안녕하세요, 나도할래입니다.
2024년 12월 내집마련 기초반을 시작으로 월부 생활을 한 지 약 1년 반이 되어가고 있습니다.
2022년 2월, 전국이 상승장이던 시기에 생애최초를 활용해 대전 외곽 1층 아파트를 0호기로 매수했었고,
이후 0호기를 정리하고 새로운 1호기를 투자하기까지의 과정은 생각보다 훨씬 길고, 또 많이 힘들었습니다.
그래도 그 시간을 결국 지나 여기까지 왔다는 것이 스스로 너무 대견하게ㅠㅠㅠ 느껴져,
이 경험을 기록으로 남겨 다음 매수 때 다시 꺼내보며 더 나은 선택을 할 수 있도록 하려 합니다.
소액투자로 눈을 돌리다
처음 투자를 마음먹고 투자금을 기준으로 지역 임장을 다니기 시작했는데, 안 좋은 시기가 겹쳐
1억에서 7천, 영등포 → 부천 → 군포…
점점 줄어드는 선택지에 지쳐 두 달 정도 방향을 잃고 방황했던 시기가 있었습니다.
그때 눈에 들어온 것이 자모님의 소액투자 강의였습니다.
“3천만 원으로 시작하는 부동산 투자”라는 말이 굉장히 현실적으로 와 닿았고, 다시 한 번 해볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
이대로 멈춰 있으면 아무 일도 일어나지 않을 것 같아 다시 마음을 다잡고 열반스쿨 기초반을 수강하게 되었고,
좋은 동료들과 함께하며 다시 리듬을 되찾을 수 있었습니다.
이후 실전준비반에서 임장보고서 작성법을 배우고, 소액투자 강의를 다시 들으며 본격적인 실행에 들어갔습니다.
꾸준한 시세트래킹의 힘
“강남까지 1시간 반 이내로 들어오는 것들은 가치가 있어요! 아직 안 오른 아파트들이 많습니다.”
자모님의 이 말을 철썩같이 믿고 진짜 내가 6개월 내로 등기친다는 마음으로 임했습니다.
자모님이 강의에서 알려주신 기준을 참고하여 내가 찾은 지역들은 부천시 원미구, 군포시, 고양시 덕양구 이 세 곳이었어요.
그동안 강의를 듣고 소액투자 강의를 들으니 기준과 순서에서 오리지널 수업과 살짝 맞지 않는 부분들이 많아 헷갈렸지만,
나는 6개월 안에 매수를 할 것이고 해야 했기 때문에 엉덩이 딱 붙이고 앉아 소액투자 강의를 분석하기 시작했습니다.
최대한 자모님이 알려주신 순서를 해치지 않는 가이드라인에서 내가 월부에서 배운 것들을 추가하여 아래와 같이 로드맵을 만들었습니다.
임장을 루틴으로 만들다
투자 우선순위인 부천, 군포, 덕양구 순으로 임장을 갔고, 저는 투자금이 소액이기 때문에 후보 단지가 그렇게 많이 나오지는 않았습니다.
괜찮은 매물이 나올 때마다 가서 1~2개 매물 보고, 남는 시간에 아까우니까 분임이나 단임을 보충했어요.
그런데도 이걸 계속 지속했던 이유는 “그냥 임장가는 날이니까”는 생각이 있어서 그냥 갔던 것 같아요.
그래서 시작하시는 분들도 이 날은 그냥 임장가는 날.이라고 정해 놓으시면 좀 도움이 될 것 같습니다.
부천과 군포에는 투자금에 맞는 매물이 거의 없었고, 덕양구에서 그나마 가능성이 보이기 시작했습니다.
특히 행신동 쪽이 투자금에 들어왔기 때문에 행신동 쪽을 메인으로 잡고 매주 시세를 털었어요.
어느 날 평소처럼 시세를 따는데 화정동에서 2개 정도 매물이 보였습니다.(내 투자금 + 약 2천으로 조금 넓게 봤음)
아무래도 행신역쪽보다는 화정역 근처가 좀 낫지 않겠나 싶어 후딱 매물임장 예약을 돌렸습니다.
하도 전화를 많이 하니까 이제 매물 예약하는 전화는 아무렇지도 않았어요. 오히려 기계처럼 하게 되는 내 자신을 발견..
저는 목요일마다 시세 트래킹을 했는데 목요일마다 안 했으면 이 물건도 못 봤을 것 같아요.
주마다 시세 트래킹을 해도 맨날 똑같은 물건들만 나오고 이게 의미가 있나..귀찮다.. 그래도 보던 곳이나 한번 더 보자 했더니 화정동 근처 매물을 딱 만나게 되었습니다.
