안녕하세요
현재 5억 6천 아파트 매매 예정 입니다.
대출은 보금자리론을 이용해 4억을 대출할 예정인데(대출 가능) 30년만기 DTI 약 50% 이하
현재 제가 5천 정도 현금이 있고 부모님깨서 3천만원 증여를 해주시고 여자친구 한테 8천을 받아야 하는 상황입니다.
혼인신고를 하면 연소득 기준 초과로 인해 대출이 되지 않습니다.
혼인신고를 하지 않고 제 명의로 매매를 해야하는 상황인데 여자친구의 돈을 받게 되면 증여 형태로 받게 되고 증여세를 내야되는 것으로 알고있습니다.
이럴경우 차용증을 쓰고 통장으로 이자 금액을 계속 입금 하는 방식을 다들 이용하던데…그냥 8천을 받고 대출과 부동산 매매가 완료되고 바로 혼인신고 하면 증여세를 안내는 그런 방안은 없는지 여쭙습니다…
만약 그런 방안이 없다면 8천만원를 받는 방안에서 차용증에 관해 여쭙고 싶습니다.
차용증 작성 시기(중도금 없음)
잔금일 전
잔금일 이후 1-2일
차용증 작성 후 우체국 공증 받으면 되나요?
HF에서는 DTI 심사를 하는데 차용증으로 인해 영향을 미칠까요?
HF 심사 끝나고 금융기관에 서류제출하는데 HF에서는 괜찮은데 은행에서 DTI나 DSR에서 문제가 되어 대출에 영향을 미칠 수 있을까요?
차용증 작성 후 8000만원을 받았을때 매월 이자(원금제외)를 얼마 정도 넣어야 할까요?
댓글
안녕하세요. 백건하님~!
현재 주택 마련과 결혼 준비 관해서 고민이 많으실 것 같아요.
먼저 돈을 먼저 받고 나중에 혼인신고해서 증여세가 안 나오는 지에 대해서는 위험한 부분이 있어보여요. 증여세는 재산이 이전되는 시점의 관계 기준인데요. 돈을 받는 시점에 혼인신고가 되어있지 않다면 법적으로 타인이기에 타인으로부터 8천만원을 받으시면 증여세 과세 대상이시고 나중에 혼인신고를 한다고 해서 과거의 타인간 거래가 배우자 간 증여로 적용되지 않기에 차용증을 쓰시고 매달 이자를 납입하시는 게 가장 현실적이고 안전하신 방법인 것 같아요.
차용증 관련해서는 잔금일 전에 또는 돈이 입금되는 당일에 작성하시면 좋고, 확정일자를 받아두시면 좋을 것 같아요. 우체국 공증(확정일자)만 받으시는 것만으로도 효력이 있으니 우체국 내용증명이나 등기소 확정일자를 받아두는 것만으로도 이 날짜에 이 무서가 존재했다는 증거가 되니 세무조사시 인정받으실 수 있습니다. 차용증 관련해선 제네시스박님의 https://weolbu.com/s/MaTH0mFvmY 이 글도 참고하시면 좋을 것 같아요.
