안녕하세요 깜돌입니다
올 초에 광역시에 2호기 투자를 하게 되었습니다
이제 등기까지 완료한 상황서 2호기 투자 후기를 적어 봅니다
나중에 기억하고 싶어 개인 기록용으로 최대한 기억나는대로 길게 적으려 합니다
넘 길거나 장황해도 이해해주시면 감사하겠습니다.
(여기에 적는 가격은 다 예시입니다)
1. 임장
제가 투자한 A광역시는 공급 물량이 적정수요보다 많이 줄기 시작해
전세가가 점점 오르는 시장이었습니다.
정말 신기하게도 몇 년 전 A광역시를 봤을 땐
투자금이 너무 들어가 '이렇게 투자금이 들어가는데 여길 언제 어떻게 투자하냐' 싶었었는데
시간이 지나자 전세가가 오르면서 참 투자할 것이 많은 매력적인 곳으로 변했었습니다.
강의에서 듣던 걸 실감하던 순간이었습니다.
부동산은 참 시간이 필요한 것임을 느꼈습니다
그래서 열심히 조원분들, 자실분들과 같이
몇 달 동안 A광역시의 여러 지역을 돌았습니다
(저와 같이 해주셨던 우리 조원님들 감사합니다 정말 덕분입니다)
이 기간에는
계속 다른 구에 가면 더 좋은 것이 있다,
이거 보다 더 좋은 물건이 있을 거 같다
하는 말이 제일 힘들었던거 같습니다 ㅋㅋㅋ
또 봐야해? 이 정도면 괜찮지 않나?
그 사이에 다 오르면 어떡하지?
(그 땐 지금보다 더 확 오르는 느낌)
요런 생각 땜에 힘이 빠졌습니다
근데 신기하고 중요한건
실제로 여러 지역을 보고 여러 물건을 비교해보니
더 좋은 물건이 나오더라구요
지금 투자를 마무리 한 상황에서는
시간 노력을 더 투자해서 여러 곳을 보기 잘했다 하는 생각이 듭니다.
<잘한 점 - 더 돌아보고 좋은 매물을 잘 추려서 골랐다. 포기하지 않았다.>
<아쉬운 점 - 좀 더 여러 매물을 봤어야 했다, 차라리 투자금 범위에 대해 제대로 정해놨었으면 더 빨랐었을 거 같다 >
2. 코칭
그렇게 여러 지역을 보다가
학군지, 준신축에 최근 전세 가격까지 올랐는데
전세 매물까지 없어
투자하기 좋은 단지를 발견합니다.
2순위는 근처 신축 주복이었는데,
가격은 비슷했고
주복 저층이지만 뻥뷰에 가격이 상당히 저렴하게 나오고, 전세 매물이 없어
메리트가 있을거라 생각했습니다.
A광역시의 제 모든 앞마당들을 전수 조사했습니다
모두 전수 조사하여 가격대별로, 투자금별로 단지를 나누었고 분석했습니다
먼저 가치가 잇는지 판단하였고
단지끼리 비교하여 저평가가 아닌 단지들을 먼저 쳐내고
투자금에 들어오는 단지들을 골라내었고
공급이나 잔금 등 리스크가 없는지 판단했습니다
여러 후보 단지들과 비교한 후 투자해도 괜찮겠다 생각이 들어
코칭을 넣었습니다.
코칭은 줴러미 멘토님이 맡아주셨습니다.
(이 자리를 빌어 감사하다고 말씀 드리고 싶습니다 ㅎㅎ)
코칭 결과, 두 단지 다 투자해도 좋다고 들었습니다
다만, 주복은 아파트에 비해 더 오를 순 있다고 생각하지만 상대적으로 환금성이 낮으니
1순위 매물이 더 좋겠다고 하셨습니다.
그런데 여기서!
제가 매임을 돌며 1순위 단지 근처에 있는
더 선호가 있고 더 대단지인 곳에
높은 가격으로 전세 대기자가 있다는 이야기를 들었었습니다.
