[실준 73기 21조 에머랄드] 3강 후기 - 코크드림님의 임장, 임보로 투자 의사 결정하는 방법(그래, 결론은 이렇게 내는거야)

2014년에 투자를 시작해서 현장에 늘 몸담고 계신 코크드림님이

26년 4월 수도권 시장 분석부터 해주셨다.

상급지와 4,5급지 비교였는데 

내가 갈아타기로 보고 있는 2급지 지역의 매물이 많이 늘었다는건 다행인데

으음 가격 정말 많이 올랐다 ㅜㅜ

그에 비해 4,5급지는 아직 기회를 주고 있는 것 같다.

지금 생애 첫 집으로 4,5급지를 좋은 조건의 대출로 장만하시는 분들은 기회인것 같다.

하지만 나도 일단 내가 찾는 지역에 매물이 10.15 대책 이후 잠기면서 가격만 높이 뛰었다가

그래도 고를 수 있는 매물들이 시장에 나와주었다는 것만으로도 감사하다.

매물 수가 늘으니 최소한 선택의 여지가 생긴다.

1992년 영화 원초적 본능의 샤론 스톤을 아시는가?

나는 코크드림님을 샤론스톤 얼굴사진으로 가면처리하고 

진행하는 팟캐스트 유튜브로 처음 만났다. 그게 벌써 몇 년 전인지…..

그때 바로 월부에 들어와 공부했으면

이미 몇 채는 투자한 투자자가 되있지 않았을까? ^^

샤론 스톤얼굴로 가면처리하고(아마도 직장을 그만두시기 전이어서 알아보는 사람있을까봐 그러셨는지)

너바나님, 너나위님과 코크드림님 이렇게 세 분이서

진행하는 유튜브를 재미나게 봤었는데

그땐 너바나님이 그렇게 대단하신 분인줄도 모르고

너나위님에 비해 굉장히 어눌하고 순박하다고 느꼈다(부끄럼이 많아 보이시기까지….그런데 유머가 있어 좋았다)

하지만 너나위님이 굉장히 존경의 눈길과 자세로 너바나님을 대하고 계시다는건 느꼈다.

코크님 이때도 정 많고 눈물많고 진솔하고 따뜻하고 

아마도 코크님 보는 맛에(얼굴은 가리셨지만) 봤던 것 같다.

나중에 강의로 봬니 훤칠하시니 진짜 샤론스톤급이시다.

왜 그 가면을 택하셨는지 이해가 된다 ^^

3주차 강의 중 가장 인상 깊은건

도대체 임장을 왜 하는지 임장보고서를 왜 쓰는지

그 이유가 바로

내 투자금으로 살 수 있는 단지들이 내 손에 담겨 있느냐

그 선택지를 만들기 위해서 임장과 임보가 필요하다고 하신 점이다.  

단지선호도 분석하고 투자단지 고르는 것,

매물임장하고 임장보고서로 투자물건 뽑는 것을 언제까지 해야 하느냐

바로 투자할 수 있을 때까지 해야 한다는 것 

이다.

그래야 가치와 가격에 대한 확신을 갖을 수 있고

실패하지 않고 더 좋은 투자를 할 수 있고

가치를 찾아갈 때까지 단기간의 등락에 흔들리지 않고 기다릴 수 있다고 하셨다.

그리고 또 인상 깊었던 것은

이미 좋은건 다 올랐는데, 투자할게 있을까요? 라는 질문에

(마치 내 질문인듯^^)

땅의 가치가 좋은 곳은 후순위 생활권도 충분히 투자할 수 있다고 하신 점이다.

선호도가 좋은 곳부터 보되 이미 가격이 너무 날아갔으면

그 다음 순위, 그 다음 순위를 봐야 한다고 하신 점이다. 

아직 초보티를 못 벗어서 그런가

맘에 드는 생활권이 너무 올라버렸으면 에고 이 지역은 안되나보다 하고

아예 소극적이 되서 안 보게 되었었는데

땅의 가치가 충분한 곳이면 후순위 생활권으로 내려가더라도

아직 전고점 넘지 않은 보물을 찾을 수 있다고 하셨다.

