‘경매’ 꼭 해보고 싶은데..
대출 안나올까봐 주저하는 분 계신가요?
경매의 가장 큰 장점 → 대출이 80~90%로 높게 나와 ‘소액으로 투자가 가능하다’는 것인데
경락자금대출이 나오지 않는다면, 제가 알려드리는 ‘소액경매단타’ 투자를 할 수 없게 되겠죠.
경매와 대출에 대한 막연한 걱정, 이해합니다.
(하지만 걱정마세요, 미리 공개하지만 대부분 대출 나오십니다. 아래 글을 쭉- 읽어주세요.)
물론, 정확한 대출 상담을 위해서는 아래 정보가 필요합니다.
- 신용점수
- (작년/재작년)소득금액(원천징수/소득금액증명원)
- 급여,사업소득 외 소득 (월세, 용돈 등..)
- (작년/재작년)신용, 체크카드 사용액(홈택스)
- 보유중인 대출총액/대출종류
- 다주택여부
그런데, 대부분 사람들이 모르는 것이 있습니다.
바로 ‘사업자 대출’ 입니다.
사람들은 대출에 ‘가계대출’만 있는 줄 아는데 그렇지 않습니다.
저에게 배운 수강생 90% 이상은 ‘사업자대출’로 경매 낙찰 자금을 마련하고 있습니다.
사업자 대출? 그게 뭐길래, 대출이 잘 나온다는거죠?
사업자대출은 사업자등록증, 해당 물건, 대출이자를 낼 여력 + 약간의 신용도만 보는 대출입니다.
반면에, 가계대출은 어떻죠? DSR을 적용하니, 기존에 있는 대출을 다 합쳐서 소득과 비교하죠?
그래서 월급쟁이는 대부분 1건의 담보대출만 있어도 2번째 대출은 안나옵니다.
기존 대출, DSR을 보지 않는 사업자 대출
기존에 대출이 얼마가 있건 새로 받을 대출이자의(1-2억 물건으로 치면 60만원 정도?) 납부 여력만 봅니다.
이게 바로, 21개의 다주택자인 경장인도 대출을 받을 수 있는 이유입니다.
(단, 규제지역은 사업자대출이 불가하고, 비규제 수도권은 현재도 가능합니다 - 25.12.1 기준)
다만, 신탁+사업자대출은 전세/월세 셋팅시에 제약이 있으므로 추천드리지 않습니다
일반(근저당) 사업자대출로 받으셔야 전월세/매매 셋팅 가능하기 때문입니다.
** 참고
- 대출은 수시로 상품이 사라지기도, 생기기도 정부의 규제도 생겼다가, 풀리기도 하니
항상 경매입찰 전에 꼭 확인하셔야 합니다!! (저는 현재 투자를 하고 있는 실전 투자자로서, 현재의 기준으로 말씀드립니다)
대출 확인 누구에게 하면되나요?
바로, 경매법정 뒤에서 명함나눠주시는 실장님께!!
경매대출 취급하는 은행지점과 경매인을 연결시켜주는 대출중개사들이 계십니다.
(네이버에 ‘대출상담사’ 로 검색하면 금방 나옵니다)
추가로 소액경매 특강에 관심 있는
1,000명의 오픈알림신청자분들이
질문주신 대출 관련 내용도 답변 드립니다 :)
Q. 사업자대출을 못내는 공무원 (또는 겸직금지)인데, 사업자를 내서 경매해도 되나요?
→ 100% 안전하다고 확답은 못드립니다만(내사규정을 제가 다 알지는 못하기에) 제 수강생 중에서 경찰관/소방관분들도 매매사업자, 전자상거래 사업자 내셔서, 경매하고 계십니다. 3년째인데, 아무 문제 없었고, 현실적으로 회사/공직에서 알기가 어렵습니다.
Q. 기대출중에 추가주택 매수 금지 대출(전세대출, 생애최초대출 등..)이 있습니다. 경매 가능할까요?
→ 경매로 주택을 매수하는 것도, 주택을 취득하는것이니 위 대출 받은 금융사에서 대출회수 연락이 올겁니다 (주기로 무주택 유지하고 있는지 체크합니다). 경매 하시려면 타대출 갈아타기 및 대출상환이 필요합니다.
Q. 수도권에서 대출받으면 실거주 해야하는거 아닌가요?
→ 가계대출을 받으신다면 맞습니다. 하지만 사업자대출은 실거주 의무가 없습니다. 예를 들면, 수도권 비규제 지역에서 사업자대출을 받으면 실거주 의무가 없습니다.
Q. 오피스텔은 규제지역에서 대출 가능한가요?
→ 네, 오피스텔은 대출에서는 ‘상가’로 간주되기에 전입의무도 없고, 대출도 LTV 70% 나옵니다.
Q. 소득이 없고, 카드실적만 있습니다(카드실적도 없다면, 월세/규칙적인 입금내역), 경매대출 될까요?
→ 가계대출은 원천소득만 인정해주니 불가능하지만, 사업자대출은 포괄적으로 소득인정을 해주기에 가능할 수 있습니다. 카드사용내역/규칙적인 입금내역(4개월 이상)/월세등으로 소득대체 인정이 될 수 있으니, 상담사님과 잘 상담받아 보시길 바랍니다.
Q. 파산이력이 있어 신용도가 매우 안좋습니다 (보통 750점 이하), 대출 가능할까요?
→ 이 경우에는 사업자대출도 어렵습니다. P2P대출이라고 하는 대부대출을 받으셔야 하는데 금리가 18%라서 왠만큼 확실한 물건 (낙찰도 싸게, 매수세도 큰 물건) 아니면 보수적으로 입찰하셔야 합니다.
소액을 가지고 계신 분들이라면,
소액 경매 단타 투자를 꼭 배우셔서 3천만원이 1억이 되는
‘돈을 불려가는 경험’을 꼭 하셨으면 좋겠습니다.
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그럼, 또 칼럼에서 뵙겠습니다.
댓글
BEST | 개인사업자로 신고한 사업소득은 다음 해 종합소득세를 신고할 때 근로소득과 더해져 종합소득세의 과세표준이 된다고 들었습니다. 그래서 개인사업자로 신고한 사업소득이 높거나 근로소득이 높다면, 높은 종합소득세율이 적용될 수 있다고 하는데, 근로소득이 높은 사람들(예를 들어 연봉 1억 이상)은 사업자를 내면 세금 측면에서는 불리한 건 아닌지, 불리하다면 대출을 어떤 식으로 내는게 유리한 것인지 궁금합니다.
