수천만원 아끼는 부동산 지식은?
부동산 투자로 수익률 200% 내는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
모든 것이 응답 될, 응답이입니다.
임장보고서 결론 파트를 작성하면서 여러 시나리오를 그려보다가 이런 고민이 생겼습니다.
“만약 현금 6억이 있다면, 지금은 실거주를 해야 할까? 아니면 비규제 지역 투자를 해야 할까?”
(물론… 현금 6억은 없습니다ㅎㅎ)
최근 서울 25개구와 주요 경기 지역이 모두 규제지역으로 묶이면서
투자가 쉽지 않은 환경이 되었습니다.
그래서 자연스럽게 두 가지 선택지가 생깁니다.
- 규제지역에서 실거주
- 비규제지역에서 투자
만약 현금 6억 보유, 생애최초 대출 불가한 상황이라면,
규제지역에서는 LTV 40%까지 대출이 가능하므로
최대 4억 대출 → 약 10억 아파트 매수 가능
🏢 선택지 1. 규제지역 실거주
4억 대출 시 → 월 원리금 약 200만 원 부담 매달 200만 원을 내면서 서울 4급지에 실거주
🏙️ 선택지 2. 비규제지역 투자
현재 비규제지역에서는 투자가 가능하기 때문에 구리, 부천, 군포 등에서 접근할 수 있습니다.
- 신규 전세 세팅 시 5.5~5.7억 가능 → 실투자금 약 6억 수준
🤔 핵심 고민
- 매달 원리금을 내고 실거주를 할 것인가
- 아니면 전세 레버리지를 활용해 투자할 것인가
📌 판단 기준
규제지역은 2년 실거주 후 전세를 줄 수 있습니다. 이에 2년 간 내는 원리금 비용은 4800만원.
200만 원 × 24개월 = 약 4,800만 원
“서울 실거주 할 수 있는 단지가 비규제 지역 투자 가능한 단지보다 4800만원 이상의 가치가 있는가?"
이 질문으로 정리할 수 있습니다.
- YES → 실거주 선택
- NO → 비규제지역 투자 선택
💡 느낀 점
반 모임때 “싼 것을 사야 할까, 좋은 것을 사야 할까?” 대한 이야기를 나누었습니다.
오렌지하늘 튜터님께서 말씀하신 “투자는 각자의 상황에 따라 달라집니다.” 라는 말이 저에게 답이 되었습니다.
단순이 아파트 가치, 가격만 보는 것이 아니라 상황도 함께 판단해야 한다는 것 입니다.
👀 결국은 ‘상황’
- 실거주가 가능한 사람
- 실거주가 어려운 사람
- 원리금 감당이 가능한 사람
- 현금은 있지만 현금흐름이 부족한 사람
같은 6억이라도 완전히 다른 선택을 하게 됩니다.
저 역시 아직도 고민 중입니다.
“원리금을 감당할 수 있고, 실거주도 가능하다면 나는 어떤 선택을 할까?”
