 방법이라는 것을 배웠고,
이번 한 달 동안 적용해야겠다.
실력 있는 투자자가 앞마당 트래킹하고
정리하는 방법에 대해 알려주셨는데,
전화임장을 통해 현장감 더하기라는 부분이
인상 깊었다. 전화임장은 사실 매물 예약할 때만
했었는데 전화임장을 통해 할 수 있는 것이
생각보다 많다는 것에 놀랐고, 충분히 나도
활용할 수 있겠다고 생각이 들었다.
의미 없는 앞마당은 없다.
모든 앞마당에서의 경험은 늘 내 안에 쌓이고
실력이 있다면 어디서든 투자할 수 있는
사람이 된다는 말처럼 매달 하나씩
온전히 앞마당을 늘려가며
실력을 쌓도록 생각하고 반드시 실천하자!
지방 도시 선호도와 투자범위
각 지역별 선호요소와 비중에 대해
알아보는 시간과, 그것을 우리 투자에
어떻게 적용할 지에 대해 알려주셨다.
결국 평형, 연식, 생활권보다도 중요한
투자기준은 지역민들이 얼마나 좋아하는
단지인지가 키 포인트였다.
지방투자에서의 선호도란 '환금성과
수익을 결정 지을만큼 중요하다는 것을
다시금 깨달았다.
저평가를 판단하는 과정에 대해서
가치보다는 가격에 매몰되는
경향이 있는 것 같다.
가격 %가 낮다고 더 저평가가 된 것이라
단정 짓지 말고 가치까지 함께
저울질하는 습관을 들이자.
절대적 저평가인 시장일수록
가치를 보는 눈이 중요하다는
사실을 되새기자
"넓게 보세요의 진짜 의미"
같은 매매가 및 투자금으로 살 수 있는
다른 단지를 살펴보고 가치와
선호도가 높은 것을 선택하라고 하셨다.
문득 1호기 투자를 복기해보면
나는 그렇게 하지 않았던 것 같다.
그때를 되짚어보면, 나는 줄곧
투자금에 맞는 단지를 찾아 해맷고
그 중에서 내 투자금으로 할 수 있는
단지 중에 제일 좋은 것으로 했었다.
우리는 투자금에 들어오는 단지를
쭉 리스트업 한 다음에, 좋은 것 부터
내림차순으로 정렬하는 버릇이 있다.
하지만 좋은 습관이란 특정 매가 이하
단지리스트를 뽑고, 투자금 순으로
나열을 해야한다는 내용을 보고
“아차” 싶었다.
자 그렇다면 매매가 기준을 어떻게
잡아야 할까?라는 의문이 들었다.
내 종잣돈의 비례해서 얼마정도의
매매가 단지를 리스트업해야 할까?
이 부분도 뒷 부분에서 설명해주셔서
이번에 적용해 보고자 한다.
목표매수가 / 목표전세가 설정
시장의 상황에 따라 호가 기준 더 낮게
혹은 비슷하게 설정 가능하며
어떠한 상황에서 컨트롤을 할 수 있는지
세세하게 알려주셨다.
목표전세가를 설정 할 때에
단지의 선호도를 가지고
위아래 가격을 보고 가격을 매겨본다는
내용이 인상 깊었다.
왜냐하면, 전세 물건이 없는 단지를
투자 후보에 넣지 않았기 때문이다.
즉 생각조차 해보지 않았었다.
전세 물건이 많지 않은 시장에서
투자자는 전세 물건이 없는 단지보다
어느 정도 수량이 있는 단지를 택하므로
그것이 전세 매물의 증가로 이어진다.
이어 단지 내 경쟁 구도가 발생하므로
다른 투자자의 선택과 달리
전세가를 역산하여 적정 전세가를
산출하여 투자 후보를 선정하고
투자하는 것도 중요하다는 것을 알았다.
전세 물건이 적고, 최근 거래 건수가
없는 곳에서 적정 매수가 설정 할 때는
주의 해야 한다는 것을 배웠다.
자칫 야망 전세가로 오랜 기간 머무르면,
그것이 투자 수요를 촉발하며 내게 리스크로
다가올 수 있다는 것을 알았고,
꾸준히 모니터링 하면서 빠르게 조정하는
결정을 내려야겠다고 생각했다.
한편 지난 해 1호기 전세를 빼면서,
최근 전세 문의 있었는지 수요 파악하며,
내 물건에 대해 관심 있는 사람이나,
보고 간 사람 있는지 주기적으로 체크했다.
이번 강의를 들으면서 당시 만기가 짧아
우왕좌왕 하며 부족하고 아쉬웠던 기억만
남았는데 복기 해 보니, 나름 잘 한 것도 있다는
생각에 기분이 좋아졌다.
역량 있는 투자자가 되기 위해 어려움을
회피하기 보다는 알고 적극적으로
대응할 수 있도록 실력을 쌓자는 말씀을 들으며
1호기 때의 초심을 잃지 않고 앞으로도 기세를 몰아
열심히 나아가야겠다는 다짐을 한다.
나는 역경이 경험을 만들고 성장한다고 굳게 믿는다
지난 해 스스로 편익과 비용을 따져
만기가 잛은 RR물건을 선택했을 때,
시간이 지날 수록 불안감이 엄슴했었다.
하지만 당면한 문제를 해결하고자 하는 자세는
오히려 차분하게 만들었다.
만기가 짧아, 적극적으로 부사님과 소통했고,
단지 > 생활권 > 지역전체 문자를 돌렸고,
이사비 지원 등을 통한 집을 보러온 사람들과
협상도 시도해보았고
최후 보루로, 잔금 여력 및 대출상담사와 상담,
약정서 작성일 까지 정해두자 마음이 편해졌고
만기 1달이 남은 시점 바로 세입자가 구해졌다
최악의 상황을 가정하여 모든 대응책을 준비해본
과정이 두려움을 물리쳤고, 그 경험이 자산이 된 것
같고 그 사이 조금은 성장한 것 같다.
지방투자 후 여러분의 로드맵
투자는 정확하게 투자자의 역량을
돈으로 바꾸는 행위이다. 반복해서
괜찮은 결과를 내야 한다.
그러려면 실력이 뒷받침 되어야 한다.
종잣돈을 2배 불리는 선택을 통해
더 가치 있는 자산으로 갈아타는 과정의 반복으로
기본방향성에 자신의 상황에 맞게 추가하는 것을
알려주셨다.
최고가 아니라 최선의 대응(할 수 있는 것)을 하고
선택의 과정에서 뒤로 가는 행동을 하지 않도록
의식적으로 되새겨야겠다.
롱런하는 투자자가 되기 위해
열기 때 작성한 비전보드 되새기며
내 투자 활동의 목적을 잊지 말자.
목표를 명확히 하자. 할 수 밖에 없는 환경에
발을 들여 놓는 것만 해도 반은 달성 하리라고 생각한다.
환경에 동참할 수 있음에 감사하고
환경 속에서 선배, 동료들과 함께 꾸준히 소통하고
배워나가며 부의 그릇을 넓히며 실력을 쌓아가야겠다.
