지방투자실전반 '임장보고서' 20장 쓰는 방법_입지편 [성공루틴]

안녕하세요

성공루틴 입니다

드디어 지방투자실전반이 시작 되었는데요

OT를 통해 들은 내용 중 놀라운 부분이 있습니다

바로 ‘임장보고서’를 20페이지로 작성하는 것 입니다

(최대 40p까지 작성 가능)

2월 실전반을 들으신 분들이라면,

어느 정도 알고 계실텐데요

이번에 지방투자실전반을 처음 들었다면

막막하실 수 있어 글을 통해 이야기 드리려고 합니다

룰루랄라님의 실전반 임장보고서 20p 방법을 보시려면 클릭

[이 글을 읽으면 알 수 있어요]

1️⃣임장보고서의 진정한 의미

 → 임장보고서가 줄어든 이유

2️⃣변경된 임장보고서 쓰는 방법_입지편

 개요/인구/직장/학군/환경/교통/공급

임장보고서 20p로 어떤 것을 알 수 있나요?

“임장보고서가 줄어들면 투자로 의미 없는 것 아닌가요?”

“양이 줄어드니 좋긴 한데, 뭘 써야 할지 모르겠어요”

“40p 이상 쓰면 안 되는걸까요?”

다양한 질문들이 나오는데요

우선 임장보고서가 축소된 의미를 아는 것이 중요합니다.

제가 생각한 변경된 이유는?

[변경된 이유는 아래와 같습니다]

1) 불필요한 장표를 없애고, 정말 투자로 이어지는 장표 만들기

2) 줄어든 임보로 인해 생긴 시간은 직장,건강,가족 챙기는 시간 만들기

3) 입지 → 시세  → 단지분석  → 결론까지 투자로 이어지는 임장보고서 만들기

➡️결론까지 나만의 임장보고서를 완성하는 것이 목표 입니다

아래 장표는 몇년 전 양을 늘리던 시절의 제 장표 인데요

그 중 ‘인구’ 장표 입니다. 

이 장표를 통해 어떤 것을 알 수 있을까요?

1) 다소 중복된 데이터, 내용이 많이 들어 가 있습니다

2) 양 늘리기에 급급하다 보니 중요한 투자 이야기가 오히려 빠져 있습니다

3) 해당 지역을 투자할 때 굳이 꺼내보지 않을 자료 입니다

즉, 양을 늘리는 것 보다 중요한 것은

그래서 이 임장보고서가 ‘내 투자’에 어떻게 연결되는지 입니다

=> 투자할 때 다시 꺼내볼 수 있는 보고서를 써야 합니다

그리고 임보가 줄어든 만큼,

남은 시간으로 투자생활을 오래할 수 있는 환경을 만드세요

=> 내 건강, 직장, 가족을 챙겨야 합니다

. . .

변경된 임장보고서는 이렇게 써 보세요_입지편

[개요 : 임장지와의 소개팅 준비…]

개요 작성은 마치 소개팅을 준비하는 것과 비슷한데요

임장을 가기 전 설레는 마음으로, 사전 준비를 하는 과정입니다

‘나무위키’를 통해서 얻게 된 정보들을

지도를 이용 해 지역을 미리 이해하는 과정입니다

미리 지도와 나무위키를 통해서

투자자의 관점에서 바라보았을 때,

이 지역이 어느정도 가치를 지니고 있을지

상상 해보시면 좋습니다.

개요에서는 나무위키를 읽고, 지도를 보면서

지역에 대한 ‘궁금증’을 갖는 시간입니다.

(소개팅에서 사전 정보를 통해, 어떤 사람인지 궁금 해 하는 것 처럼..)

예를 들어 광주 북구의 개요를 작성 한다면?

✔ 구축이 많고 균질성이 떨어지기 때문에 외곽이어도 ‘신축택지’를 좋아할까?

✔ 광주의 학군지는 ‘남구’인데 북구 내에서 학군도 의미 있을까?

✔ 2호선이 개통될 예정인데, 북구에서 의미가 있을까?

✔ 대기업 직장이 많은 북구인데, 사람들은 무조건 가까운 곳을 좋아할까?

라는 궁금증을 갖고 

입지분석 → 분위기임장 → 단지임장, 시세 → 전임,매임,결론

으로 하나씩 궁금증을 해결 해 가는 과정을 통해서,

투자 생각이 담긴 임보를 작성할 수 있습니다

분위기 임장을 다녀온 후에는

생활권을 나눠주고

(주로 큰 대로로 나뉘며, 분위기가 바뀐 곳을 생활권으로 정해줍니다)

각 생활권의 특징을 기재 후,

사람들이 어디를 더 좋아할지 나름대로 순서를 써 줍니다

[인구: 어디에 어떤 사람들이 거주하고 있을까 ]

인구에서는 지역을 크게 본 후에

동별로 살펴봐 주어야 하는데요

크게 : 3년간 인구이동 현황, 인구수, 세대당 인구수, 연령별 비율

→ 어느 지역과 교류가 큰지를 알게되면

신규 입주시 얼마나 영향이 있을치 알 수 있습니다

(그렇기에 1년씩 끊어서 봐줍니다)

작게: 인구수, 세대당 인구수, 연령별 비율

인구, 세대당 인구수, 완성형가족(10대+4~50대) 등이 높다면

사람들이 살고싶어 하는 동네일 수 있습니다

이러한 데이터를 통해,

이 지역의 사람들은 어디에 살고싶어 하는지

인구파트에서 알아볼 수 있습니다

예를 들어

✔ 신축 입주가 많을 때 이동이 많다면 사람들이 ‘신축’을 그만큼 선호할까?