가격은 1순위 매물이 5.0억 / 3.5억 정도였고 (가격은 예시입니다)
더 선호 단지는 5.5억/ 3.8억 정도 였습니다.
그래서 매매가를 조금 더 깎으면 투자금 1천 정도 더 들지만
훨씬 더 좋은 단지에 투자가 가능하다 생각했습니다
그래서 코칭하며 질문을 드리니,
말한대로 5.4억/3.8억이 가능하다면 거기가 좋을 거 같다는 대답을 듣게 됩니다!
다만, 주의할점은 전세 대기자를 저 가격에 꼭 확정하고
동시 진행하라는 말씀을 하셨습니다
안 그러면 대출을 끼고 투자하는 상황에서 대출금이 더 늘어나 나중 부담이 커질 수 있다는 이유였습니다.
하지만 계획대로 되지 않죠… 죄송합니다 멘토님 ㅜㅜㅜ
(*저는 약간의 대출을 껴 투자하려는 상황이었습니다, 1호기 수익이 나고 있고 올해 말 매도 예정이며
혹 수익이 사라지고 손해가 될 확률은 낮다 생각하여 그렇게 진행하였고 코칭서도 ok를 받았습니다)
<잘한 점 - 잘 비교해 코칭까지 넣었고, 코칭에서도 질문들을 다 하며 ok 받았다 >
<아쉬운 점 - 코칭에서 주의해라고 한 점을 결국 지키지 못했다… ㅠㅠㅠㅠㅠ>
3. 매물 협상과 계약 전까지
그래서 대단지 물건을 1순위, 원래 1순위였던 매물을 2순위로 잡고
협상을 시작하였습니다.
이 1순위 물건은 공실이었는데 예전 투자자가 법인을 만들어
산 물건이었고, 대출이 많이 껴 있었습니다 현재 집 값의 거의 90%?
그렇기에 원래 단지내 사장님들은 이 집은 투자할 수 없다고
봐봐야 못한다고 냉대하던 집이었습니다
그런데 오히려 청개구리 심리가 발동한 것인지…
역으로 저는 이런 집이기에 오히려 깎을 수 있고, 공실이니 맞추기 유리하겠다 생각했습니다.
그래서 단지 부사님이 아닌 조금 떨어진 다른 단지에 계신 부사님과 같이
협상을 진행하게 되었습니다
이 부사님은 더 적극적이었고, 이런 대출 걸린 집도 자긴 해결할 수 있고 해봤다며
자신감을 보여주셨습니다.
실제로 저도 주담대가 많다고 해서 못하는 건 아니고 나중에 없애면 된다는 걸
알고 있었기에 진행하게 되었습니다.
여기서 제 생각과는 조금 달랐던 것이…
매도자는 공실로 두며 대출 이자만 몇 백 내는 상황이라
급할 것이라 생각했고, 실제로 급하긴 했습니다.
법인으로 여러 물건을 샀고 대출도 여럿 있는데 투자가 잘 되지 않는 상황이었거든요
그런데 오히려 그렇기에, 그 매도자는 손해를 볼 수가 없다는 마인드였습니다!
법인이기에 팔아도 많은 부분은 양도세로 내야했고,
당시 해당 단지가 계속 좋은 가격에 거래가 되고 있었기에
최소한 조금이라도 벌기 위해 많이 깎아 주려 하지 않았습니다…
개인적으로 아마 자존심의 영역이 아니었을까 생각합니다
그런 와중에 본인은 급하기 때문에 잔금도 3월말까지 2달 반 정도만 주겠다 하였습니다.
부사님이 여기서 적극적으로 전화하며 메달려 몇 백 깎긴 했지만
목표치와는 차이가 있는 상황
저는 중도금까지 드리겠다 하며 조금 더 깎았습니다
목표치인 5.4억은 못했지만 그래도 거의 5.4에 근접하게 깎았습니다.
