안녕하세요. 월부에서 열심히 강의를 듣고 드디어 내일 투자 1호기 계약하러 갑니다. 부사님의 도움으로 거래가보다 낮은 가격에 잘 매수했는데요. 몇가지 확인하고 싶어 글을 남깁니다.
제가 거래할 물건은 지방이고, 현재 주인이 거주하고 있으며, 중도금을 5월에 미리 받은 뒤에 나가시고 그 사이에 인테리어를 한 뒤에 잔금은 8월에 새로 맞춰지는 전세입자 금액으로 하려고 합니다.
주인이 나간 뒤에 리모델링 후 전세를 맞추기는 하지만 그 지역에 전세가 별로 없는 상황이라서 5월달에 전세입자를 미리 받을 수 있으면 빨리 전세입자 계약을 하고 싶습니다. 그래서 특약으로 “매도인은 매수인의 임대차계약을 위한 부동산 방문 등에 적극 협조한다(집 보여주기, 전세계약)” 문구를 넣고싶은데요.
부사님이 굳이 그걸 왜 넣냐며 주인집이 나간 뒤에 본인이 전세입자를 왔다갔다 하며 보여줄 예정이라 저런 문구는 굳이 넣을 필요가 없다는 입장을 보이셨어요. 저는 그래도 특약에 명시할 필요가 있어보이는데 부사님이 매도자에게 구두로 협조를 구해놨으니 특약에 안써도 된다고 말씀하셨습니다. 굳이 넣지 않아도 되는 문구일까요…?
- 해당 계약은 매매와 전세(새로 구해야 함)를 같이 진행하는 건입니다. 부사님께서 수도권은 조건부전세대출이 불가하지만 지방(대구)은 가능하고, 전세 계약서를 다시 저랑 쓸것이기 때문에 전세계약금은 매도자에게 들어가서 잔금에서 제외되고, 전세 대출금이 저한테 들어올 거라 하셨습니다. 이 흐름이 문제가 없는걸까요? 여기서 제가 놓치고 있는 사항이 없을까요?
이런 상황에서 꼭 넣어야 할 특약이 있을까요? 부사님께서 제가 뭘 물어보면 내가 여기서 몇십년을 했고 문제없다라고 하시는데 저는 계약서에 문구로 잘 남겨놓아서 추후 생길 문제룰 줄이고 싶습니다..
선배님들의 조언을 부탁드립니다ㅠ
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댓글
안녕하세요 리치포레님~ 1호기 투자를 진심으로 축하드립니다~!! 1. 특약의 경우 가계약금을 입금하면서 계약이 체결되는 것으로 보기에 입금 전에 매도인과 협의하는 것이 좋은데요. 매도인께서 협조해주실 상황이라면 이야기해볼 수는 있겠으나, 말씀하신 상황으로는 매도인이 잔금 전 수리기간을 확보해주었기에 배려해준 부분이 있다고 생각이 들어 중개사님 말씀처럼 현장에서 구두로 이야기해볼 것 같아요. 2. 전세 잔금을 먼저 하고 8월에 매매 잔금을 하시는 것으로 이해하고 말씀드립니다. 혹시 매매 계약금+중도금 + 예상 전세보증금의 합이 매매가격보다 높은 걸까요? 예를 들어 매매가 5억인 집에 전세 시세가 4억이라면 계약금+중도금 합해서 매도인에게 1억이상 들어가지 않는 것이 좋습니다. 이 경우는 매수인이 전세계약서을 새로 작성할 필요 없이 승계받으면 됩니다. 만약 매매 계약금+중도금 + 전세보증금 합이 매매가격을 넘어간다면, 전세잔금 후 시일이 지나고 매도인이 매수인에게 돈을 돌려주어야 하기에 권해드리지는 않습니다. 무사히 계약 마치시고 오시기를 응원드립니다!
