[큰꿈바라기] 전남 여수 월부 2년차 비규제지역 2호기 투자했습니다! (+지방소도시 0호기 갈아타기)

안녕하세요. 경제적 자유라는 큰 꿈을 달성하기 위해 

행동하는 투자자 큰꿈바라기입니다 :)

24년 5월 열반중급반을 시작으로 월부를 시작한 저는

만 2년차 만에 아픈 손가락이자 월부에 들어오게된 계기였던지방 소도시 실거주용 0호기를 매도하고,

(저 전남 여수 살아요)

수도권 비규제지역에 2호기 매수 본계약까지 치뤘습니다.

참 길다면 길고, 짧다면 짧은 2년의 시간이였네요 :)

부족하고 서툴지만 저의 2호기 투자경험담 복기글을 적어봅니다.

#1. 상황과 투자방향

25.10.15 토허제 규제 발표 직후, 

투자코칭을 통해 투자하고자 했던 수지구와 평촌에

갈아타기 투자를 못하게 되는 상황앞에서

상실감과 허탈함이 상당히 컸습니다..ㅎ

+ 비규제지역 앞마당은 Only 수원 권선구뿐..☆

그나마 앞마당이 있었던 지방 광역시(부산,대구)로

지역을 고정하고 2호기 투자를 하려고 했으나,

지방소도시 0호기 매도 과정에서 배운 것들과

(수요 규모의 중요성(=인구), 수도권 자산은 보유 안정성 有)

26년 연초에 비규제 지역 2개(부천 원미구, 구리/다산)을 앞마당으로 만들면서

비규제지역에 우선순위를 두고 집중하여,

2호기 투자를 행동에 옮길 수 있었습니다!

#2. 갈아타기, 매물털기

(0호기 매도 본계약, 현장에서 급매 물건도 놓쳐보다)

25년 한해 동안 열정과 행운을 가지고 실전반까지 수강하면서튜터님과 선배분들의 투자검토 프로세스와 실전측면에서 많은 것들을 배우고 BM하면서 제 투자에도 적용할 수 있었습니다.

그 중에 [갈아타기] 프로세스 과정이 

무척이나 제게 도움이 되었는데요 :)

2호기 투자후보 Top5 (매달 손에 쥐고 있기)

→ 0호기 매도 본계약 → 2호기 매도 본계약

→ 0호기 잔금(소유권 이전) → 2호기 잔금(소유권 이전)

위의 프로세스는 매일매일 생각할 정도로

0호기 갈아타기에 미쳐있었습니다.. :)

설 연휴 기간에 0호기 매도가계약이 한 번 엎어졌지만

3월 말에 매수의향자가 붙어서 적극적으로 협상을하여

4/1일에 매도 본계약을 체결하고나서는 

본격적으로 2호기 투자물건을 털어 보았습니다.

투자후보 지역/생활권의 매물들의 시세를 스캐닝하고, 전임하고, 매물 수량도 체크하며 손품을 팔았고

현장에서는 예약한 부동산뿐만 아니라 워크인도 해가면서 장부물건을 확인하였습니다 :)

1호기 투자 의사결정을 할 때 아쉽고 후회되는 점들을

2호기 투자에서 반복하고 싶지 않아서

그동안 월부에서 배운 프로세스대로 최대한 노력했던 것 같아요~!

가치와 가격을 고려했을 때, 투자후보 물건 Top3이 추려졌는데요.

Top2였던 물건은 집주인 상황 + 수리상태가 좋지 않았지만 안그래도 시세 대비 3천이 저렴한 가격에

호가 대비 2천을 내린 가격으로 브리핑 받았고

저도 가격 협상을 시도해야겠다는 물건이였는데요.

제 다음으로 보신 나이 많은 어머님께서 5분만에

가계약금을 쏘고 가셨다고 다음 부동산 매임중에 문자를 받았습니다.

(“와.. 현장에서 이렇게 물건을 보내는구나.. 값진 경험이다^^..!!")

하지만, 강의와 독서를 통해서 배운대로

그 물건은 제 물건이 아니고 매물임장에 더 집중했습니다.

이 지역에서 투자못하면 다음 비규제지역

정말 못하면 지방광역시에서 투자할 수 있다는 

든든한 뒷배가 있었기 때문이죠 ^^!!

★든든한 뒷배 = 내가 만든 선명한 앞마당

#3. 협상 후, 가계약 체결 

Top1 물건은 주인분이 10년 보유를 한 상태에서 양도차익 실현 및 절세를 원하셔서

상대적으로 저렴하게 나온 단독 물건이였습니다(사실상, 장부물건)

워크인을 통해서 익히 알고 있었지만

해당 사장님이 공동중개를 안해주시기로 유명한(?)분이시더라고요

그만큼 동네 터줏대감+영업왕 스타일(?)

그런 분께 제가 1500만원 깎아달라고 협상을 시도했으나 사장님께 거절당했습니다 ㅎㅎ 

사장님 : “그 가격엔 못해요 ㅎㅎ. 500도 겨우 뺄 수 있을 것 같아요.”

