지방투자 실전반 2주차 강의는 재이리님의 ‘지방투자 계약프로세스’에 관한 강의었습니다.
투자자라면 모두 겪는 매수, 보유, 매도에 대한 프로세스를 단계별로 사례를 통해 이해하기 쉽게 설명해주셨습니다.
매수 프로세스(가계약 - 본계약 - 잔금)
매수 단계는 흔히 말하는 가계약금(계약금의 일부)을 입금하면서 시작하는 것이 일반적인데
그동안의 투자는 운이 좋게? 부동산 사장님께서 확인을 시켜주셨지만 왜 확인이 필요한 것 인지 인지하지 못했었는 데 이번 강의를 통해 분명하게 알 수 있게 되었습니다.
- 등기사항 전부증명서: 매도 물건의 근저당 설정여부 확인, ‘대출잔액증명서/금융거래확인서’로 대응 가능한 정상 물건인지 확인(특약사항에 추가대출금지, 잔금 시 근저당 말소 등 설정)
- 중대하자: 누수이력, 균열 등 확인
- KB시세: 매수 후 전세보증보험이 적용되는 (KB 매매시세의 90%) 적정 전세가 설정을 위함
본 계약 단계에서 계약서 초안을 받았을 경우에도 꼼꼼하게 챙기지 못했던 부분도 잘 챙겨야겠다는 생각을 하게 되었습니다.
잔금 단계에서는 법무사 비용에 포함되어있는 국민주택채권에 대한 개념이 헷갈렸었는데 향후 매수 단계에 반드시 잔금일 기준 부담금을 확인 해봐야겠다는 생각을 했습니다.
전세 프로세스
전세 맞추는 과정은 손 놓고 있기보다는 적극적으로 대응해야하며, 전세 세팅이 완료되어야 진짜 투자가 마무리 되는 것이라는 내용이 인상 깊었습니다.
먼저 전세를 맞출 때 나의 물건이 1등 물건이 될 수 있도록 노력 해야한다는 것은 알고 있었습니다.
하지만 구체적으로 어떤 노력이 필요한 지에 대해서는 생각해본 적이 없었던 것 같습니다.
주변 단지들의 전세 시세를 트래킹하고, 내 집을 보고 간 사람들의 피드백을 점검하는 방법이 1등 물건이 되는 방법이라는 것을 알 수 있었습니다.
집주인이 전세 대출, 보증 보험에 대해 왜 알아야하는 지에 대해서도 설명을 해주셨는데, 알고 보니 제가 놓치고 있는 것이 있었습니다.
세낀 매물이었던 1호기를 매수하고 신규로 세입자를 맞이하면서 채권양도사실 알림 통지서를 받았었는데, 단순히 세입자의 전세금을 은행에 반환하라는 내용이구나에 그쳤었는데 강의를 듣고 전반적인 흐름을 이해할 수 있었습니다.(채권: 통째로 은행 반환, 질권: 찔끔 반환) 그리고 임차인의 종류와 상황을 알아야 유연하게 전세 세팅을 마무리 지을 수 있음을 깨닫게 되었습니다.
보유 프로세스
'투자는 매수가 끝이 아니고 보유도 잘 해야한다' 요새 더욱 느끼고 있는 내용이었습니다.
투자를 이어나가면서 세입자 분들에게 여러 수리 요구를 받게 되었는데 처음 겪어보는 일이라 난감하고 어떻게 대응해야할 지 막막한 느낌이 있었습니다. 하지만 세입자 분과의 관계를 비즈니스 관계로 이해하고 나의 목표를 위한 사업 파트너라는 생각을 하게 되니 마음이 더 편했던 경험이 있었습니다.
중요한 것은 사업 파트너로서 관계가 좋게 유지되는 방향으로 보유해 나가는 태도가 필요하다는 것을 느낄 수 있었습니다.
매도 프로세스
아직 매도 경험이 없고 27년부터 매도 계획을 가지고 있기 때문에 가장 관심이 갔었던 파트였습니다.
시기에 따른 (상승 또는 하락) 전략을 소개해주셨는데 매도도 전세와 마찬가지로 다양한 채널을 활용하여 적극적으로 행동해야 하는 것을 알 수 있었습니다.
그리고 매수 단계부터 환금성 측면을 고려하여 조금이라도 사람들이 좋아할 매물을 선정하는 것이 중요한 것을 알 수 있었습니다.
적용해 볼 점
- '투자에서 대충은 비싸다' 손 놓고 있는 것이 아닌 적극적인 태도로 임해야 한다(CEO 마인드)
- 휴대폰 메모장에 매수, 전세단계의 체크리스트를 넣어놓고 필요할 때 적용하자
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