안녕하세요.
끊임없이 전진하는 람파드 입니다 :)
연일 나오는 기사들을 보면 서울 아파트의 가격은 어디가 오르고, 떨어지는건지
그 가격 수준은 비싼건지 싼건지. 그래서 나는 지금 어디를 사야 하는 건지 많은 분들이 혼란스러워 하시고, 결정을 내렸음에도 불안해 하시는 것 같습니다.
지난주 기사입니다.
서울의 강남3구의 강남, 서초는 약세, 송파구는 상승 전환, 용산구는 약세
광진,마포,영등포,강동 상승폭 확대
장기보유특별공제, 양도세중과유예, 다주택자, 급매물, 전세 폭등..
상승과 하락이라는 지역별로 서로 다른 움직임, 그리고 여러 정책과 시장의 불안정성으로 더더욱 혼란이 가중되고 있는 것 같습니다. 그래서 오늘은 서울 25개구의 과거 시장에서 가격 변화. 그리고 현재의 시점의 수준을 한번 체크해보도록 하겠습니다.
🎢 지난 과거 (2013-2021) 가격 변화
위 그래프는 지난 20년간 서울의 매매/전세 평균 가격 그래프 입니다.
08' 글로벌 금융위기 이후 침체 시장으로 접어 들면서 매매 가격이 낮은 수준으로 오랫동안 유지가 되었었죠
이러한 침체된 분위기를 회복하고자 정부는 여러 규제완화책을 펼쳤고, 저금리 시대까지 도래하면서, 13-14을 기점으로 가격 상승이 시작되었습니다.
18-19년 에는 강력한 규제들이 나오면서 잠시 조정장이 왔지만, 2차 상승이 21년 까지 유래없던 최장기간 상승장이 이어졌었던 과거 시장이였습니다.
그럼 13년부터 21년까지 서울 25개구의 매매 상승은 어느정도가 되었을까요?
지역별로 13-14년 저점, 21년 고점의 시점은 조금씩 차이는 있지만, 비슷한 시기에 형성이 되었었습니다.
그리고 데이터를 정리해보면 몇 가지 인사이트를 얻을 수 있습니다.
- 서울 전체 매매가 상승률은 214%
- 1군부터 5군까지 평균 200% 이상 상승
- 절대 가격으로는 차이가 크지만, 25개구의 상승비율은 2배수준으로 수렴
- 일부 지역의 (해당시기에) 높은 상승의 이유 파악 필요
- 성동(247%), 강동(237%)
- 높은 상승 이유를 알고, 현재에 적용될 수 있는 지역 확인
더 많은 분석과 해석이 있을 수 있지만, 중요한 내용으로
오랜시간 충분한 가격 상승이 반영이 된 이후에는 비슷한 상승률이 서울 25개구에서 보인다! 입니다.
그렇다면 전고점을 형성 했던 21-22년 이후 급격한 금리상승과 전세가격 폭락으로 급락했던 23년 매매가격!
그때부터 지금까지의 가격 변화는 어떨까요?
🎢 최근 (2023-2026) 가격 변화
전체적인 흐름으로 보면, 5군으로 분류된는 노.도.강의 평균 매매가격도 10% 이상 상승을 하였네요.
앞서 본 데이터와 어떤 차이점이 보이시나요?
- 급지별로 차이가 큰 매매 상승률
- 도봉구 10% / 강동구 72%
- 상급지의 빠른 상승. 송파/마포/강동
- 반등의 시작과 상승폭이 아직은 낮은 중랑/금천/도봉
그렇다면 앞으로는 어떻게 될까요?
아직 낮은 상승률을 보이는 지역이 급등을 해서 빠르게 따라잡을까요?
글쎄요. 미래는 어떻게 될지 아무도 모른다고 생각합니다.
모든지역이 상승을 멈추고 하락할 수도, 상급지와 하급지의 차이가 더 벌어질수도, 하급지가 폭등할 수도.
마치 이전에 전세계에 예고 없이 찾아왔던 코로나 처럼요.
그럼 지금 우리는 이 데이터를 보고 어떤 행동과 대응을 하는 것이 필요할까요?
✅지금 우리가 해야 할 것
앞서서 본 데이터를 통해 3가지 핵심을 뽑아 본다면
- 과거 13-21년까지 평균 상승률은 지역별 차이가 있지만 비슷하게 수렴한다. (약 2.1배)
- 현재의 가격은 23년 전저점 이후 지역별로 편차가 크다
- 26년 현재는 과거의 어느 시점과 비슷한지, 차이점은 무엇인지 알아야 한다.
큰 흐름에서 어떻게 흘러갔었고, 지금 시점은 어떤지 알아 봤습니다.
그러면 우리가 지금 해야 할 일은 더 깊이 들어가 지역과 생활권 단지로 봐야 합니다.
위 5개 단지는 평균 상승률 20% 이하인 한 지역입니다.
지역 내에서도 54% 가 상승한 단지도 있고, 2% 상승으로 거의 하지 않은 단지도 있고, 이게 현장입니다.
퉁! 쳐서 볼 수 없는 개별 단지들!
- 서울 25개 중에 해당 지역은 어느정도 수준인지
- 해당 지역의 평균은 얼마인데, 개별 단지의 상황은 어떠한지
- 지역내에서 가격 흐름이 어떻게 흐르고, 어디까지 왔는지
- 지역내에서 선호단지와 선호요소가 유효한지
- 과거와 달라진 지역의 환경, 교통은 있는지, 있다면 반영된 곳은 어딘지
- Top-Down으로 큰 흐름을 알고 개별 단지의 현재 수준알기
🔎혼란스러운 지금 시장에서
자극적인 기사의 헤드라인, 더더 자극적인 쇼츠 썸네일 😥
미시적으로 일부분만 발췌한 정보를 접하게 되면, 혼란이 가중 될 수 밖에 없는 시기인 것 같습니다.
국제 정세 뿐 아니라 국내 부동산 정책 관련된 내용들도 정말 많이 쏟아지고 있어,
저도 정신 바짝 차리고 모니터링 하고 있는 지금인 것 같아요.
첨부드리는 파일은 앞서 보여드린 서울25개구의 가격 상승률 데이터 입니다.
수식이 포함되어 있으니, 변화하는 가격을 넣어보고, 얼마나 변했는지, 지역별 흐름과 가격 수준을 파악해 보는 것도 좋을 것 같습니다. (데이터는 리치고 - 지역분석 - 가격증감 그래프를 참고 하였습니다)
(+ 지역내 단지들의 흐름과 수준까지도!)
어제 동료와 같이 매임을 하면서 했던 이야기가 갑자기 생각나네요.
도해님, 19년에는 15억 초과 아파트 주담대가 금지였는데, 이제는 25억 으로 기준선이 높아졌네요
(지금은 25억 넘으면 2억까지만 대출)
몇 년 안지난거 같은데, 정말 많이 가격이 올라갔어요 어휴. 그쵸?
통화량은 계속 늘어나고 유동성은 자산으로 흘러갑니다.
모든 자산으로 균등하게 흘러가지 않고, 사람들이 좋아하는 자산으로 더 쌓이게 되죠.
지금은 혼란스러운 시기이자 가격이 혼재 된 시장이기도 합니다.
누군가는 이런 시장에서 기회를 알아보고 과감하게 드라이브를 합니다. 준비된 사람이죠.
직관이나 흐르는 정보가 아닌, 시장에 대한 이해와 분석, 가치판단으로
모두의 소중한 자산!을 잘 쌓아나가고 지켜나갈 수 있으면 좋을 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
람파드_서울_구별_매매가상승률.xlsx
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