상속분쟁·가처분 있는 매물 계약 검토 중입니다 (특약 + 가격 협상 질문)

안녕하세요 delicate 상속 분쟁과 가처분이 얽힌 매물이라니, 첫 내 집 마련을 준비하시는 입장에서 고민이 정말 많으시겠습니다. 시세보다 저렴한 데는 다 이유가 있지만, 그만큼 리스크 관리가 핵심인 상황이네요. 1. 특약으로 리스크가 해소될까요? 결론부터 말씀드리면, 특약은 '사후 보장'일 뿐 '사전 방지' 책이 아닙니다. 가처분 말소 조건을 걸고 "말소가 안 될 경우 계약을 무효로 하고 배액 배상한다"는 특약은 넣을 수 있습니다. 하지만 문제는 '이미 지급한 돈을 돌려받을 수 있느냐'입니다. 매도인이 상속 분쟁으로 급전이 필요한 상황이라면, 계약 파기 시 돌려줄 돈이 없을 가능성도 염두에 두어야 합니다. 상속 이슈 책임으로 제3자(다른 상속인)가 소유권 이전 등기 말소 소송 등을 걸어올 경우, 매도인이 책임진다는 문구는 당연히 넣어야 합니다. 하지만 소송에 휘말리는 것 자체가 실거주자에게는 엄청난 스트레스와 시간 낭비가 됩니다. 중도금은 가급적 피하거나 최소화하세요. 2. 9.8억 원 제시, 적당한 수준일까요? 충분히 던져볼 수 있는 금액이라고 생각합니다. 하지만 가처분 + 상속 분쟁 + 빠른 잔금이라는 악조건을 고려하면 좋은 가격은 아닐 수 있습니다. 상속 분쟁 매물은 대출 실행 시 은행에서 거절될 가능성도 있고, 추후 매도 시에도 리스크로 작용할 수 있다. 추가로 꼭 챙기셔야 할 점 -일반적인 계약보다 훨씬 복잡하므로, 계약서 작성 시 부동산 거래 전문 법무사나 변호사에게 판결문을 보여주고 검토받으시는 것을 강력히 추천합니다. -가처분이 걸려 있는 상태에서는 시중 은행에서 대출 승인이 나지 않을 수 있습니다. 본인의 자금 계획에 차질이 없도록 은행에 해당 물건의 상태를 미리 설명하고 조회를 해보세요. - 매도인이 중도금을 강력히 원한다면, 반드시 가처분 말소 서류가 접수된 것을 확인한 직후에 입금하세요. 그리고 잃지 않는 것이 중요하니 더 검토해보고 다른 것을 찾아보는 방향도 생각해보시면 좋을 것 같습니다!!

delicate님 안녕하세요~~~ 상속분쟁에 가처분 물건을 검토하고 계시는군요~~ 현재 호가 보다 5천만원 저렴하게 나왔기 때문에 충분히 검토 가능해볼것 같습니다 상속분쟁이 마무리 단계라고 해도 추후 소송에 대한 리스크가 있기 때문에 저렴하고 아직 거래가 안되고 있다고 생각됩니다 만약 매수를 적극적으로 검토하신다면 네이버엑스퍼트 등 이용(전화 20분, 5만원 내외) 전문변호사와 상의해서 법적 리스크가 제거되면 진행을 고려해볼것 같습니다 협상금액은 정해진게 없기 때문에 충분히 제안을 해볼 수 있지만 너무 낮은 금액을 제안하면 매도자 기분이 상해서 거래를 안하려고 할 수도 있습니다~~ 현장 상황에서 분위기를 고려해서 적정한 금액을 제안해보실것을 추천드립니다 쉽지 않은 물건인데 리스크 등 고려해서 내집마련 잘 마무리 되시길 추천드립니다~~~

델리케이트님 안녕하세요, 저는 공인중개사 자격증은 있아니, 변호사도 아니고 법적인 분야에서 일하고 있지 않습니다. 일반적인 관점에서 정리해드리겠습니다. 매수를 희망 하신다면, 중요한 결정이니 반드시 거래 경험 많은 공인중개사와 부동산 전문 변호사 또는 법무사와 교차 검증하시길 권합니다. 결론부터 말씀드리면 특약만으로 리스크가 해소되지는 않을것 같습니다. 특약은 필수 최소 조건이지 충분조건은 아닙니다. 특약으로 어느 정도 커버되는 부분은 - 가처분 말소 미이행 시 계약 해제/반환 조항 - 상속 관련 제3자 이의 제기 시 매도인 책임 (손해배상/하자담보책임 강화) 특약이 있어도 실질 리스크가 있습니다. 1. 가처분 = 등기부상 권리 제한. 말소 전 잔금/중도금을 치르면, 매도인이 파산·잠적하거나 분쟁이 재점화될 경우 "특약상 반환 청구권"만 남고 실제 돈을 돌려받는 건 소송 → 집행 단계를 거쳐야 합니다. 매도인에게 자력이 없으면 서류상 권리만 남습니다. 2. 상속 분쟁 "판결문"의 종류 확인 필요 : 1심인지, 확정판결인지, 상대방의 상소 가능성이 있는지. 확정되지 않았다면 가처분 말소가 지연되거나 뒤집힐 수 있습니다. 3. 매도인이 중도금/잔금 선지급을 원한다는 점이 가장 큰 경고 신호입니다. 받은 돈으로 상속 이해관계자에게 합의금을 지급 → 그 과정이 틀어지면 가처분 말소가 불가. 본인 돈이 상속 합의금 재원으로 쓰이는 구조라면, 사실상 매수인의 돈으로 분쟁을 해결하는 셈입니다. 실무적으로 꼭 확인할 것 - 가처분 말소 "등기 완료"를 소유권이전등기의 선행조건으로 명시 (말소 "예정"이 아니라 "완료") - 잔금 전까지 중도금 지급 금지, 또는 지급하더라도 에스크로/법무사 신탁 구조로 진행할 수 있는지 - 판결문(확정증명서 포함) 사본 확인 - 상속 이해관계자 전원의 합의서 또는 소취하서 확보 - 매도인 신용·재산 상태 확인(최악의 경우 반환 집행 가능성) 무주택 실거주 매수에서 가처분+상속분쟁+선지급 요구 세 가지가 겹친 물건은 난이도가 상당히 높습니다. 시장가 보다 할인된 금액이 그 리스크를 보상하기에 충분한지는 개인 성향의 문제인거 같습니다. 같은 단지 깨끗한 매물과 비교해서 정말로 저렴하고 내가 그 리스크를 감당할 수 있는 실력이 없다면, 굳이 어려운 물건을 선택할 이유가 없을것 같습니다. 어려운 물건일수록 선수들과 실력의 영역일 것 같습니다. 법률 검토는 반드시 변호사(부동산·상속 분야) 에게 유료 자문을 받아보시는 것을 추천합니다. 자이코 드림