[신도시투자 기초반 1기 신도ㅅ1내집3조 응답이] 인생의 바꿔줄 소중한 강사와의 만남 후기

안녕하세요, 21개월 먹보공듀와 함께하는 워킹맘 투자자 응답이 입니다.

저는 지난 6월 서울투자 기초반의 강사와의 만남 이후 연속으로 

두번째 신도시투자 기초반에서 강사와의 만남을 갈 수 있는 기회를 갖게 되었습니다.

처음에 내가? 왜? 얼떨떨 했는데, 

이번달 다리 골절로 임장도 못가고 좀 대충 하고 싶다.. 이런 마음도 많았지만,

그래도 앉아서 할 수 있는 것을 최대한 해보자. 하고 열심히 과제를 수행했던 것을 잘 봐주셔서 선정 된 것 같습니다. 다시한번 뽑아주셔서 감사합니다 !!

이번 강사와의 만남에서는 왼쪽부터 프메퍼님, 주우이님, 제주바다님, 한가해보이님을 만나 뵐 수 있었습니다.

연예인 보는 기분 !!! 사실 연예인을 봐도 감흥은 없을 것 같습니다. 어쩌면 현 시점 저에게 가장 닮고 싶고 따라하고 싶고 저렇게 되고 싶다 라고 생각하는 분들을 만나 뵙게 되어 더욱 기쁘고 영광스러웠던 것 같습니다. 

주우이님의 오프닝 멘트로 강사와의 만남 행사가 진행되었습니다. 

“이곳에 오신 분들은 강의를 다 들으시고 과제를 성실히 수행해주셔 신도시 투자기초반을 대표해서 모시게 되었습니다.” “저도 몇년 전 너바나님과의 20-30분 대화를 통해 인생이 바뀌고 지금의 자리까지 올 수 있었습니다.” 

강사와의 만남은 조별로 나눠져 두분의 강사님와 질의응답 시간을 갖는 형태로 진행이 됩니다.

지난 달에도 조별 모임에서 뵈었던 제주바다님과 끝나고 사인 받고 사진 촬영밖에 못 해서 아쉬웠던 한가해보이님을 같은 조에서 다시 만날 수 있었습니다.

두분과 좋은 질문 해주신 동료분들과 나눴던 질의 사항 중 개인적인 내용은 제외하고 

모두에게 도움이 될 것 같은 내용만 정리해서 공유 드리고자 합니다!!

#매물임장

Q) 매물임장을 왜 해야 하는지 잘 모르겠습니다. 투자금도 많지 않아서 투자금 +1억까지 하면 볼 수 있는 매물이 많지 않는데요. 매물을 어떤 기준으로 뽑아서 매물임장을 해나요?

A) 투자를 할 수 있는 지역과 그렇지 않은 지역의 매물 보는 갯수가 달라 집니다. 투자할 수 있는 지역이라면 매물임장을 많이 하는 것이 좋습니다. 투자금이 넘는 지역이라면 매물임장을 통해 선호도 요소를 파악할 수 있는 수준, 과거에 투자하기 좋았던 10군데 정도만 보는 것이 좋습니다.

#싱글투자자의 세대분리

Q) 현재 싱글투자자로 종잣돈을 최대한 모으기 위해 부모님과 함께 거주하고 있습니다. 다주택자 포지션으로 가려면 세대분리를 해야 하는데, 언제쯤 세대분리를 하면 좋을까요?

A) 세대분리를 하면 거주비용이 최대 월 100만원 정도 들기 때문에 부모님과 함께 거주할 수 있는 상황이라면 최대한 거주하는 것이 좋습니다. 부모님이 1주택이라면 1호기는 등기를 쳐도 문제가 되지 않습니다. 2호기 하기 전까지 최대한 종잣돈을 모으고 2주택 등기를 치는 시점에 독립하는 것이 필요합니다. 독립하면 거주비용이 들지만 전세상승분이 생기기 시작할 것입니다. 추가로 주소지만 옮길 수 있는 곳이 있다면 옮기는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

#다주택자 vs 1주택 2가구 전략

Q) 세금으로 인해 3주택을 해도 되는지, 1주택 2가구 전략을 해야하는지 잘 모르겠습니다.

