안녕하세요.
끝없는 성장을 향해 오르디입니다!
동료분과 투자 얘기를 하다가 문뜩 든 생각
만약 내가 1호기 투자를 A가 아닌 B를 샀더라면 어떻게 되었을까?
생각만 하기보다는 진짜 비교해보면 더 재밌고, 와닿고,
복기도 될 것 같아서 글로 적어보려고 합니다 ㅎㅎ
1호기 투자시점, 투자금 그리고 앞마당
1호기 투자 시점 : 23년 8월
당시 투자금 : 1.1억
앞마당 : 12곳
- 수도권은 광진구, 동탄
- 지방은 울산 중구, 대전 서구/유성구, 광주 남구/광산구, 창원, 천안, 전주, 청주, 김해
소액투자를 결심하고 21년 말부터 월부에서 강의를 들은 터라
투자금 1억을 한번에 다 쓴다는 생각은 하지 못했기 때문에
5천만원으로 1호기, 2호기를 나눠서 투자해야겠다는 생각과 함께
1호기에 5,400만원의 투자금을 넣어 청주에 투자를 했었다!
그럼 만약 청주가 아니라 다른 곳에 투자를 했다면 어떻게 됐을까?
CASE1. 1.1억의 투자금으로 투자했다면?
23.8월 : 3.1억/2.2억 (투자금 9천)
25.8월 : 3.9억/3.2억 (매매수익 8천/전세상승분 1억)
매도시 → 수익금 8천 + 투자금 9천 회수 = 총 회수금 1.7억 🎊
갱신시 → 전세상승분 1천만원 = 총 회수금 1천
신규계약시 → 전세상승분 1억 = 총 회수금 1억
울산 중구는 대부분의 단지가 투자금이 1.5억 이상 들어갔기 때문에
투자금 9천만원 들어가는 LH3단지를 가져왔을 경우,
2년 보유시 수익률 100%가 살짝 못 믿미친다.
전세 갱신을 했을 때는 기존 전세가가 너무 낮아 1천만원이 회수되며,
신규 전세계약을 시세대로 받았을 경우는 1억을 올려 받을 수 있지만,
총 4년을 더 가져가야 하는 리스크가 있기 때문에
매도 하고 1.7억의 투자금을 회수하는 것이 베스트라고 본다!
NEXT STEP
1호기 투자 회수금 1.7억 + 모은돈 5천만원 = 2.2억
용인 수지 새터마을힐스테이트를 매수 할 수 있었다.
(아직도 앞마당은 아닌 곳..ㅎㅎ 빨리 만들자)
25.8월 : 7억/4.7억(투자금 2.3억)
26.3월 : 8억/4.6억(매매수익 1억)
7개월만에 시세차익 1억!
🔸 총정리 🔸
자산 : 9천 → 3.1억 → 3.9억 → 7억 → 8억
순자산 : 9천 → 1.7억 → 2.7억
CASE2. 5천만원으로 다른 곳에 투자했다면?
🟢 천안
23.8월 : 2.8/2.3 (투자금5천)
25.8월 : 2.8/2.2 (시세차익 0억)
🟢 창원
23.8월 : 3.6/3 (투자금6천)
25.8월 : 3.8/3 (시세차익 2천)
🟢 전주
23.9월 : 3.25/2.8 (투자금4.5천)
25.9월 : 3.9/3.2 (시세차익 6.5천/전세상승분 4천)
천안에 투자했을 경우는 시세차익 0원
창원은 2천만원의 수익을 내서 투자금까지 8천만원을 뺄 수 있었고,
전주는 6.5천만원의 수익을 내서 1.1억을 가지고 나올 수 있었다.
같은 지방임에서 이렇게 차이가 나는 이유는 바로
공급물량 때문!
NEXT STEP
1호기 투자 회수금 1.1억 + 모은돈 1.1억(저축3천+남은돈6.5천) = 2.2억
울산에 투자금 9천만원 넣어서 투자했을 때와
전주에 투자금 4.5천만원 넣어서 투자했을 때의
투자금과 수익은 다르지만 그 다음 투자를 할 수 있는 돈은 결국 비슷해졌다!
그래서 결론은?
지방투자에서 중요한 점은 첫째도 둘째도 공급
우정LH혁신3단지나 데시앙아리인 모두 지역내에서 선호도 상급의 단지가
아니었음에도 100%에 달하는 수익률과 수익을 낼 수 있었던 것은
공급이 부족했기 때문이라고 생각합니다.
투자금에 맞는 투자물건을 찾기보다 더 중요한 것은 투자를 하는 것
당시 우정LH혁신3단지에 투자금 9천만원은 너무 투자금 대비해서 아까운 투자라는 생각이 들었습니다.
하지만, 당시 대출금리와 번영로센트리지 공급이 맞물리면서 전세가격이 심하게 눌려있는 상황이라
전세가격은 올라가고, 매매가격도 쌌기 때문에 충분히 수익을 낼 수 있다는 부분을 고려하지 못했습니다.
현재 수도권 규제로 인해서 투자할 수 있는 지역이 한정적이다보니
이 돈으로 비규제지역 투자를..? 그럼 너무 아쉬운 투자같다는 생각을 했었는데
결과적으로 충분히 가격이 싸다면 큰 수익은 따라오기 때문에 투자를 하는 것이 더 중요하다는 것을 배웠습니다.
앞마당은 미리미리 만들어 놔야 한다.
1호기를 울산에 했을 때도, 전주에 했을 때도 투자금 2억정도가 손에 쥐어졌는데,
제가 25년 8~9월 당시 앞마당 중에서는 2억 정도로 투자하기에 알맞은 지억이 없었습니다.
서울 3,4급지나 산본, 영통이 앞마당인 상황이라 당장 2억으로 투자하기엔 아쉬운 지역들이 많았고,
그래프를 보면 9월이 지난 후로 가격대가 한층 더 높아졌기 때문에 그 시기를 잡지 못했다면
2억 초반으로 할 수 있는 지역이나 단지 수준을 더 낮춰야 했기 때문에 앞마당은 미리미리 만들어놔야
좋은 기회를 빠르게 잡을 수 있다는 것을 깨닫게 되었습니다.
1호기 투자를 다시 돌아보면서 앞마당 내에서 할 수 있는 단지를 찾아보니
재미있기도 하고, 아쉽기도 하네요 ㅎㅎ
제 1호기도 얼른 무럭무럭 자라서 더 큰 자산을 위한 밑바탕이 되기를 바랍니다.
저처럼 아직 무럭무럭 자라날 1호기를 기다리고 계신분들 모두 잘 버티면서
같이 다음 투자 준비 해나가봐요!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다😆
