[꽁냥_도서후기] 결국엔 오르는 집값의 비밀 - 김준영

결국엔 오르는 집값의 비밀 - 김준영

공급은 시장에 큰 영향을 미칩니다. 다만 그 영향이 서울·수도권과 지방이 다릅니다. 그 이유는 도시의 규모(공간의 크기)가 다르기 때문입니다. 크기가 다르기 때문에 공급부족을 체감하는 시점이 다르고 공급과잉을 체감하는 시점도 다른 것입니다. 또한 공급이 시장에 영향을 미치는 차이에서 오는 가격 변화를 가장 잘 보여주는 것이 수도권에서는 전세가율이고 지방에서는 전세수급지수입니다.

[핵심 키워드]

#3년누적공급량 #전세가율 #전세수급지수

#수도권과 지방은 시장이 미치는 영향의 시간이 다르다.

수도권과 지방은 규모/공간이 다르기 때문.

수요 측면에서 공급 부족을 느끼는 시간의 차이.

공급이 시장에 영향을 미치는 시간의 차이.

공간이 큰 수도권에서는 긴 상승과 긴 하락의 사이클.

공간이 작은 지방에서는 짧은 상승과 짧은 하락의 사이클.

중소도시일수록, 외부와 단절된 지역일수록 공급에 영향을 크게 받는다.

#전세가는 부동산의 실사용가치이다.

부동산은 전세와 월세 가격으로 가치를 평가한다.

전세를 월세로 전환하면 현재의 현금흐름.

성장하는 도시(수요가 많은 도시)의 전세가는 오르는 폭이 높다.

#매매가는 미래가치이다.

미래의 기대수익이 반영.

매매가는 매수수요에 의해서 결정.

지역의 발전에 대한 기대, 호재.

전세 상승률을 기반으로 미래의 현금흐름을 미리 반영한 기대수익.

호재가 사라지거나 개발이 무산되면 언제든지 가격이 떨어질 수 있음.

#전세가격의 변화는 수급 문제에서 비롯된다.

금리도 영향을 주지만 금리에서 중요한 것은 방향보다는 ‘변동폭’.

금리 1%가 2%가 된다면 100%가 오른 것.

2%에서 3%로 올리면 50% 상승.

금리의 변동성이 낮고 천천히 변하고 있다면, 전세가는 수요공급에 영향을 받음.

#평균 공급량은 수요와 공급의 균형의 결과이다.

#3년 누적 공급량을 봐야한다.

당해 연도로만 분석하면 공급량이 들쭉날쭉하므로 분석/예측하기 어렵다.

3년 누적 공급량은 3년간의 수요가 축적되어 움직이는 공급시장.

지방은 특히 3년 누적 공급량이 잘 맞아들어간다.

수도권은 장기 누적 공급량을 봐야한다.

수도권은 가격이 선행하고 후행으로 공급이 따라옴.

#자가 보유율이 낮다는 것은 투자수요가 많다는 것이다.

서울의 강남, 부산의 해운대구, 대구의 수성구 같은 곳은 자가 보유율이 가장 낮다.

#입지가 떨어질수록 투자범위가 좁다.

지방의 인구감소 지역에서도 신축은 높은 상승률을 보인다. 선택의 폭이 좁아지므로.

#전세자금대출은 사용가치를 왜곡시켜 매매가격에도 거품을 만들 가능성이 있다.

이전에는 전세보증금이 100% 현금으로 이루어져있었지만 높은 비율로 대출을 받을 수 있으면서 실사용가치 보다 높아짐. 뉴노멀. 하지만 대출을 레버리지 했기 때문에 금리에 영향을 받게 됨. 

그런데 실사용가치를 왜곡한 전세가를 바탕으로 매매가가 형성됐기에 매매가가 전세가에 이전보다 더 큰 영향을 받게 됨.

결론: 전세가율 낮은 단지는 진짜 주의해야한다. 떨어질 각오하고 사야함.

#임대차3법은 수요의 변동성을 높였다.

특히 상승기에는 4년 동안 머물러 있던 전세수요가 매매수요로 전환되며 매매가격을 더 크게 자극.

전세가격의 변동성도 높임.

2+2+2가 된다면? 그 변동성은 더 커진다.

#거래량은 현재의 수요에 보여주는 지표이다.

너나위님이 보는 지표 3가지 : 거래량, 심리(매수우위지수), 매물량

2024년에 쓰인 책.

그동안 표지가 좀 마음에 안들어서(;;) 손이 안 갔던 책인데

괜히 월부 추천도서인게 아니었다!!

같은 이야기가 반복되는 감은 있지만 충분히 중요한 내용들을 담고 있는 책!