민갱튜터님과 함께인데 뭐가 무섭냐9[소시밍] 2강후기 계약 프로세스의 중요성!

-후기

2강 재이리님의 강의를 통해서, 매수-전세-보유,매도 프로세스 의 중요성을 느꼇다.

그것보다 좋은물건을 찾는것이 더 먼저였고,

그에 따른 계약과정과 그이후의 보유매도 과정은 시간이 흐르며 그때가서 방법이 있지 않을까 하는 막연함이 있던거 같다. 아마 전체적인 프로세스를 몰라서 생긴 불확실성으로, 전임과 매임 모두 자신이 없었던건 아닌가 싶기도 하다.

특히나 매수에 많은 에너지를 소진하다보니, 계약하는 것에 소홀해지면서 이리저리 끌려다니는 상태가 되지 않아야 겠다고 생각했다. 결국 가장 중요한 전세빼기에 있어 골든타임을 놓치지 않기위해 마지막까지 충분한 노력을 하는것도 잃지않는 투자 의 한부분이고, 내 시간과 비용에 대한 책임감, 적극적인 자세의 대응력 모두 불필요한 돈을 지불하지 않는다는 것을 깨달았다. 

또 다른 강의에서 볼 수없는 계약 후 상세프로세스를 알려주셔서 

전세빼는 과정 또한 단순한 일이 아니라 상황에 따라 변수대응이 필요한 영역이고, 크게는 내가 선택하는 매물조차 달라질 수 있음을 다시 느낀다.

그리고, 매수→보유 까지 관계가 좋아지는 방향의 기준점 을 세워주신것에 감사합니다.

앞으로 있을 1호기 에 대해 시뮬 대입하여 미리 상상해 보는 즐거움을 주셔셔도  감사합니다. 

-해야할점

@교안필사해보기 

@미리미리 체크리스트 와 특약 파일 만들어 메모장 저장해놓기

@계약앞에서 시간과 노력 마인드는 곧 비용이다 잊지않기! 내가 책임지는 것이시에 조은게 조은거지 마음은 버리기

-알게된점 (그냥 교안첨부터 끝까ㅈ?)

1. 등기사항을 알면 매도인의 상황과 가격협상 카드로 사용할 수 있다.

   →특히 근저당매물의 경우 금융거래확인서와 대출잔액확인서 확인해보고, 리스크헷지가능한지 판단하기

2. 누수, 균열등 중대하자의 경우 꼼꼼하게 확인하기

   →그사실을 안날로부터 6개월 내 매도인 보상책임 및 아랫집과 관리사무소 방문하여 누수이력 확인하기

3. kb시세 확인하기

   →kb시세*90% 전세가 가능 범위→내가 보는매물은 다른투자자들에 의해 전세가 늘어날 수 있다

4. 가계약전 원만한 계약 이행을 하기위해 특약 동의확인

   →부동산 사장님과 세부내용 협의하여 특약작성→ 매도인 특약동의여부 받기(근저당/위약금)

5. 본계약서 작성시 중개대상물 확인설명서 [누수 항목 없음→'안날' 6개월

6. 본계약 후 바로 전세계약 데드라인 말씀드리기[두달반], 법무사 금액2-30만[한달전] 수수료안에 부대비용포함

   →잔금을 치르는건 사장님이 아니라 나! 사장님의 분위기가 좋지않더라도 감정은 빼놓고 내가 직접 빼겟다는 ceo마인드 적극적 대응 해야 잃지 않는다!!!

7. 잔금일 기간 중 비수기 확인하고 잔금일 늘리기[ 명절,휴가철, 수능 등]
8. 전세 트래킹 → 주2회 이상 업뎃+사장님 집보고 간 후 피드백 듣기[전세빼기 적극적인 태도필]
9. →전세빼기는 대응의 영역! 주변을 잘 살피고, 내 물건을 1등후보로 만들기
10. 기금 전세자금대출경우, 주변입주상황, 시장분위기 보고 전세가 조율하기
11. 보유과정에서 임차인 과 불편하지 않고 관계가 좋아지는 방향으로 생각하는것을 기준으로 잡기
12. →당장의 비용보다 장기적 편익관점 생각
13. 재계약 프로세스.. [신규/계약갱신 장단점]
14. → 신규/역전세 예상될때 의무기간 방패만들기. 계약갱신/2년더 지나서 입주매물만들기(매도시 세안고 ㄴ)
15. 세안고시 ‘이사비조건협상’ 또는 임차인 집과 비슷한 조건 같이 알아보주기 통해 퇴거후 매도 필요가 젤조음
16. 갈아탈 곳을 먼저 알아보지만 계약서,잔금은 매도 먼저 !!!!!!! (순서ㅇㅇㅇ)
17. 계약 체크리스트,특약 메모장 미리 저장