리치포레님 안녕하세요? 지방투자 특약으로 인해 고민이 많으시군요! 제가 아는 선에서 답변드려보겠습니다. 1. 집주인께서 중도금을 받고 미리 나가주셔서 수리기간까지 확보되었으니 꽤 좋은 조건인 것 같습니다. 물론 그 전에 전세입자까지 구할 수 있으면 더 불안하지 않을 수 있을 것 같고, 써주신 글을 보니 어느정도 그 부분에 대해서도 합의가 된 것 같네요. 그래도 특약에 넣으면 더 마음에 안심이 되는 것도 공감됩니다. 위에서 우도롱님, 완대장님께서 답변을 주셔서 구두로도 충분히 가능하다고 하셨지만, 그래도 특약에 꼭 넣고 싶다면 저라면 "사장님, 제가 회사에서 계약 관련 일을 하고 있어서 특약에 좀 민감한 편이라서 그래요~, 이 문구를 꼭 좀 넣어야 제 스스로가 안심이 될 것 같습니다." 라고 말해볼 것 같습니다. 2. 전세입자의 입장에서는 아직 등기가 현재의 매도인으로 되어 있기 때문에 당연히 전세 계약금을 현재 집주인인 매도인에게 입금하는 것이 더 안심이 가는 부분인 것 같습니다. 앞서 두 분이 답변하신대로 전세계약을 승계하는 특약을 넣고 부사님 말씀처럼 나중에 그 계약금만큼을 제외한 잔금을 입금해주시면 될 것 같습니다. 3. 그 특약 관련해서는 앞서 두 분이 잘 답변해주셨으니 저는 생략하도록 하겠습니다. 쉽지 않은 과정이었을텐데 정말 축하드립니다!
안녕하세요 리치포레님! 내일 바로 계약서를 쓰러 가신다니 진심으로 축하드립니다! 잔금을 하기 전에 매도인이 미리 나가주는 것은 매우 이례적이고 굉장히 고마운 상황이긴 합니다. < 체크 리스트 > ① 중도금 후 집을 비워주는 부분 ② 인테리어 공사 허용 ③ 방문 협조 ④ 전세 대금으로 잔금 대체 1. 매도인은 ①~④번 모두에 대해 리치포레님과 상호 협의한 내용으로 보입니다. 모두 중요한 항목으로 특약에 다 명시하는 것을 당연히 추천 드리나, 매도인의 배려를 고려하여 ③번 내용에 대해서는 구두로 확실히 하고, 직접적으로 돈과 관련된 ② '공사 허용(①번 허용 전제)' / ④ '잔금 대체' 내용에 대해서 특약이 들어가면 좋을 것 같습니다. 매도인의 호의에 대해 감사함을 표현하며서 원활한 잔금을 위해 상호 명확하게 하려는 의도임을 잘 얘기하시면 좋을 것 같습니다. 다만 특약 관련 내용은 현장에서 조율하기에는 상호간의 부담이 되는 부분이 있습니다. 당장 내일 계약이라고 하셨으니 아침 일찍 부동산 사장님과 이야기 나누고, 사전에 이야기가 된 후 계약을 위해 만나는 것도 추천드립니다. 2. 프로세스 1) 전세 계약을 매도인의 명의로 계약하되 '승계' 조건을 넣으세요 2) 세입자가 매도인에게 계약금을 보내면, 리치포레님이 매도인에 줄 매매 잔금에서 계약금 만큼 제외 3) 만약에 전세 잔금 > 매매 잔금일 경우에는 전세 계약서에 입급 계좌를 나누어 기재하거나, 잔금 당일 현장 정산 필요합니다. (전세 대출금을 은행에서 집주인에게 직접 송금해야하는 경우에도 은행에 분할 송금 요청 가능) 3. 추가 특약 1) 관리비 : 5월에 매도인이 나가는 날을 기준으로 관리비와 공과금 등을 정산하고, 리모델링 기간 포함해서 그 이후 발생하는 비용은 리치포레님이 부담한다는 점 2) 리모델링 공사 책임 : 공사를 하다가 발생하는 문제들은 리치포레님이 책임진다는 점 소유권 이전까지 집을 훼손하지 않고 잘 관리하겠다는 신뢰를 표현하면서 추가 특약을 말씀하시면, 원만한 계약이 될 것 같습니다. 잘 마치고 오세요!
