안녕하세요, '경매하는 직장인' 경장인입니다.
오늘의 10분 경매 스터디는 “현지 답사”
“현장 임장 시, 꼭 챙겨야할 체크리스트”에 대해 알아보겠습니다.
입찰하고자 하는 물건도 찾았다면, 실제 물건이 있는 현장에 방문하셔야 합니다. 번거롭더라도 꼭 하셔야 하는 단계인데요! 현장조사를 하지 않고 덜컥 낙찰을 받았다가, 하자를 사후에 발견하면 수익에 큰 차질을 줄 수 있기 때문입니다.
첫번째 체크리스트 : 미납관리비
- 입찰하려는 물건이 오피스텔/상가/빌라라면 미납관리비를 확인하여야 합니다.
- 임차인이 이미 이사 갔을 경우, 이 비용을 낙찰자가 인수해야 할 수 있기 때문이죠.
- 이 경우 인수할 금액만큼 더 싸게 입찰하지 않으면, 손실이 날 수 있으니 조심해야 합니다.
두번째 체크리스트 : 건물 하자 여부
- 건물 하자 여부를 확인하셔야 합니다. 빌라 같은 경우 옥상에 올라가셔서 방수페인트가 깨져 있진 않은지(방수페인트가 깨져 있으면, 그 틈새로 물이 흘러 꼭대기층 천장에서 물이 새고 이는 천장/벽지 곰팡이로 이어집니다)
- 주차장 공간은 충분한지, 경매에 나온 호수 아랫집 윗집에 방문하여 특별한 하자(물이 새거나, 곰팡이 등등..)는 없는지 파악 해볼 수 있습니다.
세번째 체크리스트 : 주변 환경 파악
- 세번째로는 주변 여건을 파악해봅니다. 1시간정도 잡고 거주자 입장으로 주변을 걸어 다니며 동네 분위기는 어떤 지, 동네 마트는 어디에 있는지, 버스정류장, 지하철까지의 거리를 파악하셔서 살기에 좋은 지 파악하는 겁니다.
- 편의시설이 많을수록 임차인도 마찬가지로 살기 좋을 것이고 수요가 충분할 확률이 높습니다.
- 반대로, 유해시설로는 어떤 것이 있는지 살펴 보셔야 합니다. 송전탑/쓰레기매립장/유흥시설 등이 해당될 수 있습니다.
네번째 체크리스트 : 향과 일조량 체크
- 해당 집이 햇빛이 잘 드는 쪽인지 보셔야 합니다. 같은 집이라면 당연히 해가 잘들고 뷰가 좋은 집이 비싸고, 월/전세가 잘 나가는 것은 당연합니다.
다섯번째 체크리스트 : 부동산 방문
- 조사한 것을 바탕으로 부동산에 직접 가셔서 시세를 알아 보셔야 합니다.
- 집주인이 팔고자하는 가격이 아니라 급매가/전,월세가를 파악하시고 적어도 10군데는 방문해주시고 얘기한 가격 중 가장 낮은 가격(보수적)으로 파악하시면 되겠습니다. 급매가 기준으로 얼마만큼의 수익을 가지고 입찰 하실 건지 판단하시고 그 수익금액만큼 가격을 낮게 써서 입찰하시면 됩니다.
- (예를 들어) 급매가가 1억8천인 빌라인데, 내 수익은 2천만원이 남았으면 좋겠다면 1억 6천 이하로 입찰가를 잡는 것입니다 (제가 특강에서 소개하는 입찰가 계산기를 활용하시면 부대 비용까지 포함해서 계산할 수 있습니다)
💡꿀팁인데요!
집 내부에 들어가보지 않고도 위와 같이 샤시가 새것으로 되어있으면, 90% 이상의 확률로 내부도 수리했을 것입니다. 왜냐하면 집인테리어(수리)중 가장 금액대가 높은 것이 샤시이기 때문에, 보통 샤시 수리를 했다는 것은 내부도 수리했다는 뜻이기 때문입니다.
오늘 글 어떠셨나요? 아파트 임장과 비슷한듯 또 다르시죠?
권리분석이 물어줄 돈에 대해 확인하는 방법이었다면,
현장임장은 나중에 돈이 많이 들 수 있는 상황 (인테리어, 나쁜 입지로 인해 매도 어려움)을 미연에 방지하기 위한 작업니다.
오늘 하루 10분 경매 스터디를 통해 입찰 전 빌라 임장은 대략 이렇게 하는거구나
라고 알게 되셨다면 (일단 성공입니다 ^^)
💡 지난 월부 강의를 듣고 낙찰 받으신 분 후기로 글을 마칩니다
- 이 분의 특징을 살펴보면 특강을 듣고, 딱 한달 만에 입찰을 시작했고, 다시 한 달만에 낙찰을 2건이나 받았다는 사실입니다.
- 만족도 4.9점 압도적인 강의가 궁금하다면? > 여기를 클릭해주세요 <
<📝 오늘의 경매 공부> 인증 댓글 미션
“오늘 이 글에서 배운 단 한가지"
짧게라도 좋으니 댓글을 적어주세요
경매, 누구나 할 수 있습니다 :)
매일 남기는 댓글이 시작입니다
저와 함께 해보시죠!
