안녕하세요, 이번주 화요일에 경기도 비규제지역에 1호기 가계약을 했습니다.
궁금한게 있어서 질문드려요. 도움 주시면 감사하겠습니다.
- 아래는 부사님께서 보내주신 특약인데요, 이번주 일요일에 계약할 때 혹시 추가하면 좋을 특약이 있을지 궁금합니다.
- 현 매도인은 주변 아파트로 이사나가실 계획이구요(날짜는 안 정해졌어요). 5월 초에 잔금인데, 새 임차인은 언제쯤 맞추는게 안전할까요? (새 임차인이 전세대출을 받을 가능성이 높아서요)
집을 한번 밖에 못 봤고, 꼼꼼히 못 본 느낌이어서 아쉬움이 있는 상황입니다. 계약날에 관리사무소 방문해서 누수 여부 확인하고, 계약 전에 집 한번 더 꼼꼼히 보려고 약속 잡아놨습니다. 혹시 전에 못봤던 하자 발견할 경우, 네고는 안되는 상황이고(이미 한번 네고 했고, 한번 더 시도하니 물건 거두겠다고 했거든요) 수리 정도 요청하는건 무리없겠죠?
- 특약
1. 본 특약은 목적물의 현 시설 상태를 기준으로 진행하는 계약이며, 계약서를 작성한 때에 중개대상물 확인설명서를 작성하기로 한다.
2. 본 목적물의 매매대금은 화장실 타일 크랙 등 현재 육안으로 확인되는 시설물의 상태 및 노후화를 쌍방이 확인하고 이를 감안하여 조정한 금액(O억 O만원)이다. 따라서 매수인은 잔금일 이후 위 확인된 사항 및 통상적인 시설물 노후화에 대해서는 매도인에게 추가 수리요구나 하자담보책임을 묻지 않기로 한다.
3. 위 2항에도 불구하고, 잔금일 기준 이전부터 존재했던 중대한 하자(누수, 결로, 보일러의 치명적 고장 등 건축물 골조 및 주요 설비의 결함)가 발견될 경우, 매도인은 잔금일로부터 6개월 이내에 한하여 민법상 하자담보책임(수리 또는 배상)을 진다.
4. 본 계약은 매도인이 잔금일(26.XX.XX)과 동시에 보증금 O억 O만원에 전세 임차인으로 거주하는 조건(점유개정)이며, 이에 대한 임대차계약서는 별도로 작성한다.
5. 계약 기간은 잔금일로부터 1년으로 하되, 새로운 임차인이 구해질 경우 그 입주 일정에 맞추어 임차인(현 매도인)은 조건없이 퇴거하기로 한다.
6. 본 계약은 잔금일 이후 매도인이 임차인으로 거주하는 점유개정 조건이므로, 잔금일 이후 발생하는 통상적인 소모품 교체 및 임차인의 부주의로 인한 파손은 임차인(현 매도인)의 비용으로 수리한다. 단, 본연의 노후화로 인한 배관 누수 등 임대인의 수선유지의 물에 해당하는 중대 하자는 매수인(현 임대인)의 책임으로 하되, 이것이 잔금일 이전부터 진행된 하자로 판명될 경우 위 3항의 매도인 하자담보책임을 우선 적용한다.
7. 매매대금중 현 임대차 보증금 (O억 O만원)은 잔금 지급시 매매대금에서 상계처리 하며, 매수인이 임차인에게 반환할 의무를 승계한다.
8. 임차인 (현 매도인)은 새로운 임차인을 구하기 위한 목적물 확인(집 보여주기 및 청결유지)등 중개 활동에 적극 협조한다.
9. 본 목적물은 매도인 OOO, XXX의 공동소유(각 지분 2분의1) 부동산으로, 공동소유자 쌍방의 완전한 합의 및 동의하에 진행하는 계약이다. 매매대금 일체(계약금, 잔금 등)는 쌍방 합의하에 매도인 중 1인인 OOO님의 지정 계좌로 수령하기로 하며, 매도인 XXX님은 이에 동의하고 매매대금 수령에 대한 권한 일체를 OOO님에게 위임한다.
10. 계약 당사자가 책임있는 사유로 계약이 해재된 경우, 계약 해제에 따른 손해 배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있고, 손해 배상에 대해 별도의 약정이 없는 한 입금액을 손해배상으로 한다. (매도인은 입금액의 배액 상환임)/중개보수는 발생합니다.
11. 매수인이 계획 중인 내부 수리 (시스템 에어컨 설치, 도배 등)는 매도인 (현 점유자)이 새로운 임차인에게 목적물을 인도하기 위해 퇴거한 이후 기간을 상호 협의하여 매수인의 비용으로 진행한다.
12. 현재 설정된 근저당권(채권최고액 O억원, 농협은행)의 잔액(약 X억원 예상)은 잔금 지급과 동시에 전액 상환 및 말소하기로 하며, 매도인은 본 일부 계약금 입금 시점부터 잔금일(소유권이전등기 접수일)까지 현 등기부동본 상의 권리상태를 변동없이 유지하여야 한다. 또한 추가적인 담보제공, 가압류, 가처분 등의 제한 물권을 설정하지 않기로 한다. 위반시 매수인은 본 계약을 해제할 수 있으며, 이 경우 매도인은 기 입금된 금액의 배액을 배상한다.
