[부총] 2강 후기: 경제적 자유 달성을 위한 현명한 수도권 투자결정법(밥잘 튜터님)

안녕하세요 부총입니다.

월부학교 2강은 밥잘 튜터님의 ‘경제적 자유 달성을 위한 현명한 수도권 투자결정법’이었습니다.

 1. 현명한 수도권 투자 판단법

튜터님은 다양한 시장지표를 통해 현재가 수도권 상승장 중기임을 진단하고, 앞으로 올 상승장 후반에 어떤 일이 올지에 대해 과거 상승장을 복기하는 방법을 통해 가이드를 주셨습니다.

 * 2018년: 9.13 부동산대책 - 조정지역 2주택자 종부세 인상, 2주택 이상 규제지역 대출제한

 * 2019년: 12.16 부동산 대책 - 15억 이상 대출금지, 종부세율 상향, 다주택자 취득세율 4%

 * 2020년: 7.10 부동산대책 - 다주택 종부세율 상향, 법인 다주택 최고세율 적용, 다주택 취득세 12%, 임대법계정

상승장에서는 세제를 아는 것이 중요합니다. 튜터님은 종부세에 영향을 미치는 요소(공시가율, 공정시장가액비율, 기본공제액, 세부담상한, 과세표준 구간 및 주택수별 세율 등) 를 고려한 계산방법을 알려주셨습니다.

또한 상승장의 투자범위에 대해, 주요 직장지(GBD,YBD,CBD+판교)와 1시간 내 접근 가능하며 택지환경이 갖춰진 것을 중요 요소로 꼽아 주셨고 그 외 수도권은 지방과 같은 판단기준으로서 세심하게 접근해야 함을 배웠습니다. 급지가 높다고 무조건 좋은 것이 아니므로 퉁쳐서 보기보다는 단지별 가치를 디테일하게 봐야 합니다. 본질은 단지간 가치판단! 반복해서 연습해야겠다고 생각했습니다. 수도권이라고 무조건 지방에 우선한다기보다, 수도권 외곽이라면 지방광역시와 비교하며 가치판단 해야 합니다. 강남과의 접근성 비슷할 때는 주변 일자리도 중요합니다. 

또한 수도권 구축 투자시 고려해야 하는 선도지구/재건축/리모델링 관련 내용들도 배울 수 있었습니다.

 2. 현명한 수도권 투자 운영법

보유 측면에서는 매도의사 결정의 3가지 축인 수익, 포트폴리오, 리스크를 언급하시며 변치 않는 투자의 대원칙을 강조해 주셨습니다

 * 싸게 사서 비싸게 판다

 * 수익이 날 때까지 기다리고 보유한다

 * 개인 소득, 투자금, 투자성장경로, 시장에 따라 필요 시 조정한다

수익이 났을 경우, 강남까지의 거리가 1시간 내에 들어오냐 아니냐에 따라 수익구간이 다름을 보여주셨습니다. 각 자산은 선호도에 따라 상승시기는 다르지만 하락장에선 일제히 하락하므로 강남에서 먼 비우량자산일수록 수익구간이 짧을 수 있다는 것을 감안해야 합니다.

수도권과 지방의 관점에서는, 수도권은 상승장에서 전세가가 매가의 전저점을 뛰어넘을 정도로 실거주수요 탄탄하지만 , 지방은 생활권 내 선호하는 단지라도 전세가가 매가를 뛰어넘기 힘드므로(=즉 하방이 약하므로) 전세가가 매가를 받쳐올려주는 힘이 다르고 단기하락 이후에 회복하는 속도도 수도권 외곽이 더 빠릅니다. 그러므로 수도권 외곽 보유시에는 상승장에 매도하고 현금보유하면서 후일을 도모하는 것도 방법이나, 권장하지는 않는다고 하셨습니다.

또한 투자의 방향성 측면에서 매도와 보유를 고려해야 한다는 점도 인상 깊었습니다. 보유자산을 매도하고 매가가 더 싸지만 중심부에 있는 매물이라면, 옳은 방향성이므로 충분히 갈아타기의 의미가 있다는 점에 대해 실제 단지를 예시로 들어 설명해주셨습니다.(수도권 8억대 자산을 서울 6억대 자산으로 갈아타기 → 결과적으로 대세상승장에서 5억의 자산상승) 이 내용을 모른 상태에서 실제 상황과 마주쳤다면 아마 결정이 쉽지 않았을거라는 생각이 들었습니다. 

보유 측면에서는 1-2-1 원칙을 말씀해주셨습니다.

 *무주택자: 1주택 취득

 *1주택자: 갈아타기/홀딩/자산추가 중 의사결정

 *2주택자: 갈아타기(1채매도 or 2채 모두 매도) / 홀딩 중 의사결정

의사결정의 포인트는

 * 더 좋은 자산으로 가는 방향성인가?

 * 자본을 더 불리는 방법인가?

 * 보유상 리스크를 고려하여 감당가능한가?

의 3가지를 말씀해 주셨습니다. 이를 토대로 제 지난 투자를 복기해보며, 앞으로의 방향성 또한 정립해볼 수 있었습니다.

 3. 목표 달성을 위한 진짜 로드맵

실제 투자 과정에서는 많은 어려움들이 찾아옵니다. 자산보유에 대한 자기확신 부족, 유리공과의 갈등, 투자방향성에 대한 고민 등. 특히 지금같은 규제시장에서 지방물건을 모두 팔고 소위 ‘똘1’로 합치려는 생각을 가진 분들도 많은데, 그보다 중요한 원칙은 ‘좋은 것을 모으고 갈아탄다’는 관점이라는 점을 다시 한 번 상기할 수 있었습니다.

 또한 부자가 되기 위해서는 그에 걸맞는 실력과 태도를 갖춰야 한다는 점도 말씀해 주셨습니다. 

최고의 변화를 만드는 사람들의 비밀

 ‘목표가 정체성을 형성했고 → 정체성은 행동을 낳았으며 → 행동은 현재와 미래의 그를 형성했다’

 - 벤저민 하디, [최고의 변화는 어떻게 만들어지는가] 중

그리는 꿈만큼의 사람이 되는 길을 걷고 있는지에 대해 다시금 반성할 수 있는 시간이었습니다.

긴 시간 좋은 강의 해주신 밥잘 튜터님 감사합니다!