이번 강의는 하락장 투자 보다는 이번 키워드는 내 자산을 2배로 불려보자 방향성!
지방투자는 편익도이 있지만 비용도 있다. 그 부분에 주의 점 알아보기!!
+ 이번키워드! 전세가율!
4~5년동안 침채시기였다.
시장이 회복 할 때 전형적 특성이 전세가가 올라가면 실수요 전환으로 바뀔 때 실거주자가 매매에 동참이 하면 바닥 다진 후 매매가가 상승으로 돌아간다.
같은 기간동안 비슷한 단지를 가지고 어떤 단지를 선별하냐 따라에서 2년뒤 편차가 벌어질 수 있는게 지방투자다.
각 대상을 까다롭게 골라야 할 것!
같은 돈으로 사람들이 더 좋아하는 것을 알 수 있을지 이번 달 끝장보기!
- 투자범위 우선순위
어디까지 갈 수 있는 의사결정 하는 범위 내가 설명 할 수 있어야 함!!
<적극적으로 내 생각을 말하기가 중요하다!!! 잘 몰라도 질문 의견 나누기, 올바른 투자 범위를 잡아가는 과정이다>
1. 현재 지방아파트 시장 진단 및 투자기준
(1) 지방투자의 중요한 기준 두가지
하락기 :매매, 전세가가. 빠질때는 세입자가 갱신권을 잘안씀
상승기 :전세가 오르면 갱신권을 쓰려고함
공급만 보면 안되는 이유가 있는 곳도 있다 많은 곳에서도 상승하는 곳 있다(선호도 있는 곳)
지방투자에 8할은 공급이 맞지만 선호도 둘다 봐야함
*공급, * 선호도
<내가 지방을 봐야한다고 했으면 꼭 공급과,선호도를 분명하게 파악하려고 노력하자!!! >
(2) 2026년 3월 현재 지방 부동상 시장 진단
그 지역에서 여력이 있는 사람들이 살고싶은 곳(내 관점에서 보는것도 중요)
지방은 실 수요가 중요 시장 진단에 전세 진단이 중요함
전세가는 공급에 연동됨 , 공급이 없을 때 실제 와닫는건 가격임
- 광역시
- 중소도시
땅에 힘약하고 독점석 부족 빈땅이 많은 중소도시는 도시 전체에 개별성으로 봐야함
지방은 계속 순환이된다.
시장진입이 허들이지만, 한사이클을 보면 투자 기회가 될 수 있다는 장점이 있다.
<실수요와 가수요를 알고 사이클이 돌고 있는것을 공부하며 그것을 기회로 잡을 수 있겠금 시장진단하는 법을 배울 것>
++++++ 분위기를 어떻게 읽었나를 보쟈!
실력있는 투자자가 앞마당을 트래킹하고 정리하는 법
1) 선호도 : 어느급지가 올랐는지 파악해야함
2) 시세트래킹 : 가격만 따는서 넣는게 아님 추이랑 전세 개수를 보는거다 (분위기를 볼 수 있다)
3) 현장감 : 전화임장 (이런숫자를 보일때 이런 분위기가 동반되는구나라고 느끼는것)
한지역안에서 트래킹을 적게하고 전화임장으로 알 수 있다.
4) 투자 연결은 현장에서 : 매도위에 시장이아님 (장부물건등등)
의미없는 앞마당은 없다.
2. 종잣돈 2배 불리는 지방 투자 성공 공식
(1) 나에게 맞는 투자 방향성 (수도권 투자 vs 지방 광역시 투자)
하락장에 차이가 남.
+ 지방
소수의 대장아파트 빼고는 가격회귀 가능성
좋아하는 곳이라서 가격이 폭팔적으로 올라갈 수 있다.
그래도 하락장 선호단지면 그 지역안에서 환금성이 좋다
+ 수도권
아쉬운 선호도는 상승장까지 오래걸림
선호도가 떨어져도 회기가 드뭄 (늦게오르다보니)
기다림이 필요하다.
상승장 후반부 시세상승 흐름이 빠름
(2) 지방 가치성장 투자
변치않는 선호도가있다 연식이 오래되도 바뀌지않음
시기 : 공포에 역행하는 투자를 해야 함
(3) 지방 소액 투자
가치가 있는데, 소액으로 투자 할 수 있는 곳!
거주만족도가 아주 좋지않고 양호한 곳
앞마당을 미리 만들어 두면 전세가 받혀주는 시기를 보고 투자시기를 볼 수 있다.
- 지방 도시 선호도와 투자 범위
도시가 달라지면 선호 요소가 달라지기 때문에 개별성이 강하고 특징도 강하고 지역으로 중점보는것이 달라짐
<많이 임장가고 많이 알고 그지역에 선호요소를 많이 이해했을 때 선호도를 파악할 것이다.>
3. 지방투자 후 여러분의 로드맵
명확한 목표가 없으면 집값이 올라서 수익이나도 방황을 한다.
목표가 있으면 -> 적극적 수익추구 -> 저극적 인풋을 넣기
투자는 투자자에 역량을 돈으로 바꾸는 행위
반복해서 괜찮을 결과를 내야함 = 역량
<반복만이 익숙해지는 것이다>
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소액으로 사는투자는 가치가 아수운점이 한계점이다
가격이 단기간에 급등하는 거 자체가 리스크가 될 수 있다.
목표에 대한 명확한 인식을 갖고 있어야함
슬럼프가 와도 딛고 일어날 수 있다.
행동하지 않는다면 익숙하지 않고 익숙하지 않는다면 계속 머물러 있을 수 있다.
<임장을 가서 어떠한 분위기이고 어떠한 흐름으로 이지역이 흘러가고 있는지 중요 그만큼에 선호도를 찾아 내는 것이 나의 환금성을 확보해 주지 않을까? 자 행동으로 가즈아>
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