그렇게 가격 협상을 하고 난 다음은
바로 전세 대기자에게 연락을 하게 되었습니다.
사장님은 전세 대기자와 바로 연락을 했고
대기자분은 3.8억에 괜찮다며 ok를 하였습니다.
마음이 홀가분했죠 ㅎㅎ
그런데 몇 분 후 걸려온 전화
"사장님, 이사를 못 갈 거 같습니다.
자녀가 전학을 가기 싫다고 합니다."
아… 갑자기?
솔직히 그 상황에선 어이가 없더라구요 ㅠㅠ
가족들이랑 그런 얘기도 안 했다고???? 이제 와서??? ㅠㅠ
너무 황당했지만 어쩔 수 없었습니다.
제가 가서 자녀분을 설득할 수도 없었구요 ㅋㅋㅋ
진짜 된다면 내가 설득하고 싶었는데 말이죠 ㅋㅋㅋㅋ
어쨌든 코칭에서 배운 가르침을 잊지 않고
3.8억에 사장님께 전세입자를 구해달라, 동시에 진행되어야 하겠다
라고 말하며 일단 기다리게 되었습니다
부사님께서 또 전세 찾는 분이 한 분 있긴 했다며 내일 보여드리겠다고 했습니다
‘역시 전세가 없다 보니 대기자들은 금방 있나보군’ 하면서 기다렸습니다
다음 날, 전세 손님이 집을 보시고 온 연락.
"사장님, 이 분이 신축 살다 와서
시스템 에어컨 설치를 해줄 수 있냐고 물어보시는데?"
생각 못했던 요구였습니다
웃기게도 저는 시스템 에어컨을 선호야 하겠지만
전세입자분들이 시스템 에어컨이 없다고 설치를 요구할거라고 생각은 못 했습니다
없는 곳에선 또 없는대로 알아서 에어컨을 준비해 살거라고 생각을 했습니다 ㅋㅋㅋ
대략 5~600의 비용이 드는 걸 알았던 저는 당황했습니다
목표치인 5.4억에도 도달을 못했고, 어찌 됐든 대출을 껴서 하는데 비용을 늘리고 싶지 않았습니다.
그래서 차라리 전세가를 몇 백 깎아 주겠다, 투인원 에어컨을 설치해드리는 건 어떠냐 등
여러 제안을 드렸습니다.
결국 전세 손님은 계약하지 않고 떠나갔습니다
안 하겠다는 이유는 에어컨 때문이 아니라 다른 부분이긴 했습니다만
지나고 보니 그 때 바로 알겠다고 했으면 오시지 않았을까 하는 후회가 있습니다
(베란다 벽에 더러운 부분이 있었는데 그게 싫다고 하셨습니다/
이것도 제가 나중 치우니 사라졌는데 미리 못했다는 거에 많은 반성을 합니다 ㅠㅠ)
그 후엔 따로 손님이 없어 1,2주일 기다렸습니다.
그 1주일 사이에 전세 대기자가 있나 인근 지역 여러 사장님들께 꽤 많이 연락을 돌렸었습니다
안타깝게도 당장의 대기자는 없었습니다 ㅠㅠ
물건이 날아가거나 거둬들이면 어떡하지 하며 애타 했습니다
그래도 이 매물만 볼 순 없기에 다른 투자 후보 매물들도 보기 시작했습니다
사실 마음으로는
‘그래 1순위 매물이 내 것이 아니구나, 2순위도 나쁘지 않으니 2순위로 가야겠다’
라고 생각하고 원래 1순위였던 2순위 물건을 해야겠다 생각하며 보는데…
그런데 앞서 5.0억이던 2순위 매물이 5.2억으로 가격이 2천만이나 올랐습니다
이렇게 되면 투자금이 오히려 1순위 매물보다 비슷하거나 더 들어갈 수도 있는 상황
사장님에게 연락하니 다른 집들도 다 올라서 팔고 가려면 올려야 한다고 하십니다…
그리고 3순위로 보던 단지의 물건들도 연락하니
단지와 인근 매물들이 가격이 올라가며 거래가 잘되니 갑자기 거둬 들였다고 하는 상황!