생각지도 못한 물건을 만나 배운대로 협상을 시도해보다
매임가기 전에 진짜 괜찮으면 산다 생각하고 월부 커뮤니티에서 가격 협상, 가계약 등을 검색해서 샅샅이 뒤져 공부했습니다.
협상이지 떼를 쓰는 것이 아니다. 무조건 내가 뭘 줄 수 있는지 협상 카드를 여러 개 준비해서 가라고 공통적으로 말씀해주시길래, 내가 무엇을 줄 수 있는지 차분히 생각해봤습니다.
- 나는 대출이 아니고 현금 구매자기 때문에 계약금/잔금 부분에서 편의를 봐줄 수 있다.
이 정도였습니다. 생각보다 많이 나오진 않더라고요^^;
그리고 ‘가격 협상 뿐만 아니라 조건 협상도 협상이다’라고 하셔서 내가 얻을 수 있는 유리한 조건이 뭐가 있나 생각해봤는데, 저는 임차인이 있는 집을 승계해서 매매하려는 거라 집 컨디션이 엉망이어서 수리 기간이 필요한 경우를 제외하면 잔금 일정을 늦추는 것이 의미가 없었어요.
아니면 제가 아직 공부가 부족해서 유리한 조건을 못 찾은 것일 수도 있고요 ㅠㅠ…..
그리고 1순위 매물은 워낙 싸게 나온 거라, 가격을 깎는다는 것에 대한 기대를 50%만 가지고 협상이 안 되도 실망하지 말자고 마인드 컨트롤을 하며 잠들었습니다.
아침 일찍 기차를 타고 행신역으로 가는 중에 대전 0호기 부사님에게 이전에 임차인에게 제안했던 가격에 팔려고 하니 말씀좀 전해주시라 남기고 매물임장을 시작했습니다.
첫번째 물건은 화정역 근처 복도식 아파트였는데 신혼부부가 전세를 계약한지 얼마 안 됬다고 하는데 물건 상태가 좋지 않았습니다. 이런 상태인데도 전세가 나간 것이 의아해서 부사님께 여쭤보니 신혼부부가 들어오면서 도배 정도를 하고 들어올거라고 했습니다.
인테리어가 어느 정도로 될지 몰라서 강하게 협상은 안 들어갔고, 집주인이 자녀분 결혼때문에 판다는 매도사유를 듣고 잔금 일정은 제가 최대한 맞춰드릴 수 있으니 신혼부부 인테리어 끝나면 사진 몇 장 전송해달라고 말씀드리고 일단 사무실을 나왔습니다.
두번째 집을 보니, 남향에 11층, 26평, 중간라인이었고 신혼부부가 입주하면서 도배를 싹 하고 들어왔기 때문에 컨디션이 상급 물건이었습니다. 생각보다 괜찮아서 진짜 당황스러웠어요;;
부사님이 저를 끌고 열심히 보여주려고 하셨지만 저는 월부에서 배운대로 한 면을 기준으로 알아서 집을 충분한 시간을 들여 꼼꼼이 봤습니다.
누수흔적, 벽/장판 우는지, 문 상태, 화장실 문, 타일, 변기+세면대 물 한꺼번에 내려보기, 샷시 상태, 비확장되어있어 그건 패스, 베란다 타일, 천장 누수흔적, 싱크대 상태, 물 틀었을때 하단 물 새는지 등등
제가 알아서 보니 부사님도 집주인하고 대화하시더라구요.
집보고 나서부터 부사님이 말을 쉴 틈이 없이 하셨어요. 제 생각엔 일잘러 부사님인 것 같았습니다. 근데 내 편은 아닌 매도자편인…ㅠㅠ. (하 서럽고 외롭따)
월부인이니까 가격 협상을 안 던져볼 수 없죠.
“사장님 제가 계약금 2배나 잔금 일정은 다 맞춰드릴 수 있어요, 500만원만 조정 가능할까요?”라고 하니 단호하게 그건 안 된다고 하셨어요. 집주인이 젠틀하고 아닌 건 아니라고 하는 성격이라 어렵다고.(그럼 저는 아니란 이야기인가요?ㅠㅠ)
집 볼 때 베란다 세탁기 쪽 배수구가 물이 넘치길래 그걸 이야기하면서 집주인분한테 전달만 해달라고 말씀드리고 사무실을 나왔습니다.
1시쯤 전화가 와서 집주인이 돈이 급해서 파는건 아니라고(결혼하고 갈아타기 하신다면서요..)