A) 투자의 목표에 따라 전략이 달라질 수 있습니다. 5-6년에 한채씩 갈아탄다면 20년 뒤에는 충분히 10-20억을 달성할 수 있습니다. 30억 이상이라면 1주택 2가구고 사고 팔기만 한다면 자산을 쌓는데 한계가 있습니다. 2주택까지는 전세금 상승의 한계가 있고 3주택이 넘어가는 순간 전세금 상승이 계속 될 것입니다. 지금은 어렵고 공감이 안될 수 있겠지만, 세금은 부가적이고 입장료 같은 것 입니다. 3주택을 하는 시점에는 취득세가 8% 인데, 이 허들을 넘어야 다주택자 포지션으로 갈 수 있습니다. 8% 허들을 넘기 위해서는 취득세 8%만큼 가치 있는 자산을 취득세 만큼 싸게 살 수 있어야 합니다.

#투자자의 삶

Q) 확언-목실감-비교평가-매일전임/임보의 루틴을 지키고 있습니다. 더 효과적으로 삶을 살아갈 수 있는 방법이 있을까요? 멘토님은 어떤 루틴이 있으신지 궁금합니다.

A) 똑같습니다. 특별한 방법이 있지 않고 지금도 다르지 않은 삶을 살고 다른 멘토님도 똑같습니다. 절대 다른걸 하지 않습니다. 목실감-아침 독서-경제기사-매일 전수조사-네이버 부동산의 루틴이 있습니다. 이제는 해야지 하고 하는게 아니라 이제는 해야지. 하고 하는게 아니라 그냥 하루 사이에어떻게 됐을까? 궁금해서 게임처럼 네이버 부동산을 보고, 임보 쓰는 것도 이제 재밌고 금방 쓸 수 있습니다. 어느 순간 시간이 남게 됩니다. 아는지역이 점점 많아지다보면 재밌고 3년차정도부터 그냥 하게 된 것 같습니다.

#독서

Q) 열반스쿨 중급반을 들으면 본깨적, 독서를 하고 정리를 해야한다고 배웠는데, 임보쓰고 이것저것 하다보면 책을 읽고 정리하는 것이 어렵습니다. 멘토님도 독서하고 정리하시는지 궁금합니다.

A) 여전히 책을 읽고 정리합니다. 월부 추천도서와 같은 중요한 책이라고 생각하는 것은 독서 후기를 하루 종일 쓰면서 20장 넘게 쓰기도 합니다. 그만큼 좋은 책이기 때문에 재독을 하더라도 정리합니다. 간단하게 후기를 남기기도 안하고 안남기는 것은 책의 목차에 키워드를 적어서 정리해둡니다.

#1호기 매물털기 중 앞마당 만들기

Q) 1호기하기 위해 매물을 찾고 있습니다. 계속 환경 안에 머물며 강의듣고 앞마당 만들면서 매물을 털고 싶은데, 이걸 다 하면서 매물털기까지 할 수 있을지 잘 모르겠습니다. 강의를 들으면서 매물을 털어도 될까요? 아니면 매물 털기만 해야할까요?

A)이걸 다 하면서 투자까지 어떻게 하지? 라고 생각할 수 있겠지만, 기존 앞마당이랑 비교하면서 투자를 하기 때문에 앞마당을 계속 만들면서 투자가 되어야 합니다. 매물털기는 한달 내내 전체 매물을 보는 것이 아닙니다. 지금 앞마당을 만들어보고 1등 뽑기를 해보고 기존에 만들어둔 앞마당을 다시 들여다 보고 합쳐서 가치 대비해서 저평가 그리고 투자금 안에 들어오는 단지를 선정합니다. 한 5개 정도라면 이 단지들을 부동산에 전화해보고 매물 보는 것 입니다. 그런 다음 투자금이 되겠다. 안되겠다. 라고 판단이 되면 되는 단지들만 매물을 보고 매물털기를 하는 것 입니다. 단지가 많다고 하더라도 1-2주 안이면 할 수 있습니다.

