안녕하세요!
투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.
지방 투자 실전반의 2주차 강의는 지투기에서 임보 피드백 강의해주시고 운영해주시면서
정말 많은 도움을 받았었던 재이리 튜터님께서 강의를 해주셨습니다.
이렇게 정규 강의에서 보는 건 처음이기에 기대가 많이 되었었는데
기대를 충분히 충족하고도 남는
정말 계약 과정을 A 부터 Z까지 세세히 알려주셨습니다.
내가 살면서 몇번 하지 않을 계약 때마다 참고할 바이블로서
매번 계약 전에 참고해서 봐야겠다고 생각이 들었습니다.
계약프로세스 A to Z
매수, 전세, 보유, 매도까지 계약이 들어가는 모든 과정들을
하나하나의 디테일까지 모두 이 강의에 담았다고 생각이 들었습니다.
지역을 분석해주는 그동안의 정규 강의들도 좋았지만 이렇게 계약을 할 때의
저 같은 막연함을 느끼셨던 분들이라면 이런 프로세스에 대해 한번 각잡고 공부하고싶다는
생각을 다들 해보셨을 거 같습니다.
이번 강의를 들으면서 생소한 용어들이나 여러가지 실전 상황에서의 대처법들을 배울 수 있었고
앞선 두 번의 매매 과정에서 정말 무지한 상태로 나는 편한 투자를 해왔었구나를 느끼게 되었습니다.
그리고 근저당이 있어 마냥 무서워했던 물건들, 법인 임차인이 있다고 잘 모르겠어서 넘긴 물건들에 대한
생각이 스쳐 지나가면서 미리 알았다면 내게 더 많은 기회들과 선택지가 주어지겠구나를 뼈저리게 느꼈습니다.
(1) 매수 프로세스
매수의 과정은 가계약, 본계약, 잔금 이 3단계로 이루어집니다.
가계약은 우리가 흔히 말하는 등기를 먼저 확인해봐야합니다.
갑구에서는 소유권 이전 날짜 등을 통해 산지 얼마안되서 판다면
무언가 급한 사정이 있겠구나를 추측해 볼 수 있고
압류, 가압류, 가처분 등의 권리 상의 문제가 있는 물건들을 피할 수 있게 해줍니다.
을구에서는 근저당을 보며 근저당이 많으면 이를 협상에 활용해볼 수 있고
근저당이 집값보다도 많이 잡힌 경우에는 조심해야겠다는 시그널을 줍니다.
근저당이 있는 집을 살 때의 방식도 알려주셨는데
채권최고액 + 계약금 + 중도금 < 매매가를 넘지 않는 선으로 세팅되어야하며
채권최고액이 높다고 마냥 피하는게 아닌 채권최고액은 못받을 수 있는 금액까지 땡겨서
원금보다 큰 금액으로 설정되는 경우가 있으니 너무 놀라지 말고
금융거래확인서나 대출잔액 확인서를 떼어달라고하여 매도자가 얼마나 갚아 나갔는지를
확인하면 됩니다.
그래서 남은 이 대출 금액이 집값의 70~80%정도 사이다 하면 일반적인 물건으로 판단하고
계약을 진행해도 됩니다.
단, 추가 대출 금지 및 잔금 시 근저당을 말소한다는 특약을 걸고 매수를 진행해야합니다.
그리고 매매가를 넘지 않도록 계약금을 통상 10%로 하지만 넘어간다고 판단이 든 경우
5%로 조정하는 등의 방법을 사용해야합니다.
가계약 전에 또 중요한 것이 중대 하자를 확인하는 일입니다.
아랫집과 관리사무소를 방문하여 누수여부를 꼭 확인하는 과정을 거쳐야합니다.
마지막으로 전세가격을 정하는 기준이 되는 KB시세를 확인해야합니다.
전세보증보험의 보장 범위가 KB매매시세의 90%까지 되다보니
전세가격은 이 이내로 잡아야합니다.
왜냐하면, 전세보증보험 가입이 안되는 집이라고 하면 보통 전세입자들이
위험한 집이라고 생각해 들어오길 꺼려하기때문입니다.
수도권에서는 전세가율이 낮기때문에 이런 걱정을 할 필요가 없으나
지방의 경우는 높은 전세가율을 보이기 때문에 필수적으로 봐야합니다.
이외에 특약을 설명해주셨는데 반듯이 들어가야하는 내용들에 대해서
알려주셨고 이외에 상승장에서의 실전 꿀팁들이 제게 좀 인상깊게 다가왔습니다.
중도금을 납부하면 매매계약을 해제할 수 없는 조항이 있어 상승장에서는
중도금 명목으로해서 계약금을 2번 나눠서 지급하면 계약이 파기될 일이 없는 점을 이용하는
방법도 알려주셨습니다.
