7년차 투자자의 성장하고 결과내는 법(월부학교 1강후기)[부총]

안녕하세요 부총입니다.

이번 월부학교 1강에서는 7년차 투자자인 줴러미튜터님께서 ‘상위 1% 실전투자자로 성장하고 결과내는 법’이라는 주제로 강의해주셨습니다.

튜터님은 크게 ‘투자’, ‘운영’, ‘성장’ 파트로 나누어 투자자가 지향해야 할 방향에 대해 말씀해주셨습니다.

#1. 투자: 투자자는 현재 시장을 제대로 이해하고, 투자기준을 발전시켜 나간다

투자자라면 지금의 시장상황에 대해, 뉴스를 그대로 믿거나 남의 말에 휘둘리는 게 아니고 스스로의 기준을 통해 이해/분석하고 대응해나갈 줄 알아야 합니다.

현재 시장은 [실수요 상승 → 유동성 상승 → 단기 큰 폭 하락 → 유동성 상승 → 실수요 상승]의 큰 흐름을 따라가고 있습니다. 코로나 시국이 오며 유동성공급이 시작됐고, 저금리기조가 이어졌습니다. 이에 따라 시중에 유동성이 급격히 풀리며 매매가가 폭등하고 실수요자들의 패닉바잉이 이어졌습니다. 그러다가 엔데믹과 함께 쌓인 피로도가 터지며 단기하락이 이어졌습니다. 그러나 이후로도 지속적인 유동성 공급에 상승분위기는 계속되었고, 결국 6.27, 10.15로 대표되는 부동산 규제가 나오기에 이르렀습니다. 수도권의 주요 지역들이 토허가로 묶이면서 매물출회가 줄고 전월세가 부족해지며 실수요시장으로 전환되고 있는 것이 지금의 상황입니다.

기본 흐름은 [상급지가 오르고, 이후 중/하급지가 따라 오른다] 이지만 같은 지역 내에서도 단지별로 흐름을 볼 필요가 있습니다. 주의할 점은 이 과정에서 단순히 보조지표들(전고점, 전저점)에만 매몰되어선 안 됩니다. 다만 지난 상승장에서 보여준 각 단지의 성적표들은 참고할 만한 가치가 있습니다. 튜터님은 이 부분들을 직접 다양한 단지들의 예를 들어 설명해 주셨습니다.

결국 우리가 할 수 있는 것에 집중해야 합니다. 가치있고 감당가능하다면 그 중에서도 더 가치있는 것을 매수하는 것입니다.

지방의 경우, 매매가와 공급의 사분면으로 시장을 정리해주신 부분이 인상깊었습니다. 

시장을 이해했다면, 확립한 투자기준을 적용하고 심화시켜 나가야 합니다.

그 툴은 저환수원리이되, 각 요소들을 제대로 이해하고 있는지를 복기해보아야 합니다.

*저평가: 가치대비 싸게 산다 → 절대적 저평가 / 상대적 저평가

*원금보전: 매매가 가치대비 저평가, 전세가율 높되 실사용가치(전세가)가 높아야 함

 다만 원금보전에서 막연히 전세가율만 보면, 특히 지방 상승장에서 저가치 물건에 매몰될 수 있습니다. 그런 아파트들은 전세난이 와서 전세가가 올라야만 전세가가 매매가를 밀어올려주는 제한적인 상황에 봉착하게 됩니다. 가치가 우선되어야 합니다.

*수익성: 목표 수익률 만족가능한가?

 수익성에서 주의할 점은 단지 숫자만 볼 것이 아니라 ‘내가 실제 들어가서 살고 싶은가?’를 봐야 한다는 점입니다. 수익률을 검토하고 기준을 지키되(연 20% 수준), 내가 살고싶은 곳을 매수해야 합니다.

*환금성: 실수요가 있는 곳을 매수

 매수 때에는 매수에만 매몰되기 쉬운데, 매도를 함께 생각하고 들어가야 합니다.

*리스크: 감당가능한지, 보유가능한지

 역전세는 공급 때문에도 나지만, 금리 때문에도 납니다. 현재 서울은 공급이 워낙 없지만 3기 신도시는 유념해 두어야 하고 지속적으로 트래킹할 필요가 있습니다.(신문기사, 분양시점, 분양가, 청약일정 트래킹)

 금리 또한 리스크이므로 이란 등의 대외이슈에 의해 급변할만한 변동요인이 있는지 예의주시해야 합니다.

