아파트 팔아야 되나요 전세줘도 되나요?

연유맘님 안녕하세요? 기존집와 새집의 보유에 관해서 궁금하시군요! 가지고 계신 집이 어느지역에 어떤 단지인지 모르기 때문에 일반적인 관점에서 제 생각을 말씀해드리겠습니다. 먼저, 일시적 1가구 2주택의 비과세 혜택을 받기 위한 조건이 맞는지 부터 확인해보시면 좋겠습니다. 새아파트라고 말씀하신 것을 보니 이제 막 입주가 시작되는 신축인 것 같은데, 종전 주택을 구입한 후 보유한지 1년이 넘은 시점에서 분양권을 취득했을 것이라 생각됩니다. 그리고 종전 주택은 2년 이상 보유하셨을 것이구요. 마지막 새아파트를 취득한 지 3년 이내에 매도를 해야 하는 것인데, 분양된 아파트일 경우 2021년 이후에 분양권을 취득하셨다면, 취득일 기준 3년 이내에 매도를 하셔야 합니다. 이 부분이 맞는지 우선 확인해보시고 그 기간이 얼마나 남았는지를 확인해보셔야 할 것 같습니다. 다음으로 기존 주택을 전세를 주고 새 아파트에 들어가는 부분에서의 감당가능성입니다. 둘 다 규제지역 내에 있는 단지이기 때문에 어느정도 가치가 있다는 전제하에서 쓰신 글로 보아 종전 주택이 아직은 상승의 흐름이 오지 않은 것 같네요. 저 역시 글쓴분이 말씀하시는 것처럼 비과세 기간이 남았다면 당장을 파는 것이 아쉬울 수 있을 것 같습니다. 다만, 위에서 블랙스완님께서 말씀해주셨듯이 대출제한, 취득세 중과 등 계산하지 못한 부분에 대한 금액까지 면밀히 따져보시고, 그 부분에서도 충분히 감당이 가능하다는 판단이 되셨다면 두 주택을 모두 가져가시는 것을 추천드립니다. 특히, 전세를 주고 새아파트에 들어가는 것이기 때문에(비과세를 받을 수 있는 조건에 되었다는 전제하에) 종전 주택을 나중에 세를 낀 상태에서 매도해야 할 가능성이 높습니다. 아마도 매도하는데 좀 어려움이 있을 수 있다는 것도 인지하셔야 할 것 같습니다. 위 전제 모두 종전 주택보다 새로 들어가는 새아파트의 가치가 높았을 때를 가정하고 말씀드렸습니다. 연유맘님께서 충분히 두 단지의 가치를 판단해보시고, 감당가능한지도 꼭 꼼꼼히 따져서 진행하시면 좋을 것 같습니다. 혹시라도 둘 중 하나를 팔아야 하는 경우라도 결국 남은 하나의 주택에서 더 많은 수익을 얻을 수 있을거예요! 응원드립니다!

연유맘님 안녕하세요. 일시적 2주택 상황에서 고민이 많으시겠습니다. 먼저 비과세 요건부터 정확히 짚어드리겠습니다. 2026년 현재 기준으로 일시적 1세대 2주택 비과세는 세 가지 조건을 모두 충족해야 합니다. 첫째, 기존 주택 취득 후 1년이 지난 뒤에 신규 주택을 취득해야 합니다. 둘째, 기존 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 조정대상지역이면 2년 거주 요건도 충족해야 합니다. 셋째, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도해야 합니다. 현재는 조정대상지역과 비조정대상지역 구분 없이 처분 기한이 3년으로 통일되어 있고, 양도가액 12억원까지 비과세가 적용됩니다. 이 기한을 하루라도 넘기면 양도세가 전액 과세되니 날짜 계산은 보수적으로 하셔야 합니다. 두 주택 모두 토지거래허가구역이라고 하셨는데, 토지거래허가구역 자체가 비과세 요건을 바꾸지는 않습니다. 다만 매수자에게 실거주 의무가 생기기 때문에 매수 수요가 줄어서 매도에 시간이 더 걸릴 수 있다는 점이 실무적인 리스크입니다. 전세를 주고 기다리실지 지금 매도하실지는 숫자로 비교해보시는 게 좋습니다. 전세를 주고 3년 안에 파는 시나리오에서는 그 기간 동안의 대출 이자, 2주택 보유에 따른 종부세와 재산세 추가 부담, 그리고 3년 안에 원하는 가격에 못 팔 경우 비과세를 놓치는 리스크를 모두 계산해보셔야 합니다. 반대로 지금 매도하는 시나리오에서는 비과세 혜택을 확실히 챙기면서 대출 부담도 줄일 수 있지만, 향후 시세 상승분을 놓칠 수 있습니다. 기존 집이 오를 것 같다는 기대감은 이해하지만, 오르더라도 그 사이 이자와 세금을 빼고 나서 실제로 손에 남는 금액이 얼마인지를 따져보셔야 합니다. 결론적으로 현금 흐름에 여유가 있고 3년 내 매도가 확실히 가능하다면 전세를 주고 기다리시는 것도 방법이고, 대출 부담이 크고 토지거래허가구역이라 매도 시점이 불확실하다면 비과세 혜택을 확실히 챙기시는 게 안전합니다. 비과세 기한과 양도세 계산은 복잡하고 제가 놓치고 있는 부분이 있을수 있으니 반드시 세무사 상담을 받아보시길 추천드립니다. 좋은 결정 하시길 응원합니다. 자이코 드림

안녕 하세요 연유 맘님 !
일시적 2주택은 ,

[조건]
기존 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규 주택 취득
신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도
기존 주택 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 실거주)
양도 당시 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건 충족

[주의사항]
일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 충족하지 못하면 일반 과세 또는 중과 대상이 될
특히 보유 기간, 거주 요건, 조정대상지역 여부에 따라 세금 부담이 달라질 수 있습니다
또한, 신규 주택 취득 시 취득세도 일반 세율(1~3%)이 적용되지만,
3년 내 기존 주택을 매도하지 않으면 중과세율로 추징될 수 있습니다.

연유맘님의 주택이 모두 토지거래 허가 구역에 있다면
2주택 입주시 대출 이 제한될수 있고 , 취득세가 1%가 아닌 8% 적용이 됩니다
그리고 세금 중과 문제도 있습니다 ( 감당가능 여부 꼭 확인 해보세요 )
이부분도 확인하시고 매도 여부를 선택하시면 좋을것 같습니다
계산 방법 칼럼 함께 남깁니다

[워렌부핏]
'이것' 모르고 있다간 보유세 수천만 원 깨집니다. 1분 만에 계산해 보세요. (보유세 자동 시뮬레이터)
https://weolbu.com/s/M1tsRo4b7q

미래의 일은 아무도 알지 못합니다 . 계속해서 오를지 , 보합할지 , 갑작스런 하락장이 생길지
다만 최고 보다 최악을 피하는 선택으로 꼼꼼하게 리스크 확인 먼저 해보심이 좋을듯합니다

연유맘님의 행복한 자산 증식을 응원합니다 !
내일도 오늘보다 더 많은 수익을 얻는 날이 되길 ! 파이팅입니다