2주차 오프라인으로 재이리님의 강의를 들었다.
열심히 투자물건을 찾았다면 그 다음은 재이리님이 알려주는 프로세스를 통해 한다면 아무걱정없이 할 수 있을꺼 같다.
매수 프로세스
1) 가계약
- 가계약 전 꼭 확인해야하는 것
등기부등본 - 표제부의 건물정보와 주소 오타없는지 꼼꼼히 확인
소유자, 소유권날짜(급한물건?), 거래가 확인(인적사항이 꼭 동일인인지 확인, 수익?)
근저당, 채무자 정보확인(협상 카드로 이용-채무자 정도등을 이용)
압류, 가압류, 가처분 등이 있으면 거래하면 안됨.
과도한 근저당(남의돈>집값)주의-금융거래확인서를 통해 남은부채확인(70~80%정도는 정상)
중대하자 - 경비실, 아랫집 방문 누수확인
KB시세 - 전세가의 기준 정하기, 매매 시세의 일반평균가 확인가능
전세보증보험-KB매매시세의 90%이하가입가능, 전세자금대출-전세금의 80%까지 대출가능
-특약협의 - 가계약금을 넣기전 매도자가 특약에 동의하는지 확인하는 것이 중요
중대하자(누수), 근저당(전액 말소, 잔금일까지 변동사항없어야함), 전세 협조, 위약금(중도금 명목으로 보내는 것이 계약 파기 막을 수 있음)
-계약금의 일부 입금- 계약은 ‘정확한 문구’로 통해 나의 자산을 잃지 않음
2) 본계약
- 본계약 1~2일전 초안 요청- 가계약시 작성한 특약이 잘 반영되었는지 확인, 제2보~6조/각종 오탈자 확인(필요시 수정요청하고 확인)
- 계약서 작성 및 계약금 입금 - 누수확인항목 ‘없음’체크, 부동산 수수료 확인, 주전시 부동산 수수료는 1회만 입금
- 전세계약 데드라인- 잔금 두달 반 골든타임, 부사님께 두달반 전까지 전세계약이 안되면 다른 부동산 전세 내겠다고 미리 알리기
3) 잔금
- 법무사구하지(한달전)- 취등록세, 농특세, 인지대, 중지대, 국민주택채권(잔금일 기준금액조회) 필수비용채권
보수(수수료) 사전 협의 20~30만원이 합리적수준, 그 외는 불필요함
- 잔금, 각종비용정산 - 선수관리비, 공과금. 중개수수료
- 취득세 납부-매수 완료
2. 전세 프로세스
: 전세는 내가 책임져햐 하는것! 부동산 사장님만 믿으면 안됨. 전세 빼끼는 투자의 마무리, 투자금 확정과정
1) 전세가격결정 및 광고 - 잔금까지의 기간, 주변 시세를 보며 내 물건의 객관적인 가격 파악/기록, 집보기 피드백 기록
2) 임차인 확정(개인, 법인 임차인의 종류-법인(임대차 3법 적용불가, 집 담보대출, 전세권 양도 및 전대자 계약 가능하므로 특약 필수!!),
전세권설정-법인에서 요구, 집의 등기사항증명서에 임차인과 전세보증금표기, 전세금 미반환시 경매에청구
전세보증보험 - 전세보증금의 반환 책임지는 보증상품, 미 반환시 보증회사에서 반환
전세자금대출- 임차인의 100% 신용→암처안애가 100% 반환
채권양도- 은행에 100% 반환
질권설정(은행에 전세보증금 반환방법 문의)-찔끔~~~~~ 줄수도 있음.
전세승계물건시 임차인의 ‘전세계약서 원본 위치’ 꼭 확인
3) 특약 협의 및 계약금일부 임금 - 계약금의 일부 금액, 잔금일 등 세부내용협의하여 특약작성, 확정된 특약을 문자로 부사님께 전송하여 임차인 동의여부 확인 받기, 동의하면 계야금의 일부 받을 계좌번호 전송
- 이사날짜 협의후 진행, 만기 4개월전 이사 여부 미리 통보, 임대인의 사정에 의한 부동산 방문 적극 협조, 계약금을 위약금으로 하며 임대인 계약금의 배액상화느 임차인 계약금 포기해야 해제됨.