정말 멘붕이었습니다. 사실 화가 나더라구요.
'아 왜이렇게 되는 일이 없지!
누가 장난치는건가…'
하는 생각이 들 정도였습니다 ㅠㅠ
결국 이 다 날아가는 분위기에
"그래, 이거 잡아야해.
이거 날라가면 더 비싸거나 아니면 안 좋은 단지에 투자해야 해
전세 지금 매물도 없고, 올리면 결국 나갈거야"
이런 생각으로
1순위 매물을 계약해야겠다 마음 먹습니다
사실 여기엔 이유가 있습니다.
1호기 전세 맞출 때도 전세가 하나도 없는 상황이었고
직전 몇 달 전 거래보다 전세 가격을 몇 천 올려 냈었고
결국 그 가격에 전세를 맞춘 경험이 있었습니다.
이 경험처럼 또 가능할 거라 믿었습니다.
그렇게 매수 계약을 진행하게 되었습니다.
그러나…
<잘한 점 - 적극적인 부사님을 찾아 가격협상을 했다, 좀 더 깎았다 >
<아쉬운 점 - 집 상태 체크를 한 번 더 했어야했다 / 중도금을 더 작게 불렀어도 됐다/ 전세 대기자를 좀 더 기다렸어야 했다 / 마냥 급한 마음, 전과 같이 잘 해결 될거란 마음이 컸다 >
4. 기나긴 전세의 기다림
그렇게 매수 계약을 한 저는
전세를 목표했던 3.8억에 공고를 냅니다.
위에 말했듯 전세 매물이 없어 잘 될거라 생각했습니다.
그런데 며칠 지나지 않아 단지에 전세 매물이 등록됩니다
같은 단지 더 좋은 동의 전세 3.8억과 저층 매물
원래 2순위로 봤던 옆 단지에 3.8억 매물
이렇게 갑자기 경쟁 매물이 거의 동시에 3개가 나옵니다
제가 판단할 때 더 좋은 동 매물이 1순위, 그 다음은 제 매물이라고 생각했습니다
그렇기에 괜히 호가를 낮추면 다 같이 내려갈까 싶어 호가는 그대로 둔채로 두고 보았습니다
그렇게 시간은 흐르고… 참 많은 일들이 있었습니다
매도자가 잔금 못 칠시 중도금까지 안 돌려주겠다고 해서
싸운 일
단지 근처 부사님들이 이 집에 세금 체납이 돼있을 수도 있다
대출이 많다 라는 식으로 하여 세입자가 안 온 일
(실제로는 대출은 전세 들어오면서 없애는 것이었고, 세금 체납도 확인하니 없었음…
이거 땜에 매도자는 의심하냐고 화내고 기분 상함)
주위 부동산 사장님들께 계속 전화 문자를 돌리다가
문자 그만돌리라고 답장으로 한 소리 하는 사장님이 있었던 일
알고 보니 이 집이 공실이 더 오래 됐는데
숨은 문제점들이 많았던 일
(친해진 부사님께 알게 되었는데 몰랐던 문제들이 있었습니다. 공실 상태에선 알 수 없었던 것도 있었고 ㅠㅠ
급한 마음에 성실히 체크 못한 것도 있었던 제 잘못! 반성합니다)
시스템 에어컨 설치해줄 마음을 먹은 일
가서 벽 청소를 셀프로 한 일
등등등
참 힘들고 애타는 시간이었습니다.
여긴 안 적었지만 많은 연락이 왔고
쉬어도 쉬는 게 아닌 나날들이었습니다.