#2. 운영: 잘 지켜나감의 중요성

 가치 있는 자산을 잘 샀다면 결실을 맺을 때까지 보유해야 합니다. 이 과정에서 세금공부(보유세, 양도세)가 반드시 필요합니다. 매수에서 그칠 게 아니라 가지고 있는 자산의 세금적인 측면을 미리 시뮬레이션 해보아야 합니다.

특히 부산처럼 투자수요가 몰리는 곳은 지금 비규제지역이더라도 규제지역으로 지정될 가능성을 언제나 가지고 있고, 그렇게 됐을 때 세금이 중과될 수 있다는 가능성을 염두해두어야 합니다.

또한 수익이 났고 적정한 시기가 온다면 갈아타기를 생각해야 합니다. 이는 하루아침에 되는 게 아니고 미리 갈아탈 후보지역을 임장하고(앞마당 만들기) 단지를 선별해 가능한 시나리오를 상정해보아야 합니다. 그렇지 않으면 두루뭉실한 느낌만 가지고 있으므로 실제 매도/매수를 하기 어렵습니다.

전세가를 올려받는 부분에서는 역전세 가능성을 생각해야 합니다. 전세전고점과 비교하며 현재 전세수준을 가늠해 보되, 지난 과거에서의 전세난 시기를 복기해보아야 합니다. 그를 토대로 현재 내가 갖고 있는 물건의 미래를 시뮬레이션 해보아야 합니다.

#3. 성장: 프로는 스스로와의 약속을 지켜나가는 사람

그저 시간나면 즐기고 마는 것은 프로의 자세가 아닙니다. 프로라면 매일 일정시간을 투입해야 하고, 뚜렷한 목표 하에 나 외에 주변 동료들을 도우며 함께 나아가야 합니다. 

그를 위해 ‘지,행,용,훈,평’을 복기해 보아야 합니다.

*지: 목표 달성을 위해 충분히 알아야 합니다. 투자 원칙, 기준, 목표를 아는 것은 실제 행동하기 위한 준비과정입니다.

*행: 아는 것을 행동으로 옮기고 있는지 늘 복기하며 경계해야 합니다. 아는 것만으로 그친다면 정말 아는 것이 아닙니다. 행동하고 복기하고 수정하여 다시 행동할 때 정말 행동한다고 말할 수 있습니다.

*용: 프로는 결과로서 이야기합니다. ‘임장간다’에 만족하면 안됩니다. 높은 수준의 결과를 내기 위해 노력해야 합니다.

*훈: 단지 에이스 튜터링만이 훈이 아닙니다. 같은 반원들에게 아는 것을 공유하고, 강의 내용을 복기해보고 반원들과 공유하는 것도 ‘훈’입니다. 

*평: 튜터님과의 소중한 1on1을 그 날 그 시간만으로 보내버리지 않고, 3개월동안 주기적으로 복기하고 자기피드백 해야 합니다. 그 과정에서 이해가 가지 않거나 잘 되지 않는 것들은 재질문을 통해 스스로 이해해야 합니다. 그래야만 행동을 바꿀 수 있기 때문입니다.

태도적인 측면에서는 ‘하루를 밀도있게 보내는 것’의 중요성을 말씀해주신 부분이 와닿았습니다. 너무 조급하게 치고나가다가 지치기보다는 완급조절을 하되, 낭비하는 시간을 철저히 세이빙해야 합니다.

나눔측면에서는 튜터님의 마음가짐이 인상깊었습니다. 튜터님은 튜터링할 때 ‘과거의 나를 구한다’라는 생각으로 들어간다고 하셨습니다. 그럼으로써 자연스레 나의 마음가짐이 달라지고, 결과물을 내기 위한 인풋이 들어가면서 자기성장까지 추구할 수 있었다는 말씀을 해주셨습니다.

또한 하던대로만 반복하는게 지침의 지름길이라는 말씀도 해주셨습니다. 늘 높은 목표를 세우고 새로운 것에 도전해야 합니다. 이 과정에서 3개월 성장계획서는 중요한 투자자로서의 툴입니다. 스스로의 삶을 잘 경영해나가기 위한 준비를 철저히 해야겠다는 생각을 했습니다.

[적용할 점]

 - 목표와 타협하지 말 것. 목표실행이 잘 되지 않는다면 낭비되는 시간이 없는지 점검하고, 그래도 모르겠다면 튜터님과 동료들의 도움을 구할 것. 중요한 것은 ‘실제로’ 바꿔나가는 것