안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
부동산 계약을 체결하고 계약금까지 받았는데 갑자기 시세가 오르는 경우가 있습니다.
매도인 입장에서는 “지금 계약 취소하고 더 높은 가격에 다시 팔 수 있을까?" 이런 생각이 들 수 있습니다.
실제로 가능한 일인지 한 번 알아보겠습니다.
사인하는 순간 끝입니다.
부동산 매매계약은 계약금이 지급된 순간부터 법적으로 유효하게 성립하고 매도인, 매수인 모두에게 구속력이 발생합니다.
일단 계약이 체결되면 어느 한쪽이 마음이 바뀌었다고 해서 일방적으로 계약을 깨는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다.
다만, 예외적으로 민법 제565조에서는 계약금만 주고받은 단계라면 일정한 방식으로 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.
매도인은 받은 계약금의 두 배를 반환하면 계약을 해제할 수 있고 매수인은 이미 지급한 계약금을 포기하는 방식으로 계약을 해제할 수 있습니다.
이걸 흔히 배액 배상이라고 부릅니다.
상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능한 방법인데요.
중도금을 지급했다거나 소유권 이전 절차에 들어갔다면 더 이상 계약금 포기나 배액 배상만으로는 계약을 해제할 수 없습니다.
계약서 없으면 아직 아니다?
많은 분들이 가계약금만 주고받았으니까 아직 계약은 안 됐다고 생각하시는데요.
꼭 그렇지는 않습니다.
법적으로는 계약서를 작성했는지보다 계약 의사와 그 내용이 얼마나 구체적으로 정해졌는지를 더 중요하게 봅니다.
예를 들어 매매 대상 부동산이 특정되어 있고 매매대금이 합의되어 있으며 계약금·잔금 지급일 등 주요 조건까지 정해졌고 그 일부로 가계약금을 실제로 주고받았다면 계약서가 없어도 이미 매매계약이 성립된 것으로 인정될 가능성이 높습니다.
가계약금이면 그냥 돌려주면 되는 거 아닌가요?
가계약금이라고 부른다고 해서 단순히 예약금으로 취급되는 것은 아닙니다.
실제로는 그 돈의 성격이 계약금이 일부인지 아니면 자리 잡기용 금액인지를 구체적인 사정을 보고 판단하게 됩니다.
핵심 조건에 대한 합의가 있었다면 정식 계약서를 쓰지 않았더라도 계약 자체는 이미 성립된 것으로 볼 수 있습니다.
이때는 가계약금도 계약금의 일부로 인정될 수 있는데요.
그렇게 되면 일방적인 계약 해제를 원할 때 위에서 설명드린 것처럼 계약금을 포기하거나 두 배를 반환해야 합니다.
반대로 중요한 조건이 확정되지 않았거나 예약금이었다면 단순 반환으로 끝날 수도 있습니다.
게약금 두 배 돌려받아도 손해배상 가능합니다.
그럼 매수인 입장에서 볼 때 계약금의 두 배를 돌려받았으면 끝나는 일일까요?
아닙니다, 매수인이 계약이 정상적으로 진행될 것이라 믿고 이미 여러 준비를 했을 가능성이 있는데요.
대출을 실행했거나 이사를 준비하면서 비용을 지출했거나 더 좋은 다른 매수 기회를 포기했을 수도 있죠.
즉, 금전적인 손해가 발생했을 수도 있습니다.
계약 해제로 인해 추가적인 손해가 발생한다면 단순히 계약금의 배액 반환으로 끝나는 것이 아니라 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이를 위해서는 매수인 스스로가 실제 손해가 발생했다는 사실과 그 손해가 계약 해제와 직접적인 관련이 있다는 점을 입증해야만 손해배상을 인정받을 수 있습니다.
이런 상황을 대비해서 대출 서류나 이사 비용 영수증 등 객관적인 사실을 확인할 수 있는 자료를 미리 잘 정리해 두시면 손해배상을 주장할 때 훨씬 유리한 위치에 설 수 있습니다.
핵심은 부동산 계약은 법적으로 강한 구속력을 가지는 계약이라는 점입니다.
한 번 계약이 체결되면 마음이 바뀌었다는 이유만으로는 되돌릴 수 있는 문제가 아닙니다.
특히 가계약금이라고 해서 가볍게 생각하시는 경우가 많은데요.
실제로는 이미 계약의 일부로 인정되어 예상치 못한 법적 책임을 지는 일이 생기기도 하고 추가적인 손해배상까지 이어질 수 있다는 점을 반드시 유의하셔야 합니다.
한 번의 판단이 큰 손해로 이어질 수 있다는 사실을 꼭 기억하시고 어떤 계약이든 계약서에 서명하기 전에는 충분히 검토하고 신중히 결정하시기 바랍니다.
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