수천만원 아끼는 부동산 지식은?
부동산 투자로 수익률 200% 내는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요~ 투명혀니 입니다.
저는 24년 11월 재테크 기초반 강의를 시작으로 월급쟁이지만 부자로 거듭나고자 매달 꾸준히 강의를 이어 나가고 있습니다.
작년부터 올해까지 각종 규제로 대출을 어렵게 만들고 부동산을 투자로 접근하는 걸 최대한 막고 있어요. 그래서 많이 혼란스러운 거 같아요. 저 역시 매달 매달 강의를 듣지 않고 있다면, 그 안에서 0호기를 매도하고 그 금액으로 전세로 거주하면서 그걸 바탕으로 다시 1호기를 계약하고, 또 다른 0호기를 매도하고 갈아타는 이 과정 속에 있지 않았다면... 한마디로 시장 참여자로 있지 않았다면 지금보다 훨씬 많이 혼란스럽고 어려웠을 거 같아요.
주변에 전화 임장(전임)이나 매물 임장(매임)을 유독 어려워하는 분들이 많아, 오늘은 지금 같은 시장에서 부동산 사장님과 반드시 소통해야 할 '조건'에 대해 정리해 보려 합니다. 그리고 그 조건에 접근하기 위해 선행되어야 하는 '나의 상황 확인'에 대해서도 이야기해볼까 합니다.
우선 왜 조건이 중요할까요?
예를 들어볼게요. 어떤 단지 전체에서 저희 투자 기준에 맞는(1·2·3층 및 탑층 제외) 물건 중 8억이 최저가라고 해볼까요? 그 다음 물건은 8.5억이라고 합시다.(요새 이런 단지가 많죠?) 그럼 투자자인 저희는 8억이라는 최저가에 투자를 하고 싶겠죠? 8.5억부터 접근하고 싶은 투자자는 아무도 없을 거예요.
그런데 8억 매물은 집주인이 거주 중입니다. 주인 전세도 싫고, 임차인을 맞춰서 넘겨주는 것도 싫다고 합니다.(매도자 우위 시장 싫어 ㅠㅠ) 그러면 저희가 그 최저가의 8억 물건을 사는 방법은 딱 두 가지만 남아요. 8억을 다 가지고 있어서 사거나 대출 등을 끌어와서 잔금을 치는 방법이 하나겠죠. 그리고 두 번째는 현금 세입자와 계약을 하는 겁니다. (유니콘 같은 그 존재!!) 만약 내가 두 가지 조건을 모두 맞출 수 없다면 8억이라는 매물은 내가 살 수 없는 '그림의 떡' 같은 매물이 되는 거죠.
하지만 만약 집주인이 임차인을 맞춰서 넘겨주실 수 있거나 주인 전세로 잠시 살아주실 수 있다면? 그때는 내가 접근해 볼 수도 있는 물건이 됩니다.
여기서 응?? 무슨 소리야? 하시는 분들 있을 수 있다고 생각합니다.
위에서 언급한 것처럼 각종 규제 중 하나인 ‘집주인이 바뀌는 집에 전세자금 대출이 되는 것을 막아 놨어요.’
현재 지방은 괜찮아요~서울 수도권에서도 일부 되는 은행 or 되는 지점도 있다고 합니다.
하지만 저희는 일반적인 상황을 알아야 하는거니까요!!
그 물건의 상세한 조건을 확인하는 게 너무나도 중요해요. 사실 이건 언제나 중요해왔지만 요새처럼 투자를 어렵게 만드는 환경 안에서는 더더욱 중요해진 거 같아요.
그럼 우선적으로 나는 무엇을 해야 할까요?
우선 내가 가용할 수 있는 자금을 정확히 알고 있어야 합니다. 만약 내가 대출을 충분히 일으킬 수 있어서 8억이라는 잔금을 바로 할 수 있는 사람이라면 저런 모든 조건을 고민할 필요가 있을까요? 전혀요. 오히려 여유 금액이 있으니까 만약 집주인이 자금이 급하다면 필요한 금액을 줄 수 있다면서 가격을 조금은 조율해 볼 수도 있을 거예요.
반대로 절대 대출을 일으킬 수도 없고 추가 자본 융통이 어렵다면 훨씬 디테일하게 조건을 확인 해야겠죠.
덥썩 가계약금이라도 넣었다가 내가 할 수 없는 매물이었는데… 나중에 알게 되었다면 내 돈을 잃을 수도 있을 거예요.
여기서 나의 가용자금이란 ? 내가 현금으로 가진 종잣돈만은 아닙니다. 현재 현금으로 가지고 있지 않지만 대출을 받을 수 있거나 주변 누군가에게 빌릴 수 있다면 그것도 가용 자금이예요. 이렇게 가용 금액까지 확인하고 있는 게 너무나 큰 무기가 됩니다.
어느 누군가는 내가 가진 종잣돈 자체를 다 쓰는 게 어렵거나 부담스러운 사람도 있을 수 있습니다. 그렇기에 나의 상황을 반드시 미리 확인해두어야 합니다.
그래야 이 매물이 내가 접근해서 만들어라도 볼 수 있는 물건인지, 아니면 다른 사람은 할 수 있어도 '나'는 할 수 없는 매물인지 빠르게 판단이 서거든요. 후자라면 아쉽지만 8.5억인 그 다음 매물로 눈을 돌리거나, 내 앞마당 안에서 우선순위를 다시 찾아볼 수 있습니다. 그 누구보다 빠르게 말이죠. 지금처럼 가격이 급변하는 시장에서 빠른 판단은 큰 가치를 가집니다.
이걸 선행하시면 전임할 때부터 사장님과 소통할 게 정해집니다.
제일 중요한 호가를 확인하는 건 당연한 거고, 누가 살고 있는지 물어보면서 자연스레 집주인 거주 시 투자자 조건을 맞춰줄 수 있는지, 세입자 거주 시 만기는 언제고 갱신권은 썼는지 등을 체크하는 거죠. 설령 내 조건에 맞는 물건이 당장 없다고 해도 사장님께 이렇게 말씀드려 보세요.
"사장님, 저는 현재 얼마를 가지고 있고 최대 얼마까지는 자금 융통이 가능해요. 혹은 얼마 이상은 어려워요. 추가적인 금액은 어렵습니다. 등등 이런 조건이라면 저는 가능합니다. 그런 조건이 나오면 바로 연락해 주세요. 바로 집 보러 갈게요."
디테일하게 조건을 남긴 사람과 그냥 "투자하고 싶어요"라고 하는 사람 중, 사장님은 급매가 나왔을 때 누구에게 먼저 전화를 주실까요?
매물 임장을 할 때도 동일합니다. 나의 자금 상황을 알고 있다면 매임 후에 부동산으로 가서 등기부등본을 떼어 볼 수도 있어요. 그 안에서 내가 할 수 있는 걸로 '협상'이란 걸 해볼 수도 있죠.
전임과 매임이 어려우실수록 현재 나의 상황을 체크하고, 현재 정책 상 되는 것과 안 되는 것을 확인해 놓는 것!! 이게 정말 중요하다고 생각됩니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다~
