안녕하세요.
지난 1호기 투자에 이어, 감사하게도 이번 4월 둘째 주, 두 번째 계약서를 쓰고 투자 후기를 남깁니다.
1. 투자 개요 및 물건 선정
이번 2호기 물건은 시흥 정왕동에 위치한 지식산업센터입니다. 이 지식산업 센터는 주변에는 주로 큰 공장이 있는 곳으로, 작은 물건을 찾거나, 공장을 시작하는 분들에게는 필요한 물건입니다. 첨부한 홍보 자료에서 보듯, 건설비 상승으로 인해 기존 자산의 '대체원가' 측면에서 매력적인 구간이라 판단했습니다.
2. 수익률 분석 및 냉정한 자기객관화
제 목표는 거래당 수익률 26%를 달성해 세 번의 사이클로 원금을 두 배로 만드는 것입니다. 하지만 이번 2호기는 목표와 다소 차이가 있었습니다.
- 안전마진: 매입가는 시세 대비 낮게 잘 확보했습니다.
대출 환경의 변화: 최근 지산 공실 이슈로 은행 대출 심사가 까다로워져, 예전과 달리 대출 비율이 50% 선으로
보수적으로 운영되는 추세입니다. (제 사례는 레버리지를 90% 활용했으나, 향후 투자는 자금 계획을 더 타이트하게 잡아야 할 것 같습니다.)
- 실질 수익률: 세금과 보유 기간(21개월) 동안의 금융 비용을 고려하니, 실제 연간 수익률은 10%를 하회할 것으로 예상됩니다. 레버리지 효과만큼이나 '시간 비용'의 무서움을 체감했습니다.
항목 명칭 값 / 수식 항목 명칭 값 / 수식 감정가 ₩378,000,000 매도가 ₩280,000,000 매입가 ₩208,177,333 대출 ₩187,000,000 매매경비 ₩39,150,000 대출이율 4.70% 총매입액 ₩247,327,333 대출이자(월) ₩732,417 대출포함
실제 투자금
₩75,778,983 소요개월 21 대출제외 수익률 13% 대출 포함 실투자금
대비 수익률23%
3. 투자 복기: 어떻게 더 잘 할 수 있을 것인가?
이번 경험을 통해 '격자인식틀'에 추가할 세 가지 교훈을 얻었습니다.
- 마케팅의 적시성: 부동산도 시즌제입니다. 이사철인 봄·가을을 타겟으로 보다 공격적인 홍보 전략을 세워야 함을 배웠습니다.
- 채널의 다양화: 특정 부동산에 의존하기보다 다수의 중개소에 물건을 노출하고 꾸준히 피드백을 주고받는 '정성'이 필수적입니다.
체크리스트의 고도화: 기존에 참고하던 김덕한 님의 체크리스트에 '월급쟁이부자들'에서 배운 입지 분석 디테일을 더해, 나만의 '지산 선별 필터'를 더 날카롭게 가다듬을 예정입니다.
4. 투자의 이유: 가족, 그리고 성장
오늘은 마침 어머니의 팔순이었습니다. 투자를 시작한 가장 큰 이유 중 하나가
부모님께 든든한 버팀목이 되어드리고 싶어서 였습니다.
주식과 부동산에서 이제 막 수익 실현의 첫발을 떼며 '조금 더 일찍 시작했다면' 하는 아쉬움도 들지만, 근로소득에만 의존하던 예전보다 조금이라도 더 마음을 표현할 수 있음에 감사합니다.
자산이 복리로 쌓이듯 제 지원도 복리로 커질 수 있도록 정진하겠습니다.
오늘 후 너바나 님과 너나위 님의 책을 다시 펼쳤습니다. 제가 치밀함이 부족하지 않았나 생각이 들었습니다.
거인들의 어깨 위에서 제 엉성한 전략을 수정하고 노하우를 채워가려 합니다.
저마다의 길을 걷고 계신 모든 투자자분의 건승을 응원합니다!
아래는 1호 투자에 대한 글입니다.
물건 홍보 문서사진
1, 2호 계약서, 살짝 보이는 것은 3호기 임대 계약서
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