자본주의의 파도를 타는 법: 숫자로 확인하는 다주택자 리스크 관리

안녕하세요

매일 될 때까지 그릿하는 하루쌓기입니다.

최근 정부에서 보유세를 조정하려고 한다는 기사를 종종 접하게 되는데요.

보유세는 취득세, 양도세와 더불어

아파트를 매수하고 매도할 때까지의 과정에서

반드시 부담해야 할 세금 중 하나입니다.

오늘은 보유세에 관해서 이야기해 보려고 합니다.

종합부동산세란?

종합부동산세법 제1조: 이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 1)부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 2)부동산의 가격안정을 도모함으로써 3)지방재정의 균형발전과 4)국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 

이 법은 부동산 가격안정과 조세확보에 대한 목적이 큰 것으로 보여집니다. 

고액의 부동산 보유자를 타게팅을 했기 때문에 

고가의 부동산을 보유할 수록 부담해야 할 세금이 늘어난다고 볼 수 있겠네요.

재산세와는 어떻게 다를까?

재산세는 지방자치단체가 과세하는 지방세에 해당합니다. 

지역의 운영과 복지 등에 관한 세수 마련과 관련이 있겠네요. 

부자들에게 부과하려는데 목적이 있는 징벌적 과세의 성격의 

종부세와는 분명히 성질이 다른 것 같습니다. 

재산세의 계산방법은

(공시지가 x 공정시장가액비율 = 과세표준) x 세율입니다. 

반면 종부세의 계산방법은

((공시지가 – 기본공제액) x 공정시장가액비율 = 과세표준) x 세율입니다. 

공시지가에서 기본공제액을 차감하는 것을

제외하고 산식이 같은 것을 알 수 있습니다.

그런데 살펴 보니 재산세와 종부세에 

공정시장가액비율이 달리 적용될 수 있다는 것을 알게 됐습니다. 

즉, 지방세의 경우 공정시장가액비율을 

현행과 같이 60%을 유지할 수 있으나 

종부세의 경우 디커플링하여 70%, 80%로 

올릴 수도 있다는 의미입니다. 

문재인 정부 때는 종부세에 관한 

공정거래비율이 95%까지 개정됐었습니다.

공시지가는 기준이 같고 

공정거래비율은 경우 따라 달라질 수 있으나 

종부세의 경우 공제액이 적용되니 결국 세율이 가장 중요하겠네요.

종합부동산세법 제9조제1항은 

2주택자와 3주택자에 따른 세율을 규정하고 있습니다. 

반면 재산세의 세율은 1세대 1주택 특례를 제외하면 

지방세법 제111조제1항제3호나목에 따라서 3억이 초과하는 과표에 대해서 

57만원 + 3억원 초과분의 0.4%가 일률적으로 적용됩니다.  

재산세는 주택수와 상관없이 

3억원이 초과하는 과표에 대해서 

일률적으로 0.4%의 세율을 적용합니다. 

그런데, 종부세는 누진세 형태로 

과표가 커질 수록 세율이 올라갑니다. 

3주택자의 경우 과표 

6억 초과시 1%, 12억 초과시 2%처럼 

재산세 대비 2배, 5배 그리고 더 많게는 

10배 이상까지 올라가는 사실을 알 수 있습니다.

이론은 알았으니 그럼 실제로 계산해 보는 것이 필요하겠습니다.

예시를 들어보시죠. ㄱ라는 3주택자의 

보유 아파트의 공시지가는 2026년 기준 

A아파트 10.0억, B아파트 6.5억, C아파트 4.0억이라고 해보겠습니다. 

공동명의라고 하고 현행기준 종부세를 계산해 보시지요.

종부세 계산식:

((공시지가 – 기본공제액) x 공정시장가액비율 = 과세표준) x 세율

-> (20.5억 x 공동명의50% - 9억) x 0.6 = 7500만원 x 0.005 = 37만5천원

음.. 걱정할 정도는 아닌데? 라고 생각할 수 있습니다. 

그런데, 리스크 관리는 

항상 최악의 상황을 가정해야 합니다.

그 최악의 상황에는 근거가 있어야 하고 기준이 있어야 될 것입니다.

다시 종부세 계산식을 보겠습니다.

((공시지가– 기본공제액) x 공정시장가액비율 = 과세표준) x 세율

재밌는 건, 위에 다른 색으로 표시한 

공시지가, 기본공제액, 공정가액비율, 세율 모두 

상수가 아니라 변수라는 겁니다. 즉, 상황에 따라서 변경이 가능하다는 이야기입니다.

하나씩 뜯어 보시지요.

1. 공시지가

공동주택에 대하여 국토교통부장관이 

매년 1월1일을 기준으로 적정가격을 조사, 산정하여 공시한 

공동주택가격이고 해당 조사는 한국부동산원에서 합니다. 

