안녕하세요
모두가 행복해질
꿈꾸는 사피엔스입니다.
작년 25년 12월 수도권 비규제지역에 계약을 하였는데,
세입자를 구하고 최근 잔금을 치고
이제야 후기를 남기게 되었습니다.
저는 25년 2월 처음 월부를 시작해
부동산 투자를 통해 경제적 자유를 이룰 수 있겠구나라는 희망과 목표가 생겼습니다.
기존에 공부하던 경매를 통해 25년 3월에 첫주택을 등기쳤고
명도하는 기간동안 시간이 오래걸리다보니
돈이 오랫동안 묶여있었고
그동안에 추가 투자는 못하면서 서울 앞마당을 늘려갔었는데요.
멘토/튜터님들이 강의에서 말씀주신 내용들이 하나씩 실현되는 것을 보면서
거인의 어깨에 기대는게 얼마나 중요한지를 깨달았었습니다.
월부에서 독서T/F와 실전반이라는 환경에서
정말 많은 분께 도움을 받았는데요.
우당탕탕하며 투자를 한 과정을 하나씩 풀어보겠습니다.
1. 제가 투자를 시작한 계기
2020년, 전세가가 급등하는 시기를 직접 겪었습니다.
신혼 때 집을 매수하기 위해 여러 지역을 알아봤지만
결국 결정을 내리지 못했고, 전세를 선택했습니다.
하지만 그 선택 이후
아무것도 하지 않았는데도 제 삶이 흔들리는 경험을 하게 되었습니다.
그때 깨달았습니다.
아파트는 단순한 투자재가 아니라 ‘필수재’라는 것,
그리고 아무것도 하지 않는 것 역시 결국 하락이나 보합에 배팅한 하나의 선택이라는 것을요.
2. 투자 과정에서 겪은 일들
서울 4급지를 중심으로 앞마당을 넓혀가던 중,
10.15 대책을 맞이하게 되었습니다.
발표 당일, 멘붕 상태에서 급하게 전임을 돌리며
조건이 좋은 한 매물을 찾았고
마지막까지 협상을 진행했지만
결국 매도인이 막판에 매물을 거두면서 투자를 하지 못했습니다.
그리고 남은 시간은 단 4일.
사실 선택지는 있었습니다.
하지만 취득세 8%라는 허들 앞에서
저는 스스로 기회를 포기해버렸습니다.
이후 월부닷컴에 올라오는 여러 투자 경험담을 읽어보며 알게 되었습니다.
같은 상황에서도 투자한 다주택자 분이 있었고
그 분의 후기를 통해 투자를 한 사람과 나와의 차이가 뭘까 찾아보았습니다.
그분은 우선
앞마당이 많았고
시세 트래킹과 모의투자를 꾸준히 했으며
매도자의 상황을 파악했고
끝까지 협상했다는 점입니다.
특히, 전임을 통해서 시장과 매물 상황을 꾸준히 파악했다는게 인상깊었습니다.
저는 앞마당도 많지 않았고 모의 투자를 꾸준히 하지 않았지만
지금 당장할 수 없는 일이라고 생각해 이것들은 중장기 목표로 세웠습니다.
그리고 우선은 지금 당장 제가 할 수 있는 것부터 하기로 했습니다.
전임을 더 많이 돌리고
협상 포인트를 찾고
마음에 드는 물건들은 끝까지 협상해 나가보기로 했습니다.
정말 운좋게도 마침 실전반에서 비규제지역을 배정받고
독서 TF라는 환경까지 들어가게 되었습니다.
하지만 투자 물건을 찾는 일은 쉽지 않았던 것 같습니다.
실전반 과제, 독서 TF, 그리고 투자까지
세 가지를 동시에 진행하며
말 그대로 ‘우당탕탕’의 연속이었습니다.
그래도 잘한게 있다면 끝까지 해야할 일에 집중해서 해나갔습니다.
3. 투자 과정에서의 실수와 배운 점
1) 확증편향 – 너무 빠르게 단지를 좁혔습니다
투자금 안에서 가장 좋아 보이는 2개 단지에 집중했고,
결과적으로 더 좋은 기회를 놓쳤습니다.
실전반 최임을 써가는 과정에서야 단지들을 더 넓게 볼 수 있었고,
더 넓게 보며 매물들을 찾아갈 수 있었습니다.
→ 복기:
- TOP3에 집착하지 말 것
- 항상 선택지를 넓게 유지할 것
2) 시장 흐름을 읽지 못했습니다
10.15규제 발표 이후에,
비규제 지역이 정말 빠르게 날아가는 시장이었음에도
시장의 흐름에 아랑곳하지 않고
내가 이번 투자를 통해 배운 것을 다 써보고 경험하겠다라는 생각으로만 임했습니다.
협상에 시간을 쓰다가
매코받은 물건 뿐만 아니라 수많은 TOP10 매물들이 계속 날아갔습니다.
→ 복기:
시장은 상황마다 다르게 대응해야 합니다
결국은 등기를 남기는게 본질입니다
3) 가격 앵커링
처음 봤던 가격에 집착하면서 상승한 시장을 인정하지 못했고
매수 타이밍을 놓칠 뻔했습니다.
내가 처음봤던 가격이랑 크게 차이도 나지 않았지만
2~3천만원을 더 비싸게 사야한다는 사실에만 꽂혀 마음이 어려웠습니다.
→ 복기:
“내 기준 가격”이 아니라
“시장 기준 가격”으로 판단해야 합니다
4. 그래서 어떻게 1호기를 하게 되었는가
여러 번 매물이 날아가는 과정 끝에
TOP10에 있는 물건들이 다 날아가게되면서
리스크 있는 물건을 그냥 매수하려고 했습니다.