현재는 매전차를 이용한 투자가 아닌 

실거주 갈아타기 집을 보고 있기에

내 종잣돈에 들어오지 않으면 아예 못보고 있는데

협상을 생각해서도 강의내용처럼 플러스 5천, 마이너스 5천까지는 넓게 봐야겠다는 생각도 들고

향후 앞으로 투자로 가게 되었을 때도 가격 날아갔다고 할게 없다고 넋을 놓고 있을게 아니라

바로 그 다음 순위 생활권을 바라봐야겠다는 생각을 했다.

그러려면 코크님 말씀처럼 일단 생활권 순위, 단지 순위가 먼저 확실하게 내 임보에서 정리가 

되어야 할 것이다. 이래서 임장과 임장보고서가 중요한거지. 

점점 임장보고서의 부담을 줄여주고 임장을 주로 할 수 있게끔 배려해주시는 점,

그래서 단지분석 장표 구성도 전보다 편하게 하라고 더 간소하게 바꿔주셨다.

대신 투자에 필요한 중요내용은 다 들어가 있게 구성해 주셨다.

‘단지분석 한 발 더 들어가기’에서

전고점 검증에 대한 내용, 우선순위에 대한 내용은

늘 헷갈리고 어려운 부분인데

명쾌하게 다시 짚어주셔서 좋았다. 코크님 설명은 간결하면서도 중요내용은 다 커버해주셔서 너무 좋다.

좋은 땅에 있는 것은 역세권 구축, 비역세권 신축 둘다 투자해도 된다.

다만 투자금 회수가 빠른걸 원하는가? 느려도 땅의 가치에 맞게 확실히 많이 오르는걸 원하는가? 

개인의 성향이나 투자금 상황도 판단에 들어가야 한다고 하셨다.

단지분석을 할 때 입지가치 + 상품가치를 파악하고 단지선호도를

생활권 내에서 상중하로 구분해 본다(와우, 우리 영등포간디 임장팀장님이 이렇게 해보라고 했는데 똑같다)

가격을 미리 보고 비교하고, 가격에 맞춰 미리 판단하지 않는다.

단지가치를 먼저 보고 시세를 붙였을 때 저평가 되었거나, 투자가능한 단지의 매물임장을 진행한다. 

이 과정을 제대로 잘 지켜서 이번에 해봐야겠다는 생각이 든다.

그냥 보고 싶은 단지, 맘에 드는 단지를 매임하는게 아니라~^^

그 외 첫 실준 수강 때는 매우 어렵게 들렸던 투자 물건 뽑기가(단지내, 생활권내, 앞마당내)

재수강이라 그런가 코크님의 쉽게 풀어 설명해주시는 명강의때문에 그런가

이번에는 제법 쉽게 들렸다.

(물론 코크님 말씀처럼 강의에서 듣고 함께 하면 쉽다 ^^

 내가 하려면 어렵다 ㅜㅜ 자꾸 해보자, 해보는 수 밖에)

기회가 있는 시기에 열심히 하면 잘 되지만

어려운 시기에 열심히 하면 빨리 망할 수도 있다고 하시며

본인은 좋은 시기에 투자했다고 겸손하게 말씀하시지만

서울과 광주 305키로를 수십, 수백 번 오르내리신 분이니

그 열정이야 말해 뭐해임.

언제가 기회가 있는 시기인지 언제가 어려운 시기인지 모르니

그럼 꾸준히 열심히 하면 된다고 하셨다.(으악, 월부사람들은 최소 다들 이렇구나)

결과가 안 좋으면 추억이 아니라 상처가 될 수도 있지만(으음, 넘나 인간적이신 멘트)

그럼 결과가 좋을 때까지 하면 된다고~(엥? 결국 월부사람들은 다들 이렇게 하는군)

코크님 타임스탬프 사진들 시간이 죄다 새벽 6시초반대, 밤 11시 후반대, 심지어 새벽 2시대

에고, 난 아직 멀었다. 근데 나이가 야속해. 체력이 안 따라준다.

오늘은 완강에 후기까지 남겼으니

날파리들이 점점 더 날아다니는 내 눈 보호를 위해서도 오늘은 이만~~~~

요즘 눈이 아파도 너무 아프다 ㅜㅜ

내 능력껏 하자.