하지만, 1호기 할 때 500만원 협상을 시도했다가

거절당하고 한푼도 못깎은 것이 아직도 후회가 되어서

깎은만큼 일당이다

깎은만큼 매코+강의비+차비 번다는 마음이 강했고,

큰꿈바라기 : 

“사장님, 전세가 너무 낮아요 ~

같은 단지 내에도 같은 투자금으론 더 좋은 동/층 할 수 있는 거 아시잖아요~ 

700만원 깎아주시면 저 진짜 할 생각 있어요~"

큰꿈바라기 : 

“사장님, 전세가 너무 낮아요 ~

같은 단지 내에도 같은 투자금으론 더 좋은 동/층 할 수 있는 거 아시잖아요~ 

700만원 깎아주시면 저 진짜 할 생각 있어요~

수리상태 좋고 싸다고 생각하는데

700만원 깎아도 4달치 월급 모아야해요~"

(+ 경쟁 물건의 존재 인지시키기, 사장님께 협상의 명분 드리기)

사장님 : “정말 고집 쎈 총각이야~! 기다려봐요 !"

(다른 부동산에서 동일 단지 마지막 매물을 보고 나서 15분쯤 뒤)

사장님 : “매도인이랑 잠깐 부동산에서 볼까요~? 매도인이 코앞에 사는데 부르면 올 수 있다네~"

(부동산에서)

사장님 : “이 총각이 투자하려고 전남 여수에서 올라왔대~ 전세가 너무 낮아서 지금 투자금에서 4개월치 월급 모아야 투자가가능한가봐 700만원까지 빼줄 수 있겠어?"

매도인분도 사장님과 인연이 있어서,

단독으로 내놓으셨고 세금에 대한 두려움이 있으셔서 그런지 제가 혹시라도 떠날까봐 초조함이 조금 느껴졌어요~!

매도인 : 

(저에게 해당지역/생활권 지역분석 이야기, 본인에 왜 이집을 사게됬는지 등등 10분쯤 말씀하신 후)

700만원 깎은 가격에 가계약할게요.

#4. 첫 매물코칭 

저는 1호기 투자 시절 정부의 규제로 매코가 잠겼던 시절이여서투자코칭을 통해서 검증하는 단계를 거쳤었는데요.

후회 없고 확신을 갖는 2호기 투자를 위해서

이번엔 무조건 매물코칭을 넣어보자라고 다짐했습니다.

오전9시가 되자마자 회사일 잠시 재쳐두고

광클했더니 다행히 1트만에 성공!!

투자후보 Top1~Top2였던 물건을 처음으로 매물코칭을 넣어보았습니다.

너무나도 다정하시고, 섬세하시지만 투자측면에서는

뾰쪽한 인사이트를 주신 적적한투자 튜터님께 

코칭을 받을 수 있었어요 !

(가계약금을 쏜 상태라고 말씀 못드려서 죄송하지만,

100만원이든 300만원이든 포기할 각오하고 

매물코칭에서 스스로 확신을 더 찾고 싶었습니다.

죄송하고 감사합니다..튜터님..)

Top1 : 매매는 저렴한 가격, but 낮은 전세로 꽤 많은 투자금을 넣어야하므로, 투자금 측면에서는 우선순위는 아니다.

Top2 : 비슷한 가치를 단지보다 연식대비 가격이 싸지 않다 

현재 가용자금+1년 종잣돈으로 더 좋은 단지를 보며 Top down으로 투자후보물건 털어보기. 1호기 매도시에 가용한 자금과 + 현재 가용자금 + 1년 종잣돈 방향도 검토하기

(단, 1호기 매도 전에 투자하려는 물건이 확정되어야 함)

수도권 2주택자가 되면 보유세에 대한 대응을 해야하며, N천만원/년에 낼 수도 있다는 생각을 해야함

사실 Top2는 동일단지의 급매 물건이였지만, 매물임장을 보고 바로 다음 손님이 5분만에 계약을 하는 바람에 현장에서 놓쳤는데요.

객관적인 관점을 갖고자 했지만 뜨거웠던 현장의 열기와 물건을 놓쳤다는 아쉬움이 동일 단지를 Top2로 뽑았지만 매물코칭을 받아보니 2등 물건도 아니였다는 지혜를 빌릴 수 있었습니다.

1시간에 가까운 시간 동안 하나라도 더 알려주시려고

짧은 시간동안 너무나도 고농축 인사이트를 주신

적적한투자 튜터님께 감사의 말씀을 다시 올립니다..!

#5. 상황의 변화 → 의사결정 

강의와 튜터링에서 배운대로 협상도 잘했고,

1트만에 매물코칭도 잘했지만

저의 상황의 어려움이 하나 발생됩니다..