반려동물 키우는 임차인-원상복구 특약 넣고, 입주 때 집 사질 잘 찍어두기
4) 전세 본계약 및 전세잔금 - 임차인의 계약금입금확인(공동명의는 대표자 1명에게 입금)
3. 보유, 매도 프로세스
1) 오를때까지 기다리는 것, 가치 대비 쌀때는 보유하는 것, 김정적으로 손절하지 않고 이성적으로 지키는 것, 적절한 수익에 매도하여 더 좋은 것으로 갈아 타는 것,
2) 집과 관련된 수리는 내가 수리
소모품 혹은 임차인 과실인 경우 임차인 직접수리--→임차인과의 좋은 관계를 유지하는 것이 포인트
3) 전세만기 시점
- 중도이사 - 본 계약기간 2년이내 반환의무 없음. 갱신기간 이사 통보후 3개월 뒤 반환→임차인이 직접 다른 임차인 구하고 중개수수료 부담해야함.
- 만기이사 - 다음 임차인 구해진 후 이삿날 협의, 집 잘 보여주도록 협조, 채권/질권 설정 여부 및 예약금 반환 계좌확인, 집 상태 확인
- 계속거주 - 계갱권 사용(전세금이 시세보다 낮아 임차인이 나가도 전세금을 올려 받을 수 있을때 , 궁급이 안정적이서어 전세가 우상향을 기대할 수 잇을 때), 신규예약(향후 공급이 많아 임차인이 중간에 나가 역전세 예상 시)
4. 매도 프로세스
1) 적정 매도가 정하기
2) 임차인 매수의사 확인
3) 단지 내 부동산 1~2군에 물건 내놓고 동향살피기
4) 물건 뿌리기
5. 갈아 타기 프로세스
매도확정되어 계약금일부가 입금, 매도 본계약 확정 후 매수 가계약금 넣기
지방에서 전세 낌 매물 매도방업
- 전세퇴거자금 대룰로 잔금치고 공실 만든 후 실거주자에게 매도(퇴거 30~45일전 대출신청)
- 임차인 3~4개월전 재계약 여부확인
- 퇴거예정-계획에 따라 광고 낸 후 매도
- 계갱권사용 -이사비 조건 협상 퇴거후 매도
→살 때부터 사람들이 살고 실어하는 집을 사는 것이 중요, 동, 층, 향 잘 따져 보기. 내 물건의 상태
1호기를 진행하였지만 내가 어떠한 과정으로 진행을 하였는지 잘 알지 못했고, 맞는 과정으로 진행이 되고 있는지도 모르게 부동산 사장님이 알려준데로 진해을 한것 같다.
나름 특약을 찾아보고 준비를 했지만 부사님이 이런 것은 굳이 넣을 필요없다고 하면 더 요구하지 못했었다.
임차인의 전세금 대출과 관련해서도 미이 확인하는 과정을 거지치 못했고, 이번 강의를 들으면서 나의 1호기 과정을 집어보는 계기가 되었다.
1호기의 계약서를 꺼내 특약을 살펴보고, 빠져야 할 내용과 꼭 필요한 내용이 들어가 있는지 확인해 보게 되었다. 가계약금 넣기전 확인해야하는 상황이 많은데, 계좌번호부터 받아 입금을 하거나 계좌번호를 불러 주었다.
나의 행동이 얼마나 무지하였는지…
지금은 1호기를 보유하고 있는 과정이다. 이 과정에서 필요한 것이 무엇인지, 언제 매도를 해야하는지를 미리 생각하고 계획을 짜 봐야겠다 생각이 든다. 그리고 아직 시간이 남았지만 매도가 걱정이 되는데, 그 과정을 어떻게 해결해야하는지도 이번 강의를 통해 알게 되었고, 보유와 매도, 그리고 2호기 매수까지 프로세스를 통해 잘 확인하고 따라해 1호기와 같은 실수가 없도록 신경을 써야겠다.
우선 체크리스트부터 메모장에 저장 완료~~~
재이리님의 꼭 필요한 강의 너무 감사하고, 매수, 전세, 보유, 매도 과정에서 재이리님의 강의안을 보고,보고, 또 보면서 잘 진행 하도록 하겠다.
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