경매 낙찰 받았습니다. <명도>는 어떻게 하는 건가요?

안녕하세요, '경매하는 직장인' 경장인입니다.

오늘의 10분 경매 스터디는 많은 분들이 어려워 하시는

“명도 잘 하는 법”에 대해 알아보겠습니다.

명도란 무엇일까요?

• 처음 들으면 참 낯선 말이죠.
• 명도란? 현재 집에 거주하고 있는 사람을 이사 시키는 것을 의미 합니다. 

제가 거주자를 내쫓아도 되는건가요?

• 법적으로 낙찰자(최고가매수인)는 낙찰 받은 부동산의 잔금을 납부하면 소유권을 넘겨 받게 되고 합법적으로 거주하고 있던 분을 내보낼 수 있는 권리가 있습니다.
• 다만, 대항력 있는 임차인이라면 얘기가 달라집니다. 대항력 있는 임차인은 보증금을 다 돌려받기 전에는 이사 나갈 의무가 없기 때문에, 낙찰자 입장에서는 대항력이 있는 임차인이 보증금을 법원에서 다 돌려받는지 꼭 확인 하셔야 합니다. (다 못 받게 되면, 못 받는 금액 만큼을 낙찰자가 인수하게 되니까요)

케이스 1. 임차인이 법원에서 일부 배당(돈)을 받는 경우

• 낙찰자의 명도확인서 + 인감증명서를 배당기일(잔금납부 후 약 1달 뒤) 이후에 법원에 제출해야 배당금을 주기 때문에, 이것으로 임차인과 협상을 할 수 있습니다.
• 주의하실 점은 반드시 이사 나간 것을 확인하고 이 서류를 주셔야 합니다. 미리 줬다가 거주자가 말을 바꿔 이사를 안 나가면, 명도소송으로 가야할 수도 있습니다.

케이스 2. 배당(돈) 받지 못하는 임차인인 경우

• 빨리 나가주시는 조건으로 이사비를 드릴 수 있다고 협상을 시작합니다.
• 스스로 빨리 나가신다 하시면 굳이 이사비 얘기를 먼저 꺼낼 필요는 없습니다.
• 이사비가 정해진 것은 없지만 강제집행 비용을 감안하여, 평당 10만원 선에서 합의할 것을 추천 드립니다.
• 또한 처음부터 높은 금액을 불러서 깎는 것 보다는 낮은 금액을 불러 조금씩 올려가는 것이 거주자를 설득하는데 효율적입니다.

명도 팁 #1 갑질하지 절대 하지 않기

• 거주자와 협상할 때 주의점은 절대로! 갑질을 해서는 안됩니다. 자칫 거주자의 자존심을 건드려서 강제집행까지 가게 되면 서로 금전적 손해가 커질 수 있으니 예의를 갖추고 집에 살고 계신 분의 사정도 적당히 들어주면서, 협상할 것은 협상하고 무리한 요구는 적당히 거절하며 원하는 바를 얻는 것이 중요합니다.

명도 팁 #2 대리인인척 하기

• 낙찰자 본인이 아니라, 대리인 신분으로서 찾아왔다고 하는 방법이 있습니다 (이 방법을 사용할 경우, 카카오톡의 이름이나, 사진은 미리 다른 것으로 바꿔놓는게 좋습니다. 법원 홈페이지에 낙찰자 이름이 나오니까요)
• 이렇게 제 3자를 등장시켜야 거주자가 무리한 요구를 할 때, 낙찰자와 상의해보고 말씀드리곘습니다 라는 식으로 시간을 벌 수도 있고, 딱한 사정을 얘기 할 때도 “사정은 안됐지만, 저에게는 결정권한이 없습니다. 낙찰자와 상의해보겠습니다” 라고 적당히 선을 그을 수 있습니다.

명도 팁 #3 거주자가 연락이 안되는 경우 대응법

• 혹시 거주자가 연락도 안되고, 메모지를 남기고 와도 연락이 없으면 다음 단계는 아래와 같은 양식의 내용증명을 문에 붙이고 오는 것입니다. 대부분은 내용증명을 받으면 연락이 옵니다. 그런데, 정말 흔하지는 않지만, 내용증명까지 보냈는데도 협상이 안되면 최후로는 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다.

오늘 글 어떠셨나요? 명도 결국 사람과의 대화에서 시작합니다.

너무 겁 먹으실 필요 없습니다. 또한, 이사비를 너무 아끼려고 하지 마세요. 

괜히 임차인과 마음이 상하게 되면 자존심 때문에 강제집행까지 가서 골치 아파질 수도 있고 
하루 하루 명도가 늦어질 때마다 대출 이자를 내야 하는 부담도 커집니다.

적당한 선에서 이사비를 드리면서 좋게 좋게 마무리하는 것이

우리에게 가장 비싼 ‘시간’을 아끼는 길이라 생각합니다.

결국 수천만원의 이익을 기반으로 경매를 하는 거니까요 ^^

몇십만원, 몇백만원 때문에 골치 아플 필요 없습니다.

오늘 하루 10분 경매 스터디를 통해 명도, 이런 방식으로 진행하는거구나
라고 알게 되셨다면 (일단 성공입니다 ^^)

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