올드한 인테리어,
비협조적인 매도자,
그리고 집보여주기 꺼리는 월세 세입자가 있는 매물.
당시 저는 이 물건을 계약까지 고민하고 있었습니다.
“지금 아니면 또 기회를 놓치는 것 아닐까”
라는 조급함이 판단을 흐리고 있었습니다.
그때, 독서 TF 환경에서
진담튜터님께 해당 매물에 대한 의견을 여쭤보았습니다.
그리고 돌아온 피드백은
제 생각을 완전히 깨뜨리는 한마디였습니다.
“엔스님, 가격이 그렇게 싼 것도 아닌데,
리스크는 너무 큰 물건입니다.”
순간 멈칫했습니다.
그동안 저는 ‘지금 잡아야 한다’는 생각에만 집중했지
이 물건의 리스크는 ‘얼만큼 큰지’는
냉정하게 보지 못하고 있었기 때문입니다.
튜터님께서는 이어서 말씀해주셨습니다.
“차라리 가격이 조금 올라가더라도
사람들이 선호하는 주전 물건이나
조건이 더 좋은 매물을 보시는 게 맞습니다.”
그리고 제가 집착하고 있던 ‘역세권’에 대해서도
중요한 이야기를 해주셨습니다.
“그 단지는 로얄동이 따로 있는 구조가 아닙니다.
각 위치마다 장점이 있는 단지예요.”
그 순간 깨달았습니다.
저는 시장이 아니라 ‘제 기준’으로만 판단하고 있었다는 것을요.
그렇게 튜터님 피드백을 받고,
처음부터 다시 매물 리스트를 정리하고
전임과 매임을 반복하며
부동산과 다시 대화를 시작했습니다.
그리고 방향을 이렇게 바꿨습니다.
‘최저가 매물을 찾는 것’뿐만 아니라
‘좋은 매물을 최저가로 만드는 것’
실제 현장에서 부사님도 같은 이야기를 해주셨습니다.
실거주자들은 특정 동을 고집하기보다
상황에 따라 각 동을 선택한다는 것이었습니다.
사실 이전에도 해주셨던 이야기였습니다.
하지만 제 생각에 갇혀
제대로 듣지 않았던 것입니다.
이 부분은 지금도 가장 크게 반성하는 지점입니다.
이후 저환수원리 기준으로
매물들을 하나씩 다시 정리했습니다.
그리고 그 결과,
더 좋은 조건의 매물을
같은 가격에 매수할 수 있게 되었습니다.
한편, 처음 계약하려 했던 그 리스크 있는 매물은
이후 전세 세입자를 구하고도
잔금 직전까지 거래되지 않은 채 남아 있는 것을 보면서
제 상황이라 생각하니 아찔하기도 했습니다.
투자에서 중요한 것은 ‘싸게 사는 것’ 뿐만 아니라
‘리스크를 제대로 관리하는 것’이라는 점을요.
5. 투자 이후 느낀 점
이번 투자를 통해 얻은 가장 큰 깨달음은 하나입니다.
투자는 최고의 선택을 하는 게임이 아니라
최선의 선택을 계속 쌓아가는 과정이라는 것
10.15규제 전 고민하던 앞마당에 비해서도
임장지에 처음 가서 봤던 매물에 비해서
최고의 선택은 아니었지만
당시 최선의 선택을 했기 때문에 다음을 바라 볼 수 있게 되었습니다.
우리가 비전보드에 작성하 목표를 달성하기 위해
필요한 것은 나아가는 행동이라는 생각을 했습니다.
6. 하고 싶은 말
이번 투자를 하면서
내가 얼마나 투자 실력으로나 마인드로나
부족한게 많은 사람인지 깨닫게 되었습니다.
투자하는 과정에서 이야기 나눈 것만으로도 제 선택에 확신을 가져갔던 것 같습니다.
이번 투자를 하며 감사해야할 사람이 너무도 많은데요ㅠㅠ
리스크있는 매물을 선택하지 않게 잡아주었을 뿐만 아니라 편견까지 깨주신…
나아갈 수 있게 기준을 만들어주신 진담 튜터님❤️
독서 T/F면접에서 짧게 이야기 나누었지만, 지역과 방향에 대한 확신을 갖게 해주신 자모 멘토님❤️
매코를 통해 지역에 대한 이해도와 가격 범위 등을 알려주신 센쓰 튜터님❤️
매매/전세 특약 강의를 통해 특약 올인원 파일 준비할 수 있게 도와주셨던 그리고 지금의 월학 담당튜터님이신 재이리 튜터님❤️
실전반 담당튜터님이셨고, 매물부터 투자자의 태도까지 한달동안 정말 많은 가르침 아낌없이 주셨던 운조튜터님❤️
매물부터 법무사 정보까지.. 아낌없이 나눠주시고 공유해주신 럭키즈.. 우도롱조장님, 필마여님, 숲이좋아님, 문차님, 순자님, 하늘온님, 비타민햇빛님❤️
응원해주시고 이야기 나눠주시면서 도와주신 독티식구들, 월부동료분들❤️
마지막으로 임장지에 가고 매물을 털 수 있게 배려해주고 도와준 와이프와 아들까지❤️
감사해야할 사람이 너무 많습니다!
진짜 다들 말로 표현하기 힘들정도로 감사랑합니다❤️
7. 다음 투자 목표
저는 앞으로
갈아탈 지역 위주로 앞마당을 계속 만들어갈 계획입니다.
시세 트래킹과 모의투자를 꾸준히 하면서
실제 투자 진행할 때 빠르게 진행할 수 있게 준비된 투자자가 되보려합니다.
궁극적으로는
기회를 기다리는 사람이 아니라
기회를 잡는 투자자가 되는 것이 저의 목표입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
