지금 현재 지방아파트 부동산 시장은 공급부족이 누적되면서 전세 가격이 차오르는 상황이다.
전세 물건이 점점 줄어들고 있는 시장이라 전세가가 올라올때 기회를 잡는다면 소액으로도 가치있는 곳에 투자할 수 있는 기회가 지금의 지방이다.
지방에 살고 있는 나는 정말 같은 지역이라도 사람들이 좋아하고 가고싶어 하는 곳만 오른다는 걸 몸소 느낀다.
공급만으로 보면 안되고 공급 + 선호도를 봐야 한다는것!!
수도권에 비해 인구가 적고 수요가 얇은 지방아파트는 전세의 가격과 상황 파악이 가장 중요하다.
그러므로 지방 앞마당 시세트래킹도 전세가를 잘 살펴 보아야 한다.
도시별로 매매 전세 흐름이 다르고, 공급 과잉 도시도 모습이 다 다르기 때문에 도시 자체의 개별성을 입지적으로 파악해야한다.
지방의 가치성장투자가 가능한 곳은 ?
- 변하지 않는 가치와 선호도가 있는 곳
- 사람들이 지역 내 부촌 주거지로 인식 하는 곳
중장기 보유하며 수익률보다 수익금을 추구
지방에서 가치성장 투자하기 좋은 때는?
- 과잉공급장 후반부에 접어들며 가격이 절대적으로 저렴하고 전세가가 더 이상 빠지지 않는 시기
(대부분의 사람들이 “지켜보자”는 심리가 지배적일때)
=> 공급 상황 상 한 사이클 앞서 있는 곳을 참고하며 투자!
지방아파트는 선호도 좋은 아파트를 골랐을때는 수익률이 좋지만, 하락장에서는 5~10년전 가격으로 회귀 할 수 있다.
수도권아파트는 대세상승까지 오래 기다려야하지만 하락장에도 회귀하는 경우는 드물다.
그래서 지방아파트는 매도가 가장 어려운거 같다.
*매도의 시그널 : 선호하지 않는 구축 아파트까지 오를때
*매수의 시그널 : 선호 신축 부터 오르기 시작
=> 그러므로 시세트래킹 할때 선호 신축, 선호 구축, 중간선호 신축, 비선호구축 모두 보아야함!! (전세트래킹도 같이!!)
=> 물건이 많지 않은 지역은 전화임장을 통해 현장감을 느껴보기 (전세가 없다고 다 오르는 것이 아님)
=> 가격만 따서 넣는 것이 아니라 가격의 추이를 살피고, 물건 개수와 나가는 속도를 파악한다.
<저평가 아파트 찾기>
같은 매매가, 투자금으로 살 수 있는 다른 단지들을 살펴보고 더 가치와 선호도가 높은 단지를 찾아라!!
투자금(갭) 기준이 아닌, 매매가 기준으로 찾아라!!
<전세물건이 귀할 때, 알맞은 목표 전세가 산정 방법>
-인근 단지 뿐 아니라 생활권 전체로 확장하여 전세개수, 가격 체크(지도위에 올려보기)
-단지별 선호도 나열
-전세상황 체크 및 목표 전세가 설정 (선호도 더 높은곳, 비슷한 곳, 낮은곳 전세가격 체크)
이번달 목표 : 내 앞마당 시세트래킹부터 다시 시작하면서 투자 할 수 있는 단지 찾아보기!!
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