안녕하세요 델리시입니다
이번에 지방 1호기를 매도하고 비규제 지역에서 3호기 투자했습니다
(매도후기: https://weolbu.com/s/MfjpZs5vG4)
매도 계약금을 받고나서 4시간 만에 매수 가계약금을 이체했습니다
그리고 네이버 호가에서는 2천만원 넘게 깎아서 계약을 진행할 수 있었네요
매물 보러 다닐때마다 사장님들이 ‘왜 이제왔어 늦었어~’ 했지만
지금 시장에서도 네고가 가능했습니다.
가계약금을 받고나서 매수 할 수도 있었는데 왜 그렇게 하지 않았을까?
혹시나 계약이 파기될까 싶어서 조금 미뤘습니다.
물론 배액배상 받을 수 있기 때문에
그만큼 매도를 싸게 하면 금방 팔릴 수 있겠지만
지방은 손님이 적은 시장이기 때문에 싸게 내놓더라도
거래가 되지 않을 리스크도 있기 때문입니다.
그래서 리스크 헷지를 위해 가계약금 받은 이후에
최대한 빠르게 계약서를 작성하고나서
바로 매수 물건에 가계약금을 보냈습니다
투자 금액 설정과 매수 후보 단지 선정
이렇게 빠르게 결정할 수 있었던 이유는 하나였습니다.
매도 전부터 후보 단지들을 미리 보고 있었기 때문입니다.
여러 강의에서 말씀해주시듯이
매도 후 갈아탈 단지 후보들을 미리 알아야
매도하자마자 갈아타기도 가능하기도 하고
내 매도 물건의 네고를 얼마나 해줄지도 가늠할 수 있기 때문이었는데요
물론 매도를 결심하고나서
실제 매도되기까지 시간이 오래 걸렸기 때문에
매수 단지들을 둘러볼 시간이 충분했다는 점도 있긴합니다.
그렇지만 매도 결심 전부터 매매가,투자금별 후보 단지들을
5순위 시세표를 통해 계속해서 보고 있었습니다.
(주우이님 5순위 시세표: https://weolbu.com/s/MfmRy59icI)
실제 매도되기 전에 투자금액 설정하는게 어려웠는데요.
그럼에도 투자금액을 설정해야 후보 단지들 선정이 가능했기 때문에
저는 다음과 같이 설정했습니다.
최소 투자 금액 = 매도 마지노선 + 가용 현금
최대 투자 금액 = 매도 목표 금액 + 가용 현금 + N개월 저축 + 대출 가능금액
그리고 투자금액 +- 5천,1억 단지들을 살펴봤습니다.
우선 대출은 신용대출도 가능했지만 요즘 대출 규제가 계속 있어서
앞으로 어떻게 될지 모르기 때문에 금액을 확정시키는게 중요하다고 생각했습니다
그래서 신용대출 대신 이자가 조금 더 높더라도 금액을 확정시킬 수 있는
마이너스 통장을 사용했습니다
이렇게 금액을 정한 뒤 단지들을 살펴보면서
지금 내가 매도하면 이정도 단지가 되는구나
내가 물건을 바로 던지면 이정도 단지까지 내려가지는구나
그럼 이 가격에는 못 던지겠다
라는 감을 익히면서 매도를 진행했습니다.
대출
1,2호기와는 다르게 이번에는 대출을 약간 일으켜서 투자했습니다
무조건 대출을 사용해서 더 좋은 물건을 산다기보다는,
우선 대출 금액은 무리가 아닌 것 같다는 선에서 사용했습니다
투자 공부 시작하고나서 소비 구조 개선과 지출 통제를 하면서
어느정도 저축액이 안정적으로 유지가 되더라구요.
그래서 이정도 저축액이면 대출을 어느정도 내더라도 무리가 되지 않겠다는 판단이었습니다
그리고 대출없이 투자 할 수 있으면 그것도 괜찮다고 생각했습니다
왜냐하면 대출하는만큼 다음 투자까지 기회비용이 발생하기 때문입니다
그래서 대출없이 가능한 투자 단지들과
대출을 사용했을 때 투자 단지들을 확인하면서
고민했습니다
대출 없는 투자금액 1,2,3순위 vs 대출 있는 투자금액 1,2,3순위
결론은
대출을 사용하게 되면 평형과 단지 레벨이 확실히 좋아지고
무리가 되지 않겠다는 판단하에 대출을 사용했습니다
최종 물건 선정
후보 물건들을 선정하고 매임을 하면서
어떤 협상 포인트가 있을까 확인하면서
최종 물건들을 선정했습니다
깎이지 않아도 괜찮은 가격이라고 생각했구요
아쉬운 건 환금성이었는데요
당연히 비RR이 가격이 싸고 투자금이 적게 들어서 좋았고
RR은 비싸고 투자금이 더 들어갔는데요
이번에 1호기 매도를 하면서
나는 환금성이 좀 더 중요한 투자자라는 생각을 했습니다
빨리 매도해서 갈아타고 싶은 생각에
매도가 안 되는 내내 다른 일들에 집중을 못하겠더라구요
이번 투자 물건을 내가 어느 시점에 매도할 지는 모르겠지만
2호기를 매도하면서 갈아타기를 할 때가 되면
한 푼이 아쉬운 상황이 생기면서
3호기에 대한 매도도 결정해야할테니깐요
그렇게 되면 환금성이 또 중요하다고 생각했습니다
그렇지만 환금성을 생각한다고 비싸게 사면 안되니깐
RR 물건의 가격이 비RR까지 깎을 수 있다면
저평가,투자금,환금성 다 잡을 수 있다고 생각했습니다
RR 물건을 최대한 깎아보고,
안되면 비RR을 싸게 깎아서 사야겠다고
마음먹고 두 물건에 대해서 네고를 요청했습니다
결과는 비RR은 하나도 안깎였고
RR은 천만원이 깎였었는데 거기서 천오백 더 깎아서 매수했습니다
천오백 더 깎을 수 있었던 이유는
나중에 알고보니 매도자가 부동산에는 얘기하지 않았지만
현금이 좀 급하게 필요했더라구요
그렇게 급매를 잡을 수 있었습니다
월부 강의도 계속 듣고, 코칭, 뚜또님 임장스터디도 같이 하면서
앞마당을 꾸준히 만들었고 투자 가능한 단지들을 계속해서
업데이트해서 3호기까지 할 수 있었던 것 같아요
임장스터디하면서 방향 잡아주시는 뚜또님
코칭에서 기회가 왔을 때 매도하고 갈아끼우는 것을 알려주신 양파링님
여전히 열정적으로 하는 양갱이들,
열기 79기 오프 4조,
같이 임장하고 고민해주는 여러 동료들 감사합니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
