본계약 매수 특약 검토 부탁드립니다!

안녕하세요.

현재 토지거래허가를 기다리고 있습니다.

가계약 전에는 특약사항을 조율한 후 가계약금을 넣는 것으로 알고 있는데요~!

부사님께 약정서 특약조율 요청을 했을 때, 

약정서에는 특약을 따로 정하진 않고, 나중에 본계약 때 약정서 파기 후 다시 정한다.

약정서 때의 특약은 본계약 때는 효력이 없다고 하셨습니다.

그래서 그 때 특약조율하면 된다셔서 그렇게 믿고 진행하였는데 

약정서 작성하는 당일에는 특약이 따로 적혀있는 것을 확인하였습니다.(아래 1-1. 약정서 특약사항)

<1-1. 현재 약정서 특약사항>

토지거래 허가 취득 후 매매계약체결 시 매매대금 지급 방법은 다음과 같다.

매매대금 : 000

계약금 : 000

중도금 : 000

잔금 : 000

- 매매 약정금은 매도인 계좌로 입금하고 매매 계약 시 계약금 입금과 동시에 약정금은 반환한다.

- 부동산 소유자와 매수 약정인은 적극 협력하여 지체없이 위 부동산의 토지거래계약 허가를 신청한다.

- 부동산 소유자 매도인은 다주택자 매매로 인하여 매매계약서 작성은 토지거래허가일로부터 1주일 이내 작성한다.

- 약정일 현재 거주중인 임차인은 부동산 소유자가 매매 잔금일에 이사 내보내고 공가상태로 매수 약정인에게 인도한다.

- 부동산 소유자와 매수약정인은 토지거래계약허가신청 등, 매매계약서 체결 시까지 개인정보 활용에 동의한다.

- 매수약정인은 위 부동산을 현장 방문하여 내부 상태 및 등기사항증명서 확인 후 매매약정서를 작성한다.

- 부동산 소유자는 매매계약서 작성일까지 채무를 부담하는 등의 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다.

- 본 특약에 기재되지 않은 사항은 관련법률 규정에 의한다.

다음주에 본계약을 할 때 적용할 특약사항을 적어보았습니다.

보통 본계약 3일 전 쯤에 부사님께 계약서 초안을 요청하고 서로 조율하는 것으로 알고 있는데

제가 작성한 특약사항을 먼저 보내드린 후 계약서 초안을 보내달라고 요청해도 괜찮을까요?

집을 처음 매수하는 부분이라 어려운 점들이 많습니다.

부사님께서도 제가 처음 매수하는 것을 아셔서 현재는 매도인 입장에서 더 배려해주시는 느낌입니다.

<궁금한 점>

1. (1-2.) 특약을 작성하며 제가 보기엔 좀 강한 어투의 특약 사항들이 많이 보이는 것 같은데, 어떻게 완화하여 쓰면 좋을까요?

2. (3,6번)은 비슷한 말인 것 같은데 어떻게 요약하면 좋을까요?

3. 제가 작성한 특약이 과도하진 않은지, 굳이 안써도 될 항목이나 추가해야 할 항목이 있을까요?

미리 답변 정말 감사합니다^^*

<1-2. 본계약시 특약사항 요청할 부분>

1. 계약금은 매매금액의 10%, 중도금은 계약일로부터 1개월 이내 협의, 매매잔금은 7월 31일이며, 잔금일은 서로 합의 하에 앞뒤로 변경할 수 있다.

2. 제세공과금 및 관리비는 잔금일을 기준으로 정산하며, 선수관리예치금은 매매대금과 별도로 매수인이 매도인에게 지급하기로 한다.

3. 본 계약은 매매계약의 효력을 지니며 계약해제 시 매도인은 계약금을 위약금으로 하여 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.

4.  현 등기사항증명서 상 근저당은 없으며, 잔금일까지 이를 유지한다.

5. 계약일 현재 거주중인 임차인은 부동산 소유자가 매매 잔금일에 이사 내보내고 공가상태로 매수 약정인에게 인도한다.

6. 현 시간 이후로 등기상의 권리변동이 없는 것으로 하며, 등기부등본에 변동사항 발생 시 매수인은 계약을 해지할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다.

7. 현 시설물 상태에서의 매매계약이며, 매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련법규를 따른다.

8. 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례에 따른다.