매물이 없으니 관리도 필요 없다…임차인에게 전가된 리스크 | 2026.04.28 [집을's 시장 관찰일지]

https://n.news.naver.com/article/022/0004123856

기사 요약

배경

서울 전세수급지수 179.0으로 180선 돌파를 눈앞에 두며 공급 부족 압력이 커지고, 매물 실종 속 노룩(No-look) 계약이 확산

핵심 내용

전세수급 180 코앞 대란 경고

• KB부동산: 서울 전세수급지수 179.0(20일 기준), 전주 178.1보다 상승
• 100↑ 수요>공급, 150↑ 수요 우위 뚜렷, 180 근접=심각한 공급 부족
• 지난해 8월 152.0→ 약 8개월 만에 180 근접, 시장 전체 속도 경쟁

거래 31%↓에도 전셋값 4000만원↑ 역전 구조

• 직방: 1~3월 서울 신규 전세 계약 평균 6억4352만원, 전년 동기 대비 약 4000만원 상승
• 국토교통부 실거래가: 전세 거래량 2만1483건→1만4818건, 약 31% 감소
• 한국부동산원: 서울 아파트 전세가격 상승 흐름, 공급 부족 압력 지속

매물 실종 속 ‘노룩 계약’ 확산…세입자 불안

• 조금이라도 늦으면 매물은 사라진다, 확인보다 속도
• 집 내부를 보지 못한 채 계약부터 진행, 가계약금 송금
• 등기부상 근저당, 선순위 보증금, 전세보증보험 가입 여부 등 핵심 정보 충분히 확인 못하는 사례 증가
• 한 번의 판단 실수가 수억원 손실, 버티느냐 밀려나느냐의 문제

외곽으로 밀려나는 수요 ‘도미노 현상’ 가능성

• 서울에서 전세를 구하지 못한 수요가 경기 남부·인천 등 수도권 외곽으로 이동
• 인근 지역 전셋값까지 끌어올리는 도미노 현상 가능성
• 출퇴근 시간·생활 반경·삶의 질 변화, 일상의 방향을 바꾸는 결정

집을's 생각

토지거래허가구역 영향으로 시장에서 임대로 돌릴 매물을 추가 매수하여 공급하는 것이 어려워졌습니다. 동시에 기존 임대 물건도 실거주 수요에게 매도되는 사례가 늘어나면서 현장에서는 전세 매물이 빠르게 줄어든 상태입니다. 그로 인해 전세 시장은 매물 부족에 고통 받는 상황이 펼쳐졌습니다.

과거에는 전세 계약 전 집 내부를 직접 확인하고, 수리 상태나 하자 여부, 옵션 상태 등을 꼼꼼히 본 뒤 의사결정을 하는 것이 일반적이었습니다. 하지만 지금은 매물이 귀하고 대기 수요가 많다 보니, 임차인이 집을 충분히 검토할 시간 자체가 줄어들고 있습니다. 전세로 거주하려면 물건이 없다 보니 기존에 예상했던 전세금보다 더 많은 돈을 준비해야 하는 상황이 되었고, 전세 대기자가 있어 계약 경쟁이 붙으면서 충분한 확인보다 빠른 의사결정과 즉각적인 소통이 더 중요해진 시장이 됐습니다.

이 과정에서 임대인과 임차인 간의 협상 구조도 바뀌었습니다. 과거에는 임대인이 임차인을 유치하기 위해 수리 상태를 개선하거나, 등기부를 정리해 리스크를 줄이거나, 다양한 방식으로 경쟁력을 만들 필요가 있었습니다. 반면 지금은 매물 자체가 부족하다 보니, 임대인이 굳이 그런 유치 노력을 하지 않아도 계약이 성사되고 있습니다. 결국 계약은 빠르게 체결하여 거주는 가능한데, 임차인은 최소 2년을 거주해야 함에도 불구하고 리스크를 충분히 점검하지 못한 채 떠안게 되는 불합리한 상황이 발생합니다. 이른바 노룩 계약이 확산되는 배경이기도 합니다.

문제는 여기서 끝나지 않습니다. 원래는 매물이 나오고 선택지가 있어야 경쟁도, 비교도 가능합니다. 하지만 필요한 시점에 적절한 매물이 나오지 않으면, 임차인은 결국 서울에서 밀려나 교통이 연결된 경기 남부나 인천 등 수도권 외곽으로 이동할 수밖에 없습니다. 지금은 규제 지역 안에서의 이동이 일부 가능하더라도, 앞으로 전세 매물이 더 줄어든다면 그 선택지조차 더 축소될 가능성이 있습니다.

그렇게 되면 수요는 자연스럽게 비규제 지역 또는 외곽으로 확산되고, 그 지역의 전세가가 상승하는 도미노가 나타날 수 있습니다. 또한 외곽 지역에서 전세가가 오르면, 매수 여력이 있는 수요는 전세 대신 매수로 전환하면서 매매가격이 함께 자극받는 흐름도 동반될 수 있습니다. 결과적으로 전세난이 특정 지역의 문제가 아니라, 주변 지역의 전세매매 시장까지 연쇄적으로 흔드는 풍선효과가 발생할 가능성이 큽니다.

이러한 이동과 재배치는 기존 거주민의 구성에도 변화를 만들 것입니다. 서울 및 수도권의 인구가 단기간에 완전히 달라진다고 단정할 수는 없지만, 최소한 전세난이 지속될수록 주거 이동이 가속화되며 연령과 소득 수준에 따라 생활권, 출퇴근 패턴, 지역별 인구 구성에 의미 있는 변화를 가져올 수 있다고 봅니다.