이거 빨리 하라고 하시기에 생각 좀 해봐야겠다고 하니,
이따 3시반에 다른 팀들 볼 거라고(그 팀이 괜찮으면 바로 사버리는 무시무시한 팀이라고 하셨지요ㅎㅎ)
생각 바뀌면 1시간 안에 연락 달라고 하셔서 알겠다고 하고 끊었습니다.
월부에서 배운대로 하려고 했는데 막상 실전에 들어오니 이 주인은 잔금일정은 중요하지 않았고 올린 호가에 팔고 싶어했습니다.
물론 이 물건이 예전 가격보다 좀 더 내려간 것은 저도 알긴 하지만..
배운대로 못하는 것에 1차 심난함 + 그리고 과연 저게 내가 찾는 물건이 맞을까 하는 불확실함이 섞여
점심 밥이 코로 들어가는지 입으로 들어가는지도 모르게 먹었습니다.
0호기 임차인에게 발목 잡히다
그래도 시세 봤을 때 전고점 대비-35%가 떨어져 있었고, 저번에 봤던 행신동 쪽보다는 화정동 쪽에 가깝고 평수도 조금 더 넓고… “그래, 대전집 임차인이 매수한다고 결정만 해주면 나도 이거 매수하자"
내려가는 기차시간 30분 전에 0호기 부사님에게 임차인이 거절 의사를 밝혔다라는 전화를 받았습니다.
“예전에 안 판다고 해서 본인들도 이제 집 보여주는 것도 귀찮고, 잘 됐다면서 그냥 만기까지 살다 나갈거라네요..”
기차타고 내려오는 데 눈물이 펑펑 났어요.
하 정말 어렵다.. 사람 협상하는 것도 지치고 말도 안되게 후려치는 가격으로 말하는 것도 어이없는데
마지막까지 이렇게 발목을 잡히나 싶어 그냥 막 눈물이 났습니다.
그러면서 내가 할 수 있는게 뭐지?라고 계속 찾으려고 했습니다.
임차인한테 팔지 못해도 지금 물건을 살 수는 있지만, 마통에서 천만원을 꺼내오는 것이었기 때문에 앞으로 생활비 계산이 쉽지 않았습니다.
내가 따박따박 월급을 받는 월급쟁이였다면 계산이 쉬웠을 테지만, 자영업이라 다음주도 언제든지 변할 수 있기에 더욱 조심스러웠어요.
투자를 할 때 급하게 하면 안 되고, 빚을 내서 투자하는 건 안된다라는 게 단단히 잘 박혀있었기 때문에(이것이 월부에서 투자를 공부해야 하는 이유!)
“나는 0호기를 팔지 못하면 수도권 투자를 할 수 없어. 임차인한테 못 팔아도 계속 매도 시도는 진행되어야 하고..
그리고 이 화정동 물건은 포기하고 내 물건이 아니었다고 생각하자.”는 결론을 내리고 천안으로 내려갔습니다.
극적 매도 체결 후 찾아온 기회
집에 도착해서 엘리베이터를 타기 직전, 0호기 부사님한테 전화가 왔습니다.
“임차인분이 잠깐 사무실 오셔서 이야기를 나눴는데, 기존 이야기했던 가격에서도 또 500만원을 깎으려고 해서 내가 그건 아니라고 너무하신다고 이야기를 했어요. (이 중년 부부는 염치라는 것이 있는걸까?) … 남편분을 설득해서 … 2.55억에 하시겠다고 하는데 그 가격 괜찮으셔요?”
이 말을 들으니 또 눈물이 터져서 1층 화단에서 또 울었어요;;.
진짜 임차인 너무하네라는 생각과 드디어 끝났구나라는 안도감, 해탈감..
그리고 부사님 목소리가 너무 다정하셔서 그 동안 쌓였던 것이 터진 것 같습니다.ㅠㅠ
극심한 스트레스와 긴장감 때문에 토할 것 같은 느낌으로 집에 올라오니
화정동 부사님한테도 부재중 전화가 와 있었습니다. 3시반 팀이 이거 말고 다른 매물을 샀다며, 내가 이 집의 인연인 것 같다고 아직 매수생각 있냐고 물어보셨어요. (이게 이렇게 되네)
저는 거의 포기했던 물건이었기에 생각보다 기쁘지는 않았고 매수 생각 있다고 하며 100만원만 조정해 달라고 마지막 발악(?)을 했습니다;;ㅎㅎ (아무것도 안 하고 그냥 살 수는 없다는 생각)
그랬더니 100만원이 깎였고 최종적으로 3.54억에 1호기 가계약을 할 수 있게 되었습니다.
돌다리도 저는 두드립니다
일잘러 부사님께서 미리 작성해 놓으신 가계약 문구를 확인하고 저는 등기부등본, 국세, 지방세 완납증명서를 요청드렸어요.
