[지투기33기 뜨사] 1강 후기 - 2026년에 다시 바라보는 지방투자의 원칙.

안녕하세요. 뜨사입니다.

이번 달에는 정말 오랜만에 지방 강의를 다시 수강하게 되었습니다.

최근 수도권 투자에 집중하면서 만약 규제지역이 확대되고 지금 보고있는 기회의 문이 닫혔을 때 어떻게 해야할 지를 고민하던 도중, 생각보다 흐름이 늦게 오고 있지만 아직 기회가 남아있는 지방도 미리 봐둬야 겠다고 생각해서 재수강 하게 되었습니다.

그런데 이번 1강에서 권유디 멘토님의 강의를 듣다보니, 확실히 지방을 배운 다는 것은 시장의 사이클에 대한 폭넓은 이해도를 가지게 되고 한번의 긴 사이클로 끝나는 수도권 시장에서 보지 못하는 것들을 배울 수 있다는 생각이 들어서 투자자로서 아는 내용들을 점검해볼 수 있는 시간이었습니다.

꼭 기억하고 싶은 내용들과 행동으로 남길 내용들을 기록해봅니다.

1. 저평가 지수의 개념. 권유디 멘토님의 새로운 개념으로 보는데 아파트 매매지수와 통화량의 비율로서 바라보는 관점이다. 사실 가격이 멈춰있다는 것 만으로도 시간이 흐르면서 싸지고 있다는 생각을 객관적인 지표로 볼 수 있다는 점이 인상적이었다.
2. 시장의 사이클 관점에서 본다면 23년 하락장 이후 의외로 수도권이 시장의 앞단에서 먼저 움직였고, XX, YY 지역을 제외한 지방은 아직도 상승 초입에 머물러 있는 모습을 볼 수 있다. 순서는 바뀌었지만 이미 우리는 서울 시장에서 배운게 있기에 지방에서는 좋은 것부터 봐야하는 시기임을 더욱 확신을 가지고 이해할 수 있었다.
3. 지방 투자의 지역을 선정함에 있어서는 결국 공급이 적고 인구가 많은 지역을 가면 된다. 하지만 본질은 가격 수준임을 잊으면 안된다. 지금은 가격이 전부 저렴하기에 큰 지역부터 볼 수 있는 시기이다. 지방을 알고 있다면 어느 시점이든 부동산 투자로 돈을 벌 수 있다.
4. 강의를 보면서 앞마당의 기준에 대해서 다시 생각해볼 수 있었다. 지도를 놓고 생활권을 읊어가면서 그 특징과 가격대를 말할 수 있다면 그 지역을 온전히 알고 있는 것이다.
5. 하락장의 특징으로서 공급과는 관계없이 매매수요가 적고 전세로 수요가 몰리면서 전세가격이 반등이 나올 수 있다. 지금 OO 지역이 그런 상황으로 이 경우 리스크만 줄여간다면 충분히 투자로 좋은 기회를 만들 수 있겠다.
6. OO 지역의 신도시 지역을 보면서 2.12 대책의 다주택자 매물이 비규제 지역에도 엄청난 영향을 줄 수 있음을 배울 수 있었다. 특히 투자 수요가 많이 들어간 단지들은 이런 영향이 있을 수 밖에 없다. 그래서 지금 비규제 지역들의 가격 상승 속도가 다소 느린 부분도 어느정도 설명이 되는 부분.
7. 이렇게 눌린 가격 속에서 지방의 굉장히 선호도가 좋은 신축의 경우에도 적당한 투자금을 들여서 투자할 수 있겠다는 생각이 든다. 물론 수도권과 경쟁은 되겠지만 만약 규제지역이 넓어지거나 수도권 상승이 조금 더 퍼져서 이미 날라간다면 멍하니 있지말고 지방의 좋은 단지도 함께 볼 수 있다.
8. 위치와 입지는 다르다. 수도권은 입지기준이 직장 교통이므로 위치와 입지가 비례하는 경향이 있지만 지방에서는 입지기준이 환경과 학군이므로 위치보다는 입지, 그중에서도 상품성 환경이 중요할 수 있는 것이고, 이게 지방 투자와 수도권 투자의 가장 큰 차이점이다.
9. 생활권 대장 신축의 선호도를 무시해서는 안된다. 실제로 그 지역에 살아야만 하는 사람들에게 대장이 주는 의미는 선호도로 반영되고 이도 충분히 고려해야 한다.
10. 투자는 모든 조건이 갖춰진 상태에서 하는 것인가? 아니다. 오히려 약간 애매한 상황에서 조건을 만들어서 하는 투자가 좋은 성과를 낼 수 있다. 좋아보이는 투자는 상승 완전 초입에서만 가능하고, 아니라면 1차 상승의 후유증을 조심해야한다.
11. 매도의 기준에 대해서 여름이 되지 않았다면, 즉 욕망의 실거주 장이 아니라면 홀딩이 기본 전략이고, 보수적으로는 연 20% 수익을 기준으로하여 더 좋은 단지로 갈아끼울 수 있다.

감사합니다.