뭔가 편하게 있어도 나도 모르게 무의식적으로 불편해지는? ㅋㅋㅋㅋ
1호기 때는 아무 생각 없이 잘 기다렸는데 잔금 기간이 짧다 보니 그랬던 거 같습니다.
어쨌든 간단히 적었고, 결론적으로 더 좋은 동 매물은 나갔는데 제 매물은 안 나가는 상황
결국 잔금을 쳐야 할 수도 있겠다는 생각에
잔금 대출까지 알아보고 신청합니다.
이제 시간이 얼마 남지 않으니 잔금 기간을 넘어서 입주 가능하냐는
문의들도 많았고 그에 따른 이자, 중도상환 수수료, 수리비 등
비용을 조금이라도 덜 들이기 위해 계산하느라 아주 머리가 아팠습니다
이후에도
입주 기간이 늦은 전세 손님과 가계약 문구까지 받아 직전까지 갔다가
입주를 빨리 할 수 있다는 다른 사람 연락이 와 그 다음 날 집 보기를 기다리다가
둘 다 날아간 일 … ^^
동료를 통해 들어보니 사장님들이 이 집 가격 비싸서 안 나간다라고 했다고 들은 일
그래서 가격도 낮춘 일
전세입자와 가격 조정을 하다가 부사님이
제 말을 제대로 전달 안 해주고
말을 중간에서 끊어버리길래 화나서 싸운 일
집 수리비 문제로
매수 사장님과 매도인에게
스트레스 받은 일
(정말 집 상태 계약 전 확실히 다 보고 이에 관한 수리는 미리 협의해놔야함을 뼈저리게 느꼈습니다
또 집을 잘 체크 했으면 가격 협상 했을 때 좀 더 뺄 수 있었을 것입니다… )
등등 아주 많은 일이 있었습니다
다 적으려다가 힘들기도 하고 넘 길어져서 간략히 적습니다 ㅋㅋ
결국은 목표가 보다 많이 낮은 3.5억에 전세 계약을 했습니다
3.8억에 잔금일 다음에 들어올 대기자가 있었지만
아예 회수할 수 없는 이자와 수수료보다
차라리 에어컨 설치를 안해줘도 되고 잔금날 안에 입주하는
세입자분과 계약을 했습니다.
이후에는, 전세 계약과
잔금 계약까지 큰 문제 없이 잘 마무리 되었습니다.
(부사님이 소개해주신 법무사는 깎아줘서 60이었는데
법무통으로 구하니 30이었습니다
법무통 꼭 쓰세요 ㅎㅎ)
이 때문에 원래 코칭에서 멘토님께서 주의를 줬듯이
대출 금액이 늘어나게 되었고, 확실히 예상보다 대출을 무리했다는 생각이 듭니다.
(죄송합니다 멘토님 흑흑)
그럼에도 앞으로 투자를 아예 못하게 될 정도의 금액은 아니니
다음 저축과 투자에 있어서 대출을 잘 살펴
대응에 무리 없게 해야겠습니다.
+추가) 제일 중요하게 느끼고 생각했던 부분인데 깜빡해서 추가합니다.
중간쯤 경쟁 전세 매물이 다 빠지고 제 매물만 있었지만 그래도
전세입자를 구하는게 쉽지는 않았습니다.
아무리 전세 매물이 없어도, 급격하게 전세가가 오른 시장에서
계속 전세가가 상승할 순 없는 것을 느꼈습니다.
전세가 3.8을 뚫고 4억 5억 이렇게 가진 않는다는것이죠 ㅎㅎ
물론 제 나름의 판단과 주변 시세를 보고 이 가격이 적당하다! 해서 들어갔지만
전세 실수요자들은 이미 많이 올랐기에 그 가격을 받아들이기
부담스러웠던 것입니다
그렇기에 급격하게 오른 곳은 너무 희망적인 전세가를 두진 않아야함을 배웠습니다.