그리고 HF에서는 DTI 심사에 영향을 미치진 않을거에요. HF나 은행의 DSR/DIT 계산은 금융기관 대출을 기준으로 하기에 개인간의 차용증은 금융권 전산에 잡히지 않아 대출 한도에 영향을 미치지 않습니다. 마지막으로 창용증 작성 후 법정 적정 이율은 연 4.6%지만 세법상 이자가 연 1,000만원 미만이면 이자를 지급하지 않아도 증여도 보지 않는다고 해요(8천만원 x4.6%=368만원), 무이자로 빌려도 법적으로 증여세 문제는 없지만 세무서에서는 부부도 아닌데 무이자로 빌려주는게 말이 되지 않다고 할 수 있기에 협의하에 연 1~2%정도의 낮은 이자라도 설정하시고 매달 정해진 날짜에 통장 기록을 남기면서 이자를 송금하시는 것이 진짜 빌린 돈을 증명하는 방법이 될 수 있을 것 같아요.(연 1.5% 적용시에는 월 10만원, 각 이자 관련해서는 부동산 계산기 or 네이버 대출 계산기 활용해서 월 이자 체크 가능)
8천만원은 적은 금액은 아니니 꼭 차용증 꼼꼼하게 기입하시고 우체국 내용증명이라도 받으두시면 좋을 것 같아요. 계획하시는 일 무리없게 잘 진행하셨으면 좋겠습니다:)
안녕하세요 건하님, 우선 예비 신부님과 함께 내집마련을 하시게 된 부분 너무 축하드립니다. 건하님도 말씀해주신 바와 같이, 혼인신고 전 예비 배우자로부터 받는 금액은 세법상 '타인'간의 거래로 간주되기 때문에 차용증을 작성하시는 것이 안전합니다. 1. 차용증의 적정 이자율 적정의 이자율의 경우는 통상적으로 세법이 정하고 있는 법정 이자율인 연 4.6%를 계산하시면 됩니다. 다만, 연 4.6%로 계산한 이자가 1,000만 원 미만인 경우는 무이자로도 거래가 가능합니다. ** 8,000만 원 x 연 4.6% = 368만 원으로 무이자로 차용증을 작성하셔도 문제가 발생하지 않습니다. 다만, 혹시라도 세무서에서 무이자가 적합하지 않다고 판단할 리스크를 대비하기 위해서 1% 정도 수준에서 이자를 지급하고, 이체 기록을 남기시는 방향으로 생각하시면 더 안전할 것 같습니다. 2. 차용증 공증 및 증빙 방법 차용증은 법무법인 공증을 통해 하는 방법도 있지만, 비용이 발생하기 때문에 우체국을 통해 내용증명을 보내는 방법을 많이 이용합니다. 그리고, 계좌이체를 할 때 적요에도 '주택자금 차용'이라고 명시하시는 경우도 권장합니다. 3. 혼인신고 이후의 절세 방법 혼인신고 이후에는 배우자간 6억원까지 증여세가 면제되기 때문에, 현재는 차용증으로 돈을 받으시고, 혼인신고 이후에 증여신고를 하면 세금없이 비용을 정리하실 수 있습니다. 4. DTI 심사시 문제 여부 차용증은 금융망에서 조회되는 부채는 아니기 때문에 개인 신용도에는 아무 영향이 없습니다. 다만, 자금조달계획서 소명을 할 때에는 주의가 필요합니다. 그래서 차용증을 잘 준비하시는 것이 필요하구요. 혹시나 걱정이 되시면 HF 대출 상담하실 때 "예비 배우자에게 차용증을 작성하고 자금을 일부 빌려 소명할 계획인데 대출에 문제 없는지" 확인해보시기를 권해드립니다. 내집마련 화이팅하시기를 응원드려요!!!
안녕하세요 백건하님 :) 정책대출을 활용하실 때 혼인신고를 하게되면 소득이 넘어가게 되고 혼인신고를 하지 않으려면 차용을 해야하니 이부분이 고민이 되시는것 같아요 지금 상황에서는 8천만원을 차용하시고 이자를 납부하시면서 정책대출을 실행하시는게 제일 안전할 것 같아요 보금자리론 사후심사(정기적으로 소득점검)가 있는 조건인지 아닌지를 대출실행하시려는 기관에 직접 문의해보시는게 좋습니다 만약 사후심사를 한다고 하면 소득/실거주/추가 주택 매수 등 확인될 시 제제가 될 수 있는데요 제가 아는 지식 선에서는 보금자리론은 사후에 정기적인 소득심사는 없는걸로 알고있어요 하지만 이부분은 꼭 직접 확인해보시길 바랍니다! 그리고 차용증은 차용한 날짜, 차용 금액, 이자율, 이자지급일(예, 매월25일), 계좌번호, 채권자와 채무자 정보(주민등록 포함) 이렇게 기재하시면 되는데요 간단하게 워드에 직접 작성하셔도 돼요 차용증의 공증을 받는 목적이 우선변제권을 갖는이유가 가장 큰데요 지금 백건하님께서는 차용을 인증만 하시면 되는 상황이니 자금을 이체 받으시고 이자지급을 꼭 먼저 해두세요 그러면 자금출처를 증빙하실 수 있으니까요 꼼꼼하게 알아보시고 진행하시면 좋겠습니다 내집마련 축하드려요!