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댓글
안녕하세요 캐나다 오로라님~ 매수 축하드립니다:) 1. 부사님께서 특약 꼼꼼하게 잘 써주셨네요~! 윗분들이 말씀하신 하자관련 특약에 대해서만 한번 말씀해보시고 아니면 빼셔도 크게 문제될 부분은 없어보입니다. 2. 잔금일이 5월초이고 잔금일 동시에 매도인과 1년짜리 전세계약을 맺는걸로 이해했는데, 맞을까요? 통상적으로 소유권이전 후 3~6개월이 지나야 전세대출이 가능합니다. 이건 은행별로 다르니 한번 확인해보시면 좋을 것 같고, 확인한 내용 토대로 제일 빨리 대출이 나오는 시점을 기준으로 전세를 맞추시면 될 것 같아요~ 추가적으로 혹시나 잔금 이후 시간이 지나 집값이 많이 오르게되면 주인전세입자분께서 감정이 안좋아지실 수도 있고 그때 집보여주기 협조가 안될 수도 있습니다. 관련 특약을 넣으셨긴 했지만, 사실 협조가 안되면 소용이 없는지라... 만약의 리스크를 대비해 나중에 집 안보여주고 전세를 뺄 수도 있다는 생각을 해보시면 좋을 것 같아요. 다시 집 보실 때 사진을 찍어두실 수 있으면 좋을 것 같습니다:) 3. 잔금일 전에 추가 하자를 발견하면 수리요청하는건 가능해보이나, 이미 한번 물건을 거두겠다고 했던 매도인이고 주인전세로 사실 분이라 기분이 상하지 않는 선에서 잘 협의하는게 좋을 것 같아요. 화이팅입니다:)
안녕하세요 캐나다 오로라님, 우선 매수 너무 축하드립니다. 특약 내용은 부사님께서 세심하게 잘 써주신 것 같습니다 다만 하자 관련 특약에 "잔금일로부터 6개월"이라는 부분은 매수인에게 불리한 내용으로, "하자를 안 날로부터 6개월"로 수정하시거나 관련 민법에 따른다고 하시는 쪽이 맞습니다. 다만, 이 특약과 관련해서 부사님들이 확실성이 떨어져 분쟁의 여지가 있다고 싫어하거나 매도인 측에서도 부담 기간이 늘어나 싫어하는 경우가 많아 이야기는 해보시되, 계약이 어그러지거나 감정이 크게 상할 것 같으면 기존 특약대로 진행하시는게 나을 수도 있습니다(매도인이 임차인으로 잠시 거주하는 조건이라 더더욱이요) 매도인 이사 날짜가 정해지지 않았다고 하셨는데 이사일이 정해지는 경우 임차인 구하는 난이도가 확 올라갑니다(딱 그 날짜 맞춰 들어와야 해서요) 매도인이 나갈 집이 정해져 있는거라면 지금부터라도 임차인 구하셔서 매도인과 이사날짜 협의할 수 있도록 하시는게 좋을 것 같습니다 물론 매도인이 이사 준비가 안되어 있다면 대략적인 날짜(확실한 날짜 픽스× , 6개월 뒤 이사 가겠다O) 정하셔서 최소 2개월 전까지는 임차인이 구해져야 합니다(대출 문제때문에 임차인 입주까지 최소 2개월의 여유는 있어야하고 보통 전세 구하는 건 입주일 기준 2.5개월 전이 골든타임입니다) 마지막으로 계약 전에 집을 보실 때 발견하신 하자는 수리 요청해보실 수 있을 것 같습니다! 다만 계약 이후에는 '현 상태에서의 계약'이라는 점을 들어 수리를 잘 안해주시는 경우가 많더라구요 계약서 싸인 전에 요청하시는게 안전할 것 같습니다 계약 잘 하시길 바라겠습니다 감사합니다😊
안녕하세요 오로라님~ 1호기 투자 축하드립니다. 1. 특약 관련 특약의 경우 세세하게 잘 작성해주신것 같아요~ 그대로 진행하셔도 괜찮을것 같고, 아래 2가지 사항은 선택 사항이니 확인해보시면 좋을 것 같습니다. - 제세공과금 및 관리비는 잔금일을 기준으로 정산하며, 선수관리예치금은 매매대금과 별도로 매수인이 매도인에게 지급하기로 한다. - 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례에 따른다. 2. 전세 관련 현 매도인께서 조건부전세대출 금지로 인하여 주인전세로 잠깐 동안 살아주시는 것 같아 보이는데 은행마다 다르겠지만 소유권이 이전 된 이후 통상적으로 3-6개월 정도 뒤에 새로 들어오실 세입자가 대출이 가능한데, 오로라님 경우 5월 초 잔금이라면 일단 기간 자체가 너무 타이트하다고 느껴집니다. 물론 잔금이 가능하다면 크게 문제 되진 않습니다. 1. 새로운 세입자의 전세대출이 문제 없을경우 그럼에도 잔금기간이 너무 타이트한 것 같습니다. 매수계약함과 동시에 바로 전세 광고를 내고 적극적으로 세입자를 찾으셔야 할 것 같습니다. 2. 새로운 세입자의 전세대출이 불가한 경우 물론 잘 알아보시고 하셨겠지만, 글로만 보았을 땐 소유권 이전된 기간이 짧아 새로운 세입자의 전세대출이 안될 가능성도 있습니다. 확인해보시고 매도인의 이사 나가시는 날을 조율하시는게 좋을 듯 합니다. 3. 하자 관련 이 부분은 혹시나 하자를 발견하셨다면 매도인께서 처리를 해주시거나 가격을 빼주실수도 있지만, 그러지 않을수도 있습니다. 특약 2번에도 명시를 하셨듯이 이미 하자 관련해서 가격조율이 들어갔으니 더는 조율이 어려울 것 같가는 생각입니다. 큰 문제가 아니라면 오로라님께서 매도인과 대화를 통해 원만히 해결하시는게 좋다고 생각합니다. 주인 전세로 사시는 매도인께서 집보여주기나 이사날짜를 협의 함에 있어서 좋은 관계를 유지하는게 향후 새로운 세입자를 맞추는데 도움이 될것이라고 생각합니다.
