안녕하세요! 리치드리머입니다.
오늘 드디어 기다리고 기대했던 딩동댕튜터님과의 튜터링데이가 있는 날이었습니다.
전날 저녁 8시 까지 단지임장을 하느라 저를 비롯한 댕동즈들 모두 피곤하고 힘들 법도 한데 튜터링데이날 만큼은 설레임과 기대감으로 파이팅 넘치는 모습이었습니다^^
오전에는 스터디룸에서 사전임보 발표와 지역분석 시간을 가졌는데요. 사전에 사전임보 발표자가 선정이 되어 노후를튼튼하게(노튼)님, 저, 그리고 순호(조장)님 순으로 사전임보 발표 및 피드백이 있었습니다.
노튼님의 사전임보는 현장감이 느껴지는 임보였습니다. 직접 임장을 하면 느꼈던 점을 사진과 함께 기록하면서 생활권의 선호도를 시각적으로 한눈에 알 수 있어서 환경부분은 다음 임보때 꼭 비엠하고 싶었습니다. 그리고 시세지도에 노튼님의 선호도에 대한 생각이 가득했고 직접 검증도 해보시며 가치를 판단하는 부분도 인상적이어서 다음 임보에는 시세지도에 생각을 더 많이 입히고 내가 매긴 선호도가 맞는지 검증도 해보는 장표를 추가해 봐야겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 튜터님의 피드백에서는 선호도가 떨어지는 구축 생활권에서의 단지 선호요소를 디테일하게 분석했고 생각정리가 잘 되었다는 말씀이 있으셨습니다. 비선호 생활권도 선호도 분석을 디테일하게 하면 투자실력과 인사이트가 더 넓어질 수 있구나를 노튼님의 임보를 통해 깨달았던 것 같습니다.
이어서 저의 발표가 있었는데 입지분석에 너무 시간을 쏟은 나머지 시세지도가 상대적으로 너무 빈약함을 느꼈던 것 같고 투자와 연결되는 임보를 위해서는 그 지역의 시세와 입지요소 그리고 선호도를 연결하는 생각정리가 꼭 필요함을 느꼈던 것 같습니다.
이어지는 튜터님의 피드백에서는 랜드마크 시세를 분석할 때 상승장에서 얼마만큼 상승했는지 상승력을 보는 것이 의미있다는 말씀을 해주셨고 공급을 분석 할 때 과거의 공급량과 kb시세와의 관계를 보는 것도 중요하지만 과거 공급장에서의 주요 단지들의 시세 영향도 같이 살펴보는 것이 더 의미가 있다는 말씀도 해 주셨습니다. 다음 임보를 작성할 때 꼭 적용해야 겠다는 생각을 했습니다.
이어지는 조장님의 임보에서는 공급장표가 너무 좋았는데 특히 재개발 재건축이 어디 들어오는지에 그치치 않고 현재 뉴스기사를 같이 첨부하여 현재 진행상황이 어떻게 되는지까지 체크하는 부분과 공급을 분양가와 경쟁률과 연결하여 선호도를 가려내는 부분이 인상적이었습니다. 뿐만 아니라 현재 임장지와 다른 지역 임장지의 공급장과 시세의 흐름을 비교하면서 임장지가 가지는 공급에 따른 시세의 변화를 분석하는 장표도 투자와 연결할 수 있는 장표로서 의미가 있었던 것 같습니다.
이어지는 튜터님의 피드백에서는 인구파트를 깊게 파기 보다 다른 입지요소를 좀더 깊게 분석하고 가설검증요소를 통해 투자로서 의미있는 임보를 쓰는 것이 중요함을 말씀해 주셨고 분양가를 통해 선호도를 가려내는 조장님의 공급장표를 다음 임보 때 꼭 적용하면 좋겠다는 말씀도 해 주셨습니다.
“구축은 정말로 의미가 없을까요?”
이번 임장지에는 단지수도 많지만 유독 구축택지가 많아서 단지임장에 애를 먹었었는데 투자를 위해서는 좋은 단지들 위주로 보면 되는 거 아닌가 하는 의문이 들었던 것이 사실이었지만 튜터님의 지역분석 시간에서 그 이유를 알 수 있었습니다. 튜터님께서는 구축 택지가 된 서로 다른 생활권간 비교를 통해 건물의 가치가 ‘0’이 되고 땅의 가치만 남았을 때 구축들의 가격비교를 통해 생활권의 위상을 알 수 있다는 것과 시간이 지남에 따라 땅의 선호도도 언제든지 바뀔 수 있다는 것을 단지들을 직접 보여주시며
“신축만 보다보면 실력이 쌓이지 않습니다. 신축도 결국은 구축이 되거든요. 구축을 보면서 투자의 마지노선을 정할 수 있어요, 이래도 구축은 의미가 없는 걸까요?”
라고 튜터님께서 물어보셨을 떄 왜 구축들도 봐야 하는지 이해할 수 있었던 것 같습니다. 구축이니까 안 봐도 되겠지가 아닌 생활권의 위상과 땅의 가치를 알기 위해서는 구축이나 비선호 단지까지 전부 봐야하는구나를 깨달을 수 있었습니다.
“실제로 보니 여기에 더 살고 싶네!”
점심을 먹고 오후에는 비교 임장지를 임장하며 임장지와 비교 임장지의 선호 택지간 비교를 눈으로 직접 확인할 수 있었습니다. 같은 외곽이어도 학군이 좋고 규모있는 학원가와 상권, 그리고 쾌적한 택지를 보면서 “나 같아도 여기로 이사오고 싶겠다.” “여기 들어오면 지금 임장지에 아무리 신축이 들어와도 이사가고 싶지 않겠네” 하는 생각이 들었고 조원분들도 똑같이 느끼게 되었습니다. 신축이 다가 아니라 그 단지에 있는 땅의 가치를 파악하는 것이 중요하고 그러기 위해서는 구축도 다 봐야하는구나를 다시 한번 깨달을 수 있었습니다.
“드리머님! 지금도 충분히 잘하고 계십니다! 자신감을 가지세요!”
튜터링이 끝나고 잠깐 튜터님과 이야기할 수 있는 시간이 있었을 때 튜터님께서
“드리머님, 임보에서 스스로 고민하고 답을 찾아가시면서 투자와 연결하는 생각을 뽑아내는 능력이 있으십니다. 인사이트도 넓으시고 충분히 자신감 가지셔도 되니 지금 이대로 쭉 계속 해 나갔으면 좋겠어요!“
튜터님의 말씀에 놀라고 감사했습니다! 솔직히 3년 넘게 투자활동을 하고 있지만 아직까지도 내가 투자 실력이 있다는 생각은 해보질 못했고 자신감이 없었던 것이 사실이었는데 튜터님께서 오히려 격려해 주시고 자신감을 불어넣어 주셔서 용기가 났고 힘이 되었던 것 같습니다. 완벽함을 버리고 다 못하더라도 계획대로 쭉쭉 해나가셨음 좋겠다는 말씀도 꼭 명심하면서 지금처럼만 계속 해 나가도 되겠다는 확신을 주었던 이번 튜터링이어서 그 어느 때보다 기억에 남고 의미가 있었던 것 같습니다. 튜터님!! 용기주시고 격려해주셔서 감사합니다^^
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