✔ 선호요소를 신축, 직주근접으로 잡아봐도 괜찮을까?

등 마찬가지로 인구파트를 보면서

궁금증을 남겨 계속해서 투자 생각을 남겨줍니다

[직장: 이 지역에 어떤 사람들이 살까?]

지방의 직장은 반드시 큰 틀에서 먼저 보고 들어와야 합니다.

수도권 뿐만 아니라, 지방 또한 ‘직장’이 중요하기 때문인데요

결국은 집을 선택할 때 직장에 따라 선택 범위가 달라지게 됩니다.

그렇기에 내가 임장 하는 지역이 전체에서는 어느 정도인지,

그리고 지역 내에서 어느 정도로 사람들이 오는 수요를 가졌는지를

아는 것이 중요합니다

✔ 확인할 내용: 종사자 수 / 사업체 수 / 대기업 수 / 기업 특성 / 소득

✔ 그래서 이 지역의 ‘직장’은 어떤 사람들을 불러모으는가?

✔ 이 직장에 다니는 사람들의 소득은 어느 정도이며, 

그래서 지금의 매매가 혹은 이후 매매가를 받아줄 것인가?

까지 이어서 고민 해볼 수 있습니다

[학군 : 학군지 일까? 학군지가 아니라면?]

✔ 이 지역이 학군지로서의 의미를 갖고 외부 수요를 끌어들이는지?

✔학군지가 아니라면 지역 내에서 좋아하는 학교는?

지역 내 다른 조건이 비슷하다면,

00초등학교, 00중학교를 보내고 싶어 하는 수요가 있는지를

찾아보는 것이 중요합니다.

예를 들어,

빌라+아파트가 같은 초등학교를 가는 것 보다는

아파트끼리 같은 초등학교를 가는 수요가 더 있을 것이고

대형평수로 이루어진 아파트와 함께 가는 초등학교를 좋아하기도 합니다.

즉 학군지가 아니더라도, 그 생활권 내에서 조금 더 좋아하는 단지가 있는데,

이런 디테일까지 알 수 있다면 비슷한 조건 중에서도 더 좋아하는 단지를 찾을 수 있습니다

[환경 : 사람들은 어디를 살기 좋다고 느끼는가]

환경은 거주 만족도가 중요한데요,

즉 사람들이 어디를 살기 좋다고 느끼는가? 입니다

✔ 백화점,마트,병원,스타벅스 등 주요 환경요소가 얼마나 있는가?

✔ 공원,호수 등 사람들이 좋아하는 플러스 환경 요인이 있는가?

✔ 비선호 시설(묘지,교도소,쓰레기처리장)은 없는가?

✔ 택지로 이루어져 있는지? 빌라와 뒤섞여 있는지?

와 같은 질문을 통해서 거주 만족도를 알아갈 수 있습니다

[공급: 공급의 시기와 위치는?]

지방은 수도권보다 ‘공급’이 정말 중요합니다

특히 공급에 따라 보유와 매도 난이도가 달라지기 때문에,

공급 파트는 반.드.시 꼼꼼하게 체크 해보셔야 합니다

✔언제 공급이 있는지? 공급이 많았던 시기에는 어땠는지?

✔추후 공급이 들어오는 시기와 위치는 어디인지?

✔공급의 영향이 어디까지 있는지

이 질문에 대한 답을 찾아 가는 것이 중요합니다

[교통: 이 지역에서 교통이 어떤 의미를 가질까?]

지방에서의 교통은 수도권만큼 중요하지 않습니다.

수도권을 보시던 분들은 이 부분이 혼란스러울 수 있는데요

지방은 어디까지 얼마나 걸리지?

✔주요 교통 구조, 도로교통망 등을 확인

✔이 지역에서 교통이 어떤 의미를 가질지?

✔업무지구까지 걸리는 시간

을 살펴 봅니다.

양질의 일자리가 모여 있다면 시간이 얼마나 걸리는지

함께 체크 해보면 좋습니다. (지방은 대부분 30분 이상 걸리면 멀다고 생각)

지방 교통에서 중요한 것은

실제로 교통이 중요한지? 혹은 환경이나 학군이 더 중요할지를

아는 것 입니다.

이 부분은 실제 임장이나, 전화임장, 매물임장을 통해

거주하는 사람들이 어떻게 느끼는지 연결 하는 것이 필요합니다.

‘이 곳에서 정말 교통이 의미가 있을까?’

까지 연결 해보시길 추천 드립니다

여기까지 새로운 지방투자실전반 임장보고서 입지편 입니다.

양을 늘리는 것 보다는, 진짜 내 투자에 어떤 도움이 될까?를

계속 고민 해보시고 임장보고서를 쓰시면 좋겠습니다!

. . .

어느 정도의 막막함이 사라졌길 바라며,

지투실전반 임장보고서 작성에 도움이 되길 바랍니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.