<잘한 점 - 결국은 잘 마무리를 한 것, 법무사 알아봐서 깎은 점, 계산 해서 최소 비용이 들어가게 한 점,
그럼에도 잔금이나 추가 대출이 가능한 상황에서 진행한 점 >
<아쉬운 점 - 총 투자금이 결국 늘어난 것 , 집 수리 등 컨디션 체크를 꼼꼼하게 하지 않은 점, 안일하게 잘 될거라 생각했던 점>
5. 마지막으로
어찌 되었든 씨앗은 하나 더 심어졌습니다
2호기가 심어졌고, 제 판단으로는 이 2호기가 수익을 많이 줄것이라 생각합니다.
그렇기에 이제 아쉬움을 뒤로 하고 기다리면 되겠지요
마지막으로 느낀 점 얘기를 하자면
1) 잔금 기간을 3달은 받으면 좋을듯하다
2달 반… 꽤 빠듯했습니다 적었듯 처음엔 매물이 없어 문제 없을거라 판단했지만
경쟁 매물이 나오는 순간 힘들어지더군요.
지금쯤이면 가격을 낮춰야할지? 아니면 한 번 더 버텨볼지?
이제 잔금을 알아봐야하는건지?
첫경험이다 보니 꽤나 힘들었습니다 ㅋㅋ
이제 다음에 비슷한 경우가 되면 더 잘 판단하겠지만
어지간하면 잔금을 3달은 받아 놓으면 편할 거 같습니다 ㅋㅋ ㅠ
2) 수도권 앞마당의 부재
저는 1호기 투자 때 싱글이다 보니 투자금 문제로 대부분 지방 앞마당이었습니다
실제로 지방에 투자했고요.
그러다가
작년 초 이맘쯤까지는 월부를 하다가 가을쯤까지 쉬었습니다.
더 중요한 개인일이 있었고(중요한 일이라 다시 돌아가도 쉬긴할겁니다)
투자금 자체도 없었습니다.
그렇게 다시 시작하니 이번에도 지방을 위주로 보게 되었고
지방에 투자하게 되었습니다
나름 좋은 곳에 투자했다고는 생각하지만
수도권 앞마당이 없고, 들어간 투자금도 늘었났다보니
'이 투자금이면 수도권도 볼 수 있었을 것이고 비교도 할 수 있었을텐데'
하는 아쉬움이 듭니다.
물론 비교해보고도 광역시 투자를 했을 수도 있지만요 ㅎㅎ
요즘 워낙 지방과 수도권의 분위기나 흐름이 아예 다르게 움직이기 때문에
나중에 아쉬운 결과가 나오지 않을가 하는 생각이 들기도 합니다.
하지만 어쩌겠습니까
앞마당이 없었는걸요 ㅠㅠ 또 앞마당을 늘리기 위해 2~3달 걸리는 거 보다는
그 때 할 수 있는 투자를 한 게 잘 한거라곤 생각합니다.
그럼에도 내가 좀 더 수도권 앞마당을 늘려놨더라면
더 좋은 곳을 할 수 있었을 거고, 같은 곳에 하더라도 좀 더 확신을 가지고 할 수 있었겠다 하는 생각이 듭니다.
앞마당이 실력이라는 강의나 튜터, 동료님들이 한 말들이
참 와닿는 순간이었습니다.
이제 1호기를 처분하면 다음 투자는 수도권으로 하려 합니다.
이런 아쉬움을 또 느끼지 않기 위해 이제 잘 늘려놔야겄습니다.
다음 달부터는 다시 임장을 이어가려합니다
저를 많이 도와주었던
자실 친구즈들
실전반 럭키즈들과 적투튜터님
지투 턴잉이들
지투기 5늘은무조건아파트3조들
등 이외에도 다들 너무 감사합니다
모두가 있어서 투자 마무리까지 할 수 있었습니다
다음엔 좀 밝은 내용이 많은? ㅋㅋㅋ
3호기 투자글로 뵙겠습니다
다들 재미있게 투자합시다 화이팅!!!
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