바로.. 발목을 크게 다쳐서 반깁스를 해버립니다..^_ㅠ

큰 부상은 피했지만 3일은 아예 못걸어다닐 정도로

꽤 다친 와중에도 머릿속엔 투자생각뿐…ㅎㅎ

(그 와중에 재택근무, 업무 배려 감사합니다^_ㅠ)

사실, 작년 한해동안 2~3일 연속 폭풍임장을 다닌 바람에 이미 발목 연골도 데미지가 쌓여서 조금씩 닳기시작했어요..

3개월에 한번씩 2일은 못걸어 다닐 정도로 신호를 보내고 있었어요..ㅎ

“건강을 포기하면서, 최선의 투자를 하는게 우선순위인가?”

“내가 지킬 수 있는 투자이고, 보유하는데 확신이 있다면?”

매물코칭 받은대로 더 상위급지에서

가용자금+1년 종잣돈 투자금으로 더 털어보고자 했으나,

[현재 할 수 있는 최선의 선택의 관점]에서

Top1 물건에 지금 투자하는 것으로 의사결정을 내립니다.

너무나 다행스럽게, 협상 후 가계약하는 과정에서

이미 일면식도 했고 신분증, 등기부등본 확인

세입자, 물건 특이사항(누수, 샷시 수리 등등)등

충분히 이야기하고 확인할 수 있었고

걱정이 많은 매도인분들도 저에대한 경계심에서

친밀감으로 바뀔 수 있도록 라포를 쌓을 수 있었고,

다리 건강 이슈로 본계약을 전자계약으로

잘 진행할 수 있었습니다 ♡

#6. 배운 점, 내 투자에 적용할 점

• 투자금을 갖고 행동해서 그런지 전임/매임할 때, 까이거나 거절당한 적이 없었다. 당당함 + 진짜 매수할 것 같은 사람의 행동과 어투로 부사님들을 상대하자

   

• 매물을 많이 본다는 것 = 협상을 유리하게 하고, 급매라는 보석을 찾는 과정

   

• 이번 2호기를 준비하는 과정에서는 특히나 주변 사람들과 직접 당사자분들을 좋은 사람들을 만나서 어려울것 같은 일도 잘 풀리고 많은 도움을 받았습니다. 결국 부동산은 인문학이고, 사람과 사람간 일어라는 일!

  감사, 겸손, 긍정 잊지말자!

• 조급함은 투자의 적이다. 선택지가 많은수록 조급함은 덜해지고 더 현명한 투자를 할 수 있다.

#7. 향후 계획

우선 4개월 열심히 종잣돈 모으면 2호기 투자때 필요한 잔금+부대비용을 마련할 있어서

발과 다리 건강지키며, 0호기 매도잔금과 2호기 매수잔금 잘 마무리하고자 합니다 ♡

1. 건강 : 깁스 풀때까진 임장, 과한 걷기 금지(회복 전념)       

    

  2. 투자 :

• 서울/수도권 2~4급지 앞마당 만들며, 1호기 or 2호기 갈아타기 준비하기
• 독서량 늘려서 보유하고 지켜낼 수 있는 투자자 되기
• 26년도 변화하는 정책에 따라 나만의 세금 대응 전략 세우기

• 싱글 투자자임을 자각하고 부동산뿐만 아니라 연금/주식측면으로도 노후를 준비할 수 있는 베타투자도 돌리기

  특히 연금은 묻지마 미국지수 투자에서 좀 더 액티브한 방향으로 투자공부 후 포트폴리오 짜기

#8. 감사의 말씀

첫 실전반 튜터님이자 현재진행형으로 

칼럼과 댓글로 많은 인사이트/응원 주시고

갠톡으로도 아낌없는 조언 주신 

나알이 튜터님 감사합니다♡

올해 1월 0호기 매도 관련 밀착 튜터링으로 

0호기 매도본계약까지 찐으로 힘이 되어주신 

민갱 튜터님 감사합니다♡

첫 지투실전반 튜터님이시자, 

영앤리치 바이브로 투자우선순위와 

앞마당 관리하는 법에 큰 도움 주신 

소피이 튜터님 감사합니다♡

투자지역 혼자서 앞마당 만들며 

멀리서 고생한다고 진심으로 맘 써주시고

갠톡 많이주신

선부님 감사합니다♡

해당지역 조언 많이 주신

아속 조장님, (필)마여님, 다람지니님 감사합니다♡

솦키즈, 갱스터즈, 서투기 동료분들 감사합니다♡

실전반, 중급/기초강의 동료분들 감사합니다♡

명절에 3일동안 타지에서 임장하는 것을

이상하게 생각하지 않고 응원해주시는 

울 엄마미 감사합니다.♡

앞마당이 4개였을 때, 1호기 투자했을때 보다

앞마당을 16개까지 만들고 조금은 더 투자자로서 성장하여, 2호기 투자를 위해 절약하고 독강임투하며 해낸 제 자신에게도 감사합니다.

첫차 타고 더 나은 꿈을 향해 달려가는 

모든 월부투자자분들 화이팅입니다 !