안녕하세요 욜량입니다^^
노룩후기 써보겠습니다!
가계약
1.등기사항전부증명서
- 등기를 통해서 매도자의 상황을 파악할 수 있고 리스크가 있는지 확인하면서 협상이 가능한 부분을 찾아 낼 수 있다.
-계약 날짜를 보면서 매도자가 급한지를 판단해 볼 있고, 매수 금액을 보면서 수익에 따라 네고를 만들어 수 있다.
-근저당, 기타 나쁜 권리를 확인하며 리스크를 파악 할 수 있다.
-집값보다 대출이 더 크면 안되고 채권채고액를 대출잔액증명서 확인하며 리스크를 파악한다.
2. 중대하자
-매수 전에 아랫집과 관리사무소에 누수여부 확인하고 계약 전에 중대하자가 있었던 부분을 확인해 놓는다.
3. KB시세
-KB시세를 통해서 전세보증보험, 전세대출금액 상한선을 확인한다.
-전세보증보험은 시세의90%, 전세자금대출은 전세의 80%이다.
-전세보증보험은 HUG, 한국주택금융공사, SGI서울 보증이 있다. 되도록 HUG로 유도한다. SGI는 여러채 일때 1채를 보험이 나온다.
특약 협의
1. 특약문구 확정 및 전송
-가계약은 본계약의 일부란 것 , 그래서 가계약금 전 꼼꼼히 특약을 확인해야 한다.
-중개하자, 근저당, 전세협조, 위약금은 특약을 반드시 챙긴다.
- 위약금에 대해서 “계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다 " 문구 챙기기
-팁 ! 회사에서 계약 업무를 담당하고 있다 그래서 특약에 민감하다 . 이건 꼭 챙겨 주세요 ~
2. 계약금 일부 입금 전 확인
-매도인 계좌 받고, 등기 상 이름과 일치하는 체크, 입금
본계약
1.계약서 초안 요청
-1~2일 전에 초안을 요청해서 틀린부분 확인하고 특약 부분도 달라 진것 없는 지 미리 파악한다.
2.계약서작성 및 계약금 입금
-중대대상물 확인설명에 누수확인에 없음 확인 , 수수료에 대해서 잔금에 주는건지 확인
-동일한 중개 대상물에 대하여는 매매계약 거래 금액만 적용한다
3.전세 계약데드라인 알림
-계약서을 하고 사장님과 전세 맞추기에 대해서 00까지 임차인 못구하면 다른 곳에도 광고한다 미리 양해 부탁하기
잔금
1.법무사님 구하기
-임차인의 전세대출 은행 소속법무사, 부동산 소개 법무사, 법무통 등 손품 순으로 법무사님을 구하기
-법무사비용에 필수비용( 취득세, 지방교육세,인지대,등기신청수수료,국민주택채권할인액) 만 들어가고 나머지는 법무사 복비로 들어감.
-국민채권할인액은 잔금 당일 아침에 확인하다.
2.잔금진행
-장기수선충당금: 임차인이 임대인에게 받을 돈, 선수관리비: 매수인이 매도인에게 입금, 공과금: 기존 사용자가 정산, 중개수수료
3.취득세 납부
-취득세 직접납부 할 경우 미리 법무사님께 말씀드리고 위택스에 납부하기
-무이자 할부 및 캐시백 방법 있고 여러장의 카드로 분할 납부시 법무사님께 사전 고지
전세 프로세스
전세가격 결정 및 광고
1.전세물건 광고 프로세스
-적절한 전세가격 정하기( 단지선호도, 경쟁매물의 가격, 시장분위기 파악)
-광고전에 소유자에게 양해 구하고 광고 문자를 만들어서 부동산에 문자 돌리기
2.전세빼기액션플랜
-전세 트레킹을 해서 내 물건을 1등으로 만들어야 한다.
-집보고 간 후 사장님께 피드백 요청
임차인 확정
임차인 종류
-개인 임차인 과 법인 임차인으로 나뉨
-개인 임차인에서 전세보증보험과 전세권 설정이 있다.
전세보증보험 임차인 만 부담하고 임대인은 협조만하다. 보험사에서 전세금을 받아 가기에 집보여주기 협조 적일 수 있다. 그래서 전세특약서에 미리통보와 집보여주기에 대해서 협조 내용 넣는다. 임대인도 가입할 수 있다는 점도 있다.
전세권보다는 전세보증보험을 들 수 있게 유도한다. 그래도 전세권 설정 한다면 특약을 챙긴다.
-전세권설정보다는 보증보험으로 유도하고 그렇지 못하면 특약을 작성
전세자금대출
-채권양도(통채) 100%를 반환한다.
-질권설정(찔금) 100%, 일부를 반환한다.
-전세계약서 원본을 은행에서 보관
-전세승계 매수는 임차인의 전세게약서 위치 확인
부동산 대출규제
-전국공통-은행 대출 총량규제 강황(은행별 실행 가능여력 감소)
-지방-40년 만기 주담대 가능, 다주택자 대출 가능, DSR3단계 6월까지 유예, 정책대출 한도 축소
-지방은 규제에 직접적인 영향이 없다. 다만 대출 총량규제의 간접 영향으로 대출 범위 줄어 들어 서 은행마다 확인
-전세 계약 진행중 대출 안나오면 계약금 돌려 달라.. 전세 대출 가능여부 통보 전 다른 임차인이 계약을 진행하는 경우 이건 의 계약은 해제하고 계약금 00월을 모두 임차인에게 반환한다.
(임차인이 전세대출을 알아보는 동안 손 놓고 기다릴 수만은 없으니 동시에 다른 임차인에게도 집을 보여주고, 계약확정을 빠르게 한 임차인을 선택)
보유 과정에서 생기는 이슈
집의 수리 유지보수
-나중에 집을 내놓을때 집을 잘 보여줄 수 있도록 임차인과 관계가 좋아지는 방향으로 생각하고 30만원 미만은 대응해 준다.
-단 임차인 자의로 먼저 바꾸고 영수증을 추청구 하는 일이 없도록 한다.
전세만기 시점
-전세 만기 3개월 전 문자 보내기
-공급을 같이 보면서 신규계약, 계약갱신 청구 장단점을 따져 본다.
-잔금시 사전에 보증금반황방법 확인 , 짐빼는날 집 상태확인, 집파손 부분은 장기수선충당금에서 제하고 반환
매도 프로세스
매도 기준
-수익이 충분히 났을때
-더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을때
-리스크를 감당하기 어려울때
갈아타기 프로세스
-매도 확정되면 특약 협의, 계약금일부 입금
-매도 본계약 (확정 짓고)
-갈아타기 물건 매수(매도가 확실해진 후 가계약금 일부 입금)
하락장 매도 꿀팁!
-경쟁물건 파악, 1등 물건을 만들어 놓는다.
-내가 예상 매도가 보다 더 최저가로 내놓고 매도한 다음 살 단지 후보 추려 놓기
-매도하고 갈아타는 게 유리하다면 편익과 비용를 판단
전세 낀 매물 매도
-전세 퇴거 자금대출 후 공실 만들고 실거주에게 매도
-인차인에게 먼 3~4개월 전 재계약 여부를 물어 본다.
-임차인 퇴거 예정
-이사비 조건 협상 퇴거 후 매도
이상으로 노룩 후기를 작성해 보았습니다!
이번 강의를 통해서 더 절차적으로 배워갑니다.
매수부터 보유,매도 까지 교과서 같은 강의를 해주신 재이리 튜터님 너무 감사합니다 ♡
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