그리고 특약에 대해서 잘 안해주시는 사장님을 대할때는 강조한다 생각하고
중복되더라도 넣어달라고 하는 방법이나
회사에서 계약업무를 담당해서 특약에 민감하다는 말을 해주시면
부사님들이 특약을 넣어주신다는 꿀팁들도 알려주셨습니다.
본계약에 대해서는 하루 이틀전에 초안을 보내달라해서
특약이 제대로 반영되었는지 오탈자는 없는지를 체크하는게 중요합니다.
그리고 복비를 계약할 때, 다 내라고 하시는 경우에는 잔금이 마무리 되고 드린다고 하거나
50%정도만 드리고 나머지는 잔금 끝나고 드리겠다고 하는 방법까지도 알려주셨습니다.
마지막으로 계약을 마치고 사장님께 전세계약 데드라인에 대해 몇일까지
전세가 안나가면 다른 부동산에도 물건을 내놓겠다는걸 양해를 구하는거까지 하면
본계약이 마무리됩니다.
그리고 매수의 마지막 과정인 잔금의 과정을 거치면
매수 프로세스가 끝이 나게됩니다.
BM
근저당이 높게 껴있다고 생각이 들면 대출잔액증명서를 요청한다.
원리금 갚고 등기를 변경해놓으면 내 집을 매도할 때, 유리하다.
상승장에서는 중도금 명목으로 계약금을 2번 나눠서 지급하면 계약파기를 막을 수 있다.
(2) 전세 프로세스
전세를 뺄 때는 한번에 여러군데 쫙 내놓는게 효과가 좋았고
전세빼기의 골든타임인 두달 반 전부터는 전세시세를 트래킹하는게 중요합니다.
그리고 집을 보고 간 뒤에는 사장님께 전화하여 어떤 점이 아쉬웠는지를
피드백 받아 어떤 문제가 있어서 내 집이 우선적으로 안나갔는지를 파악해야합니다.
전세를 뺄 때는 알아야될 내용들이 몇개 있는데
일단 임차인이 개인 임차인이냐 법인 임차인이냐를
알아야 법인이 전세로 껴있는 물건이나
법인 세입자가 나타나도 당황하지 않을 수 있습니다.
법인 임차인의 특징은 갱신권을 못쓰는 점과
전세 보증보험이 불가하다는게 가장 큰 특징입니다.
그리고 전세권 설정과 전세보증보험의 차이에 대해서도 설명해주셨는데
되도록이면 등기에 기재되지 않고
가입 비용도 더 저렴한 전세보증보험으로 유도를 하는게 좋으며
우리 입장에서도 전세금이 미반환 되었을 때,
경매로 청구되는 전세권 설정보다는 보증회사에서 보증금을 반환해주는
전세보증보험이 더 유리합니다.
그리고 전세자금 대출에 대해 이해해야
전세보증금을 나중에 어디에 입금해야될 지 헷갈리지 않을 수 있습니다.
임차인 신용을 보고 대출을 해주는 건지
채권양도인지 질권설정인지에 따라
전세금을 임차인에게 나중에 돌려줘야하는지
은행에 입금해야하는지
은행/임차인 각각에게 입금해야하는지가 달라집니다.
BM
전세권 설정보다는 전세보증보험으로 유도한다.
전세자금대출에 관해서 채권양도, 질권설정, 임차인 신용을 보고 대출해주는건지 파악해놓는다.
(3) 보유, 매도 프로세스
집을 수리해달라는 임차인에게 30만원을 기준으로
30만원 언더면 비용을 치뤄서 해주는 편이지만 30만원 이상일 경우
전세계약에 명시된 대로 처리를 하는게 좋습니다.
다만, 중요한 건 임차인과의 관계가 좋아지는 방향으로 항상 생각하는게 가장 중요합니다.
나중에 집을 보여줘야하는 시기에 관계가 틀어질 경우
매도가 굉장히 어려워질 수 있기 때문입니다.
매도프로세스는 일단 적정 매도가를 설정한 뒤에
임차인께 먼저 매수의사를 물어보는게 우선입니다.
그렇게 물어보신 뒤에 의사가 없다고 하시면
두 번 거절이 힘들다는 점을 이용하여
집 보러오게되면 잘 대응해달라고 말씀을 드려놓습니다.
하락장에서 매도하는 방법에 대해서도 알려주셨는데
상위, 하위 생활권에 다 내놔야하고 예상 매도가보다
더 내래서 팔았을 때, 갈아탈 단지들을 미리 다 확보해놔야하는게 중요합니다.
비용을 줄이려고 하기보다는 편익이 더 큰 쪽으로 행동해야하기에
좋은 자산을 얻는다는 마인드로 갈아타는게 더 중요합니다.
마지막으로 계약 전에 체크리스트들과 특약 모음까지 공유해주셔서
노트앱에 적어놓고 언제든 써먹을 수 있도록 해놓는 점은 꼭 BM해야겠다고 생각이 들었습니다.
BM
특약 모음 휴대폰 메모장에 저장하기
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