부사님이 국세지방세는 전세들어갈때나 보는거다라고 하시길래 ‘혹시나 해서요~ 안전한게 최고죠~’라고 말씀드리고 가계약 문구와 함께 몇 번이고 확인했습니다.
계약이 틀어질 때 나를 지키는 건 이 문구들이다라고 생각하니 안 보면 너무 찝찝할 것 같아서요.
그리고 가계약 문구를 10번 더 꼼꼼히 읽어보고(자모님이 강의에서 알려주신 내용이 다 들어가 있어서 확인하기 쉬웠습니다) 동의한다고 말씀드리고, 집주인 계좌번호를 받고 가계약금을 넣을 수 있었습니다.
결과적으로 저는 대전 0호기를 시세보다 2,500만원이나 싸게 팔고, 덕양구 1호기를 100만원밖에 못 깎고 싸게 산 것이긴 하지만, 대전집을 정리하지 않고는 덕양구집을 살 수 없었기에 제가 할 수 있는 최선의 투자를 했고, 대전 외곽에서 수도권으로 어느 정도 성공적인 갈아타기라고 생각이 듭니다.
- 잘한 점
- 나의 상황을 객관적으로 확인 후 소액투자가 맞다고 확신하고 그에 맞는 방법을 찾으려고 한 것
- 나는 해낸다, 된다 자기암시와 긍정
- 강의를 꾸준히 듣지 않았지만 배운 것을 토대로 투자를 내 생활에 루틴하게 녹였고, 그대로 실행한 것
- 가계약, 협상 관련된 것을 미리 공부하며 나의 협상카드들을 찾아본 것
- 매물 임장때 부사님께 끌려다니지 않고 월부 기준에 맞춰 보려고 한 것, 항상 예의를 지키려고 한 것
- 조급한 마음을 버리고 배운 대로 협상을 끌어보려고 최선을 다한 것(매도사유듣기, 협상카드 꺼내며 제안하기, 조건이 맞으면 연락달라고 하기)
- 충분히 싼 것 같음을 인지하고 더 이상 무리하게 협상하지 않은 것
2. 아쉬운 점
- 0호기에 대한 분석을 안 한 것, 이후 계획이나 대책이 없이 0호기를 전세부터 놓은 것(대전 외곽+1층이라 전세를 놓으면 매도할때 난이도가 급상승한다는 것을 몰랐다. 특히 이렇게 상승장이 아닌 경우는 더더욱.)
- 0호기 매도할 때 단계별로 준비하지 않고 무작정 급한 마음에 임차인에게 매도한다고 이야기한 것
- 제대로 된 매도 기준이 없어, 판다 안 판다하며 오락가락 관련 사람들을 헷갈리게 하고 피곤하게 한 것
- 임차인에게 제안할 때 문자로만 하고 콜백을 하여 온전한 이해를 돕지 않은 것(해당 문자를 보고 임차인이 오해를 해서 결과적으로 1000만원 이상 더 낮은 금액으로 앵커링이 되어 버렸다)
월부에서 공부한 지 1년 반 만에 매수를 한 것이라 누군가에게는 조금 늦어 보일 수도 있을 것 같습니다.
하지만 이번 경험을 통해, 포기하지 않고 내가 할 수 있는 것들을 꾸준히 해나가다 보면 결국 원하는 곳에 도달하게 된다는 것을 몸소 느끼게 되었습니다.
묵묵히 걸어가는 시간들이 쉽지 않았지만, 같은 방향을 바라보는 투자 동료들이 있었기에 완전히 무너지지 않고 끝까지 버틸 수 있었던 것 같습니다.
사실 부동산 이야기는 주변 친구들에게 편하게 꺼내기 어려운 주제이기도 해서, 더더욱 그런 동료들의 존재가 크게 느껴지지요😊 (싹쓰리조 사랑해요 증말루)
그리고 저는 초보였기 때문에 솔직히 매물을 봤을 때 ‘이거다’라는 강한 확신이 있지는 않았습니다.
그래서 월부의 매물코칭의 도움을 받았고, 자유를 향하여님의 인사이트 덕분에 제가 보고 있는 지역에 대한 확신을 조금씩 쌓아갈 수 있었습니다.
그 덕분에 기회가 왔을 때 망설이다 놓치지 않고, 고나 스톱이냐 빠르게 결정할 수 있었던 것 같습니다.
앞으로도 부동산과 함께 꾸준히 일하고, 차근차근 자금을 모으면서
다음 투자를 준비해 나가보려고 합니다.
지금까지 읽어주셔서 감사합니다. 모두 건강하시고 행복하세요.
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