#1호기 전세 재계약 시점 공급

Q) 1호기 세입자는 2년뒤에 이사갈 확률이 높습니다. 7월말에 잔금 시점인데, 주변 지역에 8월에 8,000세대 공급이 있습니다. 마이너스 통장 외에 역전세를 대비해야 할까요?

A) 8월에 입주는 뒤로 밀리면 밀렸지 일정이 당겨지지는 않을 것 입니다. 그리고 8월보다 전에 있기 떄문에 공급에 큰 영향을 받지 않을 것 입니다. 다만 세입자와 6개월 전에 전세 계약연장을 확인한 뒤에 매물을 미리 부동산에 내 놓아야 합니다. 입주 전에 전세를 뺀다면 문제 되지 않습니다. 해당 공급이 8월 이후 라면 입주장이랑 맞물려 문제될 수 있기때문에 리스크가 될 수 있습니다.

#단점이 있는 단지 투자

Q) 투자금 범위 안에 들어오는 단지는 단점이 있습니다. 언덕, 나홀로, 구축 등 이런 단지들은 나에게 돈을 벌어다 줄 수 있을까? 환금성이 있을까? 라는 고민이 되어 투자하기가 어렵습니다.

Q) 내가 그 지역사람이라고 생각해보고 단지를 보면 됩니다. 모든 사람들은 좋은 것을 사고 싶겠지만, 꼭 그 지역에 살아야만 하는 사람이 좋은 단지를 살 수 없다면 단점이 있지만 가격이 맞기 때문에 살 수 있습니다. 언덕에 있는 신축 아파트라면 언덕이 있지만 신축이기 떄문에 살고 싶어 하는 수요가 있을 수 있습니다. 물론 좋은 단지보다 환금성이 떨어질 수 있지만, 우리는 아파트 투자를 하기 때문에 아파트라는 자체 만으로 환금성이 있다는 것 입니다. 언덕의 다세대 사이의 나홀로 단지는 가급적 하지 않는 것이 좋습니다. 하지만 가급적 우선순위를 생각하고 내가 살 수 있는 투자금 중에 여기 밖에 없다면 해도 괜찮습니다.

#지방 중소도시 소액 투자 후 수도권 투자

Q) 소액 투자를 위해 지방 중소도시 앞마당만 만들어 왔습니다. 결혼을 하게 되어 투자금이 늘어 서울/수도권 투자를 위해 서울/수도권 앞마당을 만들고 있습니다. 다만, 기존 앞마당 시세 트래킹 중 투자금 500만원으로 투자할 수 있는 곳들이 보여서 종잣돈에 영향을 주지 않는 범위 내에서 투자하고 서울/수도권 투자를 해도 될지 아니면 서울/수도권 투자를 먼저하는 게 좋을까요?

A) 지방 투자를 먼저해도 좋습니다. 하지만 생각보다 돈이 더 들어갈 수 있습니다. 그리고 서울/수도권을 투자하면서 몇천이 아쉬울 수가 있습니다. 지방투자를 먼저 하신 분들 보면 몇천만원이 아쉬워서 좋은 거 먼저 했어야 했는데 라고 많이 생각하시는 분들이 있습니다. 이것은 개인의 선택입니다.

#지방 앞마당만

Q) 지방에 거주하고 있고 이미 1호기를 투자해서 종잣돈도 많지 않습니다. 지방만 생각해서 지방 앞마당을 만들다가 처음으로 신도시 앞마당을 만들었는데요. 지방만 소액으로 투자해도 되나요? 사실 주변에서 다들 잘 하니깐 자존감이 많이 떨어지고 수도권 앞마당을 만드는 것이 마음이 어렵습니다.

