안녕하세요.
좋은자산 모아모아가는 모아가입니다.
투자 물건 중 임차인분께서 계약갱신청구권을 사용해 2년 연장하셨고,
2+2로 총 4년을 거주하셨습니다.
이제 만기가 다가오면서 전세 재계약을 알아보는 과정에서
궁금한 점이 생겼는데요.
계약갱신청구권을 사용한 뒤 다시 재계약을 하게 되면,
갱신권이 다시 살아나서
2년 거주 → 다시 계약갱신청구권 사용 → 추가 2년
이렇게 다시 4년까지 거주가 가능한 것은 아닐까 하는 의문이었습니다.
그래서 계약갱신 관련된 내용과 의문점에 대해 정리해보았습니다.
■ 갱신의 종류
계약 갱신은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.
1. 계약갱신청구권에 의한 갱신
임차인이 법적으로 1회 사용할 수 있는 권리로,
기존 계약이 끝날 때 임대인에게 2년 연장을 요구할 수 있습니다.
이 경우 임대인은 정당한 사유가 없다면 거절할 수 없고,
임대료는 최대 5% 이내에서만 인상 가능합니다.
핵심은 다음과 같습니다.
- 1회만 사용 가능
- 총 거주 기간은 최대 4년(2+2)
- 임대료는 최대 5% 이내에서 인상(5%만 넘지 않으면 된다.)
- 임차인은 언제든지 해지 통보 가능하며, 통보 후 3개월 뒤 종료
2. 합의에 의한 재계약(일반 재계약)
임대인과 임차인이 상호 협의해 계약을 다시 체결하는 방식입니다.
핵심은 다음과 같습니다.
- 임대료와 기간(통상 2년)을 자유롭게 협의 가능
- 계약갱신청구권과는 별개의 계약
3. 묵시적 갱신
임대인과 임차인이 별다른 의사표시 없이 계약 만료(6개월~2개월 전) 시점이 지나도 계속 거주하게 되는 경우,
자동으로 기존 조건과 동일하게 계약이 연장되는 것을 의미합니다.
핵심은 다음과 같습니다.
- 기존 계약과 동일 조건으로 자동 연장
- 기간은 2년 연장된 것으로 봄
- 임차인은 언제든지 해지 통보 가능하며, 통보 후 3개월 뒤 종료
- 임대인은 중도 해지 요구 불가
■ 계약갱신청구권 사용으로 2+2(4년) 거주 후, 동일 임차인과 재계약을 하면 계약갱신청구권이 다시 살아날까?
많이 헷갈렸던 부분인데, 결론적으로는
계약갱신청구권은 1회만 사용 가능하며, 이미 사용했다면 재계약을 하더라도 다시 살아나지 않습니다.
즉, 2+2로 4년을 거주한 이후에는
다시 계약갱신청구권을 사용할 수 없고,
이후 계약은 임대인과 임차인 간의 협의에 따른 일반 재계약으로 보게 됩니다.
다만,
- 새로운 별도의 임대차예약을 체결하는 것이라면 행사가능.
- 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 경우
임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있다고 합니다.
■ 재계약 시 참고할 점
월부에서 투자하신 분들 중 저와 같은 상황에 계신 분들이 있다면,
추후 임차인이 갱신권 부활을 주장하며 퇴거를 거부하는 상황을 방지하기 위해
재계약서 특약에 아래와 같은 문구를 넣는 것도 도움이 될 수 있습니다.
- “본 계약은 임차인이 기존에 계약갱신요구권을 행사한 이후, 당사자 간 합의로 체결된 재계약임.”
이번에 다시 느낀 점은
투자를 하면서 단순히 매수·매도만 중요한 것이 아니라,
보유해 나가는 과정에 있을 기본적인 구조를 정확히 아는 것이
리스크를 줄이는 데 정말 중요하다는 점이었습니다.
혹시 저처럼 계약갱신청구권 이후 재계약에 대해 헷갈리셨던 분들이 계셨다면
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
감사합니다.
