안녕하세요 원웨이입니다.
정말 오랜만에 지방투자 실전반을 수강하게 되었고 2강에서만 배울 수 있는 프로세스!!! 거의 이론만으로 알고 경험하고 있었기 때문에 어떤 부분을 내가 놓치고 있는가?에 대해서 체크하면서 수강하는데 집중했습니다.
재이리 튜터님도 정말 너무 반가웠습니다^^ 새벽부터 강의를 위해서 올라오시고 작은 것 하나도 놓치지 않고 전달해주시려고해서 정말 감사하고 소중한 강의였습니다. 건강도 함께 챙기셨으면 좋겠습니다.
재수강생이지만 1년만에 듣는 거라서 저도 하나도 기억을 못할 것 같았지만 새록새록 떠오르더라구요. 그래서 말씀하셨던 노룩후기를 써보겠습니다^^
[매수]
가계약
등기부등본 체크 → 중대하자 꼼꼼하게 확인(아랫집&관리사무소+윗집까지) → KB시세 확인(보증보험, 전세가격)
KB시세를 통해 전세가격을 체크하는 것을 놓치고 있었더라구요. 막상 공급없는 지역에서는 거래가 충분히 그 이상으로 되고 있었기 때문인데요. 그래도 그런 지역도 주춤할 때가 있기 때문에 놓치지 않겠습니다.
특약사항
중요한 것 : 위약금 / 집보여주기 / 중대하자 / 근저당권 말소&해지. 4가지는 꼭 챙길 것!!
얼마 전 전세계약을 마무리 하였는데요. 다른 특약사항은 문제가 없었는데 강의에서 똑같은 내용을 부사님께 요청받아서 놀랐고 그대로 진행한 경험이 있었는데요. 문제가 없어서 다행이였습니다. 그것은 바로 계약서 5조로 위약금 배상 특약과 비슷한 것으로 빼도 된다는 것이였습니다. 하지만 강의에서 추후 문제가 되었을 경우 배액배상이 아닌 실제 손해액만큼만 배상받을 수 있는 것으로 큰 비용에 직접적으로 관련되어 있음을 다시금 깨닫게 되는 순간이였어요… 반성하고 다시 같은 일 반복되지 않도록 위약금/근저당권 등 대출 관련 특약은 꼭 빠뜨리지 않고 넣겠습니다.
본계약
사전에 초안 받아서 오탈자&빠진내용 체크 → 부사님께 전세데드라인 알림
잔금
1달 전 법무사(20~30만/대출연계/부사님/법무통 등 비용 비교) 구하기 → 잔금과 각종비용 정산
매수 프로세스는 아니였지만 최근 전세를 맞추면서도 근저당권을 말소할 일이 있었는데요. 해당 금융권 법무사님을 통해서 말씀드렸을 때는 10만원으로 싸다고 생각했지만 그래도 혹시 몰라 부사님 등을 통해 알아보니 절반 가격 5만원이더라구요. 조금 더 검색해보니까 5만원이면 적당한 가격으로 싸다고 판단했고 그냥 10만원이 큰 비용이 아니라고 진행했더라면 괜한 5만원을 더 들일 수 있는 부분이였습니다. 비교평가가 아파트만 해당되는 건 아니다!
그리고 법무사 비용에서 고정되어 있는 것들 중에 채권최고액을 잔금 당일에 다시한번 체크하기!!! 그리고 견적서 받을 때도 비용차이가 얼마나 나는지에 따라서 사전에 덤탱이 씌우는 법무사는 피할 수 있겠다 싶었습니다.
[전세]
전세가격 설정 및 광고
1강에서 배운대로 전세가 설정하고 광고하면서 전세트래킹!!!(내 물건이 1등물건인지 아닌지 파악)
임차인 확정
- 임차인
개인 vs 법인
가장 큰 차이점은 개인은 계갱권 사용여부와 계약자와 거주자가 다르다는 점이 큰 차이점.
- 보증보험, 전세권
임대인 입장에서는 보증보험으로 유도하되 전세권을 해야하는 상황이라면 특약을 잘 쓰면됨.
- 전세자금대출
신용 / 채권양도 / 질권설정
신용은 임차인에게 / 채권양도는 통채로~ 금융사에게 / 질권설정은 찔끔?~~ 인지아닌지 금융사에 체크!!
채권양도나 질권설정의 경우에는 전세계약서가 금융사에 있다. 임차인 원본여부 확인!!
특약사항
위약금 / 집보여주기 / 이사통보 / 이사날짜
4가지가 필수인데 매수와 똑같이 위약금 특약은 절대로~~ 빼먹지 않는다!!
잔금
매수프로세스와 마찬가지로 미리 초안 확인하고 임차인이 원하는대로 계약방식 진행(매도인/매수자 입금 어떤형태로든지)
[보유]
수리여부
명확한 기준을 가지고 임차인과 관계를 원활하게 하는 방향으로 결정!!!
집주인은 시설물 / 임차인 소모품의 기준을 가지고 금액은 개인상황별로 그 이하는 묻고따지지 않고 해드리는 방향.
전세만기
퇴거 or 재계약(갱신권 사용여부)
갱신권 유불리는 공급상황에 따라 판단해서 유연하게 대응할 것.
[매도]
매도의 3가지 기준을 가지고
적정 매도가 → 임차인 의사확인 → 광고(매수의 반대편 입장을 생각하면 됨)&갈아탈 물건확보
중요한 것은 매도 본계약까지는 확정되고 갈아탈 물건에 대한 가계약 진행하는 것이 안전함.
완전 노룩후기가 가능하지 않았고 위와 같은 프로세스대로 한 사이클을 진행하지 못했기에 완전히 흡수하지는 못했지만 매번 다가오는 정도가 달라짐을 느낌니다.
이번 강의에서도 최선을 다해서 알려주셔서 감사합니다.^^