A) 지방만 투자하겠다. 서울만 투자하겠다. 이렇게 어디만 하는 것보다 확률적으로 보자면 수도권을 같이 투자하는 것이 돈을 벌 확률이 높습니다. 현재 상황에서 앞마당 만들기가 가능하다면 서울/수도권을 보지 않을 이유가 없습니다. 주변에서 잘하니까 이럴바엔 그냥 안하는게 낫지 라고 생각이 들 수 있습니다. 하지만 우리는 투자를 한다. 지킨다. 판다만 있고 나머지는 모두 감정 입니다. 저는 부족한 모습이 보인다면 그냥 더 오래하면 되지. 라는 생각을 했습니다. 그리고 내 부족한 모습을 더 장점으로 생각할 수도 있습니다. 나이는 살아온 경험으로 인해 육감적으로 이 아파트가 더 좋은 것인지 알수가 있습니다. 임보 덜쓰고 임장 더 하는 것은 중요하지 않고 감정으로 인해 지방만 보는 것은 맞지 않습니다. 잘하고 계십니다.

한가해보이님 진짜 쏘스윗,,

지난 달에 잠깐 얼굴만 뵌 것이 다인데, 기억해 주셔서 정말 깜짝 놀랐습니다. 정말 감사해여~ 감동이었어요!!

위에 정리된 내용 외에도 제가 생각하지 못한 지역에 대한 인사이트와 많은 내용 말씀 주셔서 감사드렸습니다.

제주바다님께서도 기억해 주셔서 정말 감사했고, 

저의 개인적인 질문도 함께 안타까워 하면서 공감해주시고 답변해주셔서 정말 감사했습니다.

주우이님, 프메퍼님 같은 조가 아니라 함께 할 수 있는 시간은 짧았지만 만나뵙게 될 수 있어 감사했습니다.

앞으로도 강의, 칼럼, 나중에 저도 실전반 월부학교까지 갈 수 있겠죠? 그때 뵐게요!!!

함께 해주신 동료분들도 모두모두 감사합니다.

좋은 질문 해주셔서 더 많이 배울 수 있었고 모든 분들 꼭 잘되고 잘되기를 응원드립니다! 모두 화이팅!ㅎㅎ

이곳에 연속으로 두번이나 올 수 있었던 것은 저의 열심 + 운이었다고 생각 합니다.

임장을 할 수 없는 상황이었지만 열심히 다해 과제를 했고, 또 거기에 운이 따라서 이 자리에 까지 올 수 있었습니다. 제가 강사와의 만남을 위해 과제를 한것도 아니고 제가 왜 선정이 되었는지 잘 모르겠지만 저는 강의가 올라오면 최대한 2일 안에 강의를 들었고 나머지는 과제 마감일 전에 과제가 다 완성되지 않더라도 제출하였습니다. 그리고 미완성된 부분을 보완하였습니다. 강의후기는 강사님들께서 항상 말씀 주신 것처럼 와닿았던 내용, 느낀점, 앞으로 적용할 점 위주로 강의후기를 작성하였습니다. 이 외에 저는 육아휴직 중에 만들어둔 블로그에 소박하게 SNS 후기, 조모임은 항상 너무 좋아서 조원분들과 나눴던 내용, 조원분들과 나누며 배웠던 내용들을 복기하는 차원에서 조모임 후기까지 작성하였습니다. 

저를 위해 제 과제를 열심히 했을 뿐인데, 이런 소중한 시간을 마련해주신 강사님과 매니저 분들께 다시 한번 감사드립니다.

방마다 찾아와주시고 원활한 진행을 위해 꼼꼼히 많은 신경 써주셨던 OM 샐리님,

원래 조장을 신청했다가 갑자기 다리 골절로 못하게 되었는데 속상해할까봐 따로 연락 주셨던 CM 클로이님 

정말 감사합니다. 

마지막으로 인생의 전환점을 만들어주신 한가해보이님, 제주바다님, 주우이님, 프메퍼님께 다시 한번 감사드립니다. 

포기 하고 싶은 순간에 꼭 이 시간을 기억하며 해내겠습니다!