그런데, 공시지가 = 시가가 아닙니다. 

최근까지 발표에 따르면 올해 발표될 공시지가는 

현실화율이 69%라고 합니다. 

즉, 실제 거래되는 가격대비 69%로 

공시지가를 산정했다는 의미입니다. 

참고로 문재인 정부는 공시지가를 시세의 

90%까지 올리는 로드맵을 발표하기도 했었습니다. 

종부세의 최대 맥시멈을 가정해 보기 위해 

현실화율을 100%로 하여 계산해 보겠습니다. 

그리고, 지금보다 가격이 1.5배 상승한다는 추가 가정을 적용하여 계산해 보겠습니다. 

지난 상승장에서 1차 상승기인 2018년부터 

전고점인 2021년까지 대략 1.5배 상승한 단지들을 많았기에 

해당 사실을 고려하여 추가 변인을 적용해 보겠습니다.

위와 같이 공시지가의 합이 44.56억원까지 계산됩니다.

2. 기본공제액

다주택자의 종부세 기본공제액은 

문재인 정부시절 6억원에서 윤석렬 정부로 

넘어오며 9억원으로 세법이 개정되었습니다. 

이 또한 6억원이나 또는 그 아래로 까지 

개정이 가능할 수 있는데, 일단 과거 정부의 기준인 

6억원으로 하여 다시 종부세를 계산해 보겠습니다.

3. 공정시장비율

앞서 살펴본 종합부동산세법 시행령 제2조의4에 

따른 현행 공정시장비율은 60%이나 2021년에는 

95%까지 개정되었고 최근에는 공정시장비율을 

폐지해야 한다는 의견까지 나오고 있습니다.

이에, 공정시장비율을 적용하지 않고 종부세를 계산해 보도록 하겠습니다.

4. 세율

지난 정부의 종부세 최고세율과 

현재 적용 중인 세율은 아래와 같은 차이가 있습니다.

징벌적 과세의 성격이 강했던 것을 볼 수 있네요. 

이 또한 2021년 기준으로 계산해 보도록 하겠습니다.

5. 계산

((공시지가– 기본공제액) x 공정시장가액비율 = 과세표준) x 세율

(44.56억원 x 공동명의50% - 6억원) x 100% = 16.28억원

->세율적용: 12억초과분에 대해서 2160만원 + 12억초과분 x 3.2%

= 2160 + ((162800 – 120000) x 0.032)

= 3530만원

37.5만원이었던 종부세가 약 100배 상승할 수  있다는 것을 알게 되었네요.

위 금액에서 재산세로 부과된 세액은 

종부세액에서 공제되고, 세부담상한에 따라서 부담해야 할 종부세는 

직전년도에 1.5배를 초과할 수 없다는 것도 참고해야 할 부분이긴 합니다. 

(종부세법제9조제3항, 제10조)

중요한 건 내가 가정한 상황에 따라서 

최고 3500만원까지 보유세가 상승할 수 있고 

또는 더 변화하는 상황에 따라서 부담해야 할 세금이

올라갈 수 있다는 것 그리고 세부담 상한이 직전년도 1.5배까지이니 

이에 따라서 운영전략을 어떻게 짤지 대략적으로 가늠해 보면 좋을 것 같습니다.

((공시지가– 기본공제액) x 공정시장가액비율 = 과세표준) x 세율

위 변인들의 성격을 구조적으로 알고 

앞으로 정책 방향에 따라서 어떤 일이 

있을 수 있을지 가늠해 보면 좋을 것 같습니다.

공시지가: 국토부장관 재량에 따라서 현실화율 언제든지 조정가능 (1)

기본공제액: 종부세법 개정필요 (2)

공정시장가액비율: 종부세법 시행령 개정필요 (3)

세율: 종부세법 개정필요 (4)

1 > 3> 2,4 수준으로 개정하기 수월하며 

이와 별개로 주택가격은 정책과 무관하게 

변동될 수 있다는 것을 알고 계시면 좋을 것 같습니다. 

이미 지난 전저점 대비 2배 이상 오른 단지들이 있고 

여기서 더 오를 수 있는 여력이 있는지는 아무도 알지 못합니다. 

다만, 지난 시장에서는 전저 대비 2배가 오르고 

다시 1.5배 이상 상승한 단지들이 많았다는 것은 알아 두어야 합니다.

여러분들의 매년 현금흐름은 어떻게 되나요? 

그리고 현재 보유하고 있는 주택수에 따라서 

보유세 리스크가 대비가 되어 있나요? 

또는 막연히 주택수를 늘려야 겠다는 생각을 하지는 않으셨나요?

막연한 두려움 또는 낙관 보다는 

구조를 이해하고 리스크를 대비하며 

자본주의의 파도를 기민하게 타셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.