[지투28기 2아파트가5를 아파트인가요? 딩동댕🎵_리치드리머] "부자는 비용을 줄이려는 선택이 아니라 편익이 더 큰 쪽을 선택한다" 2강 강의 후기(feat. 재이리튜터님)

안녕하세요 리치드리머입니다!

이번 2주차는 지방투자에서 반드시 필요한 계약 프로세스에 대해 A부터 Z까지 재이리 튜터님께서 최근 6개월간 모든 종류의 계약서를 작성했던 생생한 경험을 바탕으로 모든 것을 알려주셨습니다. 그 중 제가 그동안 알고 있었던 것과 달랐던 점 그리고 꼭 정리하고 기억하고 싶은 점들을 위주로 정리를 해보고자 합니다.

“집값보다 대출이 크다고 기회를 날리지 마세요”

채권최고액의 개념은 알고 있었지만 집값보다 큰 대출이 끼어 있을 때 피하지 말고 금융거래확인서(대출잔액증명서) 발급을 통해 얼마가 상환이 되었는지 확인해 보라는 말씀이 인상적이었습니다. 등기부의 채권최고액이 매수 당시의 채권최고액에서 갱신이 안 될 수 있으니 좀더 꼼꼼하게 실제 남은 대출액을 확인하고 집값보다 작다면 매수후보로서 검토할 수 있다는 말씀이었는데 아직 투자경험이 적어 대출이 집값보다 큰 채권최고액이 끼어 있는 물건을 본적이 없지만 충분히 가치대비 싼 물건이라면 무작정 겁먹고 피하기보다 좀더 물건의 상황을 꼼꼼히 확인하고 의사결정해야 기회를 놓치지 않고 후회하지 않을 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

CEO 마인드

전세 빼기든 법무사 비용 등 내 전세손님은 내가 모셔오고 내 돈과 물건은 내가 책임진다는 CEO마인드를 가져야 한다는 부분도 기억하고 싶은 부분이었습니다. 가치대비 싸게 잘 매수한 걸로 끝나지 말고 전세 빼기는 투자의 마무리이자 투자금을 최종적으로 확정짓는 과정으로 절대 소홀히 하지 말고 시세와 상황을 체크하여 적극적으로 전세를 빼는 노력을 해야 하고 법무사비용도 견적과 내역을 꼼꼼히 확인하여 과하게 수수료가 매겨지지는 않았는지 견적을 통해 확인하는 적극성을 가져야 내돈을 지키고 내 물건을 지킬 수 있는 만큼 끝까지 책임지겠다는 마인드를 갖는 것이 정말 중요하구나를 느꼈습니다.

전세계약서 원본의 위치 반드시 확인!!

세낀 물건을 매수할 경우 나중에 보증금을 돌려주어야 할 때 가장 주의할 점으로 전세계약서 원본의 위치를 꼭 알아야 돈을 잃지 않는다는 말씀도 와 닿았던 것 같습니다. 아직 경험해 보지 못했지만 매전 차이 만큼의 투자금이 있다면 매수하기가 수월하고 잔금리스크가 적다고 생각해 왔지만 채권양도나 질권 설정이 어떻게 되어 있느냐에 따라 보증금 반환을 달리 하여야 하는데 임차인에게 모두 입금하는 경우 투자자에게 큰 실수이자 리스크가 될 수 있겠다는 생각이 들어서 전세계약서 원본의 위치 확인은 꼭 기억하고 정리하고 싶은 부분이었던 것 같습니다.

집의 수리, 유지 기준 : 임차인과의 관계가 좋아지는 방향으로

임차인이 거주하며 겪게 되는 수리에 대한 부분도 평소 어떻게 기준을 잡아야 할까 고민이 많았었는데 튜터님께서 기준금액을 정해주셨지만 무엇보다 내가 물건을 매도를 해야 할 때 집을 잘 보여줄 수 있도록 임차인과 관계가 좋아지는 방향인가가 집의 수리 기준이 될 수 있다는 말씀이 공감이 되면서 기억하고 싶은 부분이었습니다. 지방 투자의 경우 매도가 중요하고 매도를 잘 하기 위해서는 결국 집을 잘 보여주어야 하는데 임차인과의 관계가 중요할 수 밖에 없겠구나를 느꼈던 것 같고 만약 현재 가지고 있는 1호기를 언젠가 매도할 때 꼭 집 보여주기가 잘 이루어질 수 있도록 임차인과 관계유지를 잘 해야겠다는 생각이 들었습니다. 

갈아타기 프로세스 : 갈아탈 물건을 먼저 찾되, 계약서와 잔금은 매도 먼저!!

현재 1호기 매도 후 2호기 갈아타기를 고민하고 있는 와중에 재이리 튜터님께서 말씀하신 갈아타기 프로세스에 대한 말씀도 기억에 남았는데 특히 갈아탈 경우 갈아탈 지역과 물건을 먼저 알아보는 것이 중요하지만 무엇보다 계약서 작성과 잔금은 매도를 먼저해야한다는 부분을 기억하고 싶었습니다. 더 좋은 물건을 발견했다는 생각에 급한 마음을 먹고 매수를 먼저 진행한다면 가지고 있는 물건은 급매가 되어 버릴 수 있다는 말씀에 생각만해도 아찔했던 것 같고 반드시 튜터님께서 말씀해주신 프로세스대로 갈아타기를 진행해야겠다는 생각이 들었습니다.

부자는 비용을 줄이려는 선택이 아니라 편익이 더 큰 쪽을 선택한다

지방아파트를 매도할 때 부자의 마인드와 행동을 말씀해 주신 부분도 인상적이었습니다.

갈아타기를 진행할 때 내가 가진 것보다 훨씬 더 좋은 가치가 있는 물건이고 확신이 있는 물건이라 갈아타기를 해야할 때 매도에서 조금이라도 손실을 안보려는 마음을 버리지 못하면 기회를 놓칠 수 있고 투자금의 손실보다 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 편익이 더 크다면 비용을 감수하고 매도할 수 있는 마인드를 가져야 한다고 튜터님께서 말씀해 주셨습니다. 편익과 비용을 고려해서 편익이 더 큰 쪽을 선택하는 것은 투자자로서 가져야 할 당연한 마인드임을 다시 한 번 되새길 수 있었습니다.

안 팔린다고 걱정하는 것 보다 살 때부터 사람들이 사고 싶어하는 집을 사는 것 

집이 잘 안 팔릴 때 바꿀 수 없는 것과 바꿀 수 있는 것을 말씀해 주시며 특히 바꿀 수 없는 것들(어떤 동, 몇 층, 향)에서 사람들이 살고 싶어하는 물건을 매수하는 것이 중요하다는 말씀도 기억에 남았습니다. 결국 안 팔릴까봐 걱정하기에 앞서 무엇보다 매수할 때 사람들의 선호도가 높아서 환금성이 좋은 물건에 투자를 하는 것이 정말 중요하다는 것을 이번 강의를 통해서 다시 한번 느낄 수 있었습니다.