계약 프로세스의 모든것

아직 1호기를 해보지 않았지만 나의 0호기의 경험을 떠올려보면 부사님이 다 알아서 해주시겠지 하는 마음으로 그냥 아무 생각 없이 계약을 했었던 것 같다. 

하지만 이번 강의에서는 매수부터 매도까지 모든 프로세스와 특약 부분들까지도 자세히 가르쳐 주셔서 실질적으로 1호기를 하게 된다면 많은 도움이 될것 같다. 

먼저 매수 프로세스

매수전 : 등기사항 전부증명서, 중대하자, KB시세를 알아본다. → 특약문구 작성 및 전송을 하고 매도인의 특약 동의여부를 확인 → 안전하게 계약금의 일부를 입금한다.

이때 근저당이 있는 집을 매수 할때는 근저당이 70~80%이내이면 적당한 수준이고 추가대출금지 + 잔금시 근저당 말소 특약을 걸고 매수 진행한다.

만약 근저당이 80%이상 과도한 수준이면 정확한 대출 잔액 확인을 위해 대출잔액 증명서를 받고 매수하고, 이후 전세를 놓을 때 입금될 전세계약금까지 고려해 계약금을 최소로 해야함 ( 매매가 10%계약금을 5%로 계약)

중대하자: 누수,균열, 침하, 심각한파손 등을 아랫집, 관리사무소에 누수여부 체크! (그 사실을 안 날로부터 6개월까지 매도인 보상 책임)

KB시세 확인: 전세보증보험 (KB시세의 90%이하), 전세자금대출(전세금의 80%까지 가능)

*보증보험가입조건 : 전입신고, 확정일자 받은 집, 공인중개사 확인한 1년이상 전세계약, 전세계약 기간 ½경과 전까지 신청. SGI는 집주인 당 임차인 1명에게만 보증보험이 가능

*특약에 꼭 들어가야 할 핵심내용

• 근저당X : 현 등기사항증명서상 근저당은 없으며, 잔금일까지 이를 유지한다.
• 근저당O : 현 등기사항증명서상 근저당구너 설정은 잔금일 전에 변제 및 전액 말소하기로 하고, 추후 잔금일까지 소유권 이외의 변동 사항이 없도록 한다.
• 계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.
• 중도금을 지급하면 매수인은 게약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다.

*잔금일 두달반 전은 전세빼기 골든 타임!

-잔금시 장기수선충당금과 공과금은 매도인이 내고, 선수관리비와 중개 수수료는 매수인이 준비

전세빼기 액션플랜!

-잔금3개월전 : 매수부동산 광고 (+일잘하는 부동산 추가)

-두달반전 : 골든타임, 생활권내에 전세광고 뿌리고 , 전화, 문자, 방문 (+전세가 낮추기)

-두달전 : 긴급타임, 할 수 있는 모든 방법을 동원(가격, 조건 등으로 1등 만들기)

-한달전: 잔금준비 (잔금이후에도 입주 가능하게 날짜 풀기)

• 내 물건이 1등이 되게 끔 가격, 상태 유지
• 주변 단지 매일 전세 트래킹 + 보고 간 손님 피드백 확인

• 전세권설정을 해주게 되면 다음 매매/전세 거래 시 매물이 우선순위에서 밀리는 마이너스 요소가 될 수 있음

  (특약: 허용된 이외의 목적으로 사용은 금한다. 본 전세권을 담보로 하는 행위나, 전대차를 금지한다. 계약 만료시 전세금 반환과 동시에 전세권을 해지한다. )

• 전세보증보험 가입시 보험사에서 전세금을 받아 나갈 수 있기에 집 보여줄 때 비협조적일 수 있음

  (특약: 계약만료 시 임차인은 4개월전 이사 여부를 임대인에게 미리 통보하고 임대인의 사정에 의한 부동산 방문에 적극 협조한다.)

하락장 지방아파트 매도 방법

-경쟁 매물을 파악하여 1등물건으로 만들어 일단 내놓는다 (생활권, 상위+하위 생활권 모두)

-예상매도가로 매도한 다음 살 단지들 후보를 추려 놓는다.

-네고 요청이 들어왔을 때 갈아 탈 단지들을 매도 가격별로 각각 확보하고 있는다.

-매도하고 갈아타는 게 더 유리하다 판단되면 매도한다.

세낀채 매도 방법

-전세퇴거자금 대출로 잔금 치고 공실 만든 후 실거주자에게 매도 한다.

-임차인분께 3-4개월 전 재계약 여부를 여쭤본다

-임차인 퇴거 예정 계획에 따로 광고 낸 후 매도한다.

-계약 갱신청구권 사용-이사비조건 협상 퇴거 후 매도

*호갱노노, 직방, 당근마켓, 맘카페, 지역카페에도 매물을 뿌린다!!!

집을 사고 파는데도 많은 노력이 필요한 것 같다. 

매수와 매도 전에 체크리스트를 한번 